涨知识!“曲线买房”有规避限购嫌疑?

2019-07-08 14:58:45  来源:搜狐焦点网

随着限购政策的不断收紧,有部分购房者开始考虑“曲线救国”——以公司名义买房!心想,除了可以增值,万一哪天企业经营不善,还能像“卖两套房扭亏为盈”那样,留个后手。这么一听似乎很完美!

什么样的公司买房不受限制?

以北京为例,只有本土公司可以不受限制买房(包括和住宅);外资机构只能购买非住宅产品;符合资格的个体工商户也只能购买1套住房。

以公司名义买房与个人名义买房有什么区别?

下面是公司买房和个人买房的对比:

涨知识!“曲线买房”有规避限购嫌疑?以公司名义买房合法?

我们先说一说公司购买房产的税:

1、契税,不管你是最老的房子,很便宜的房子,或者是豪宅,一律按3%的契税征收。印花税是登记价的千分之0.5,交易费是3块钱,除了契税按3%征收,其他跟个人的购入房产没有太大的区别。

2、持有税,公司持有房产分为两种情况,第一种是出租盈利的话按照租赁所的一些税费,租赁费和管理费的每个月租金的10.22,每个月都要交纳。空置的房产目前要交一个房产税的,你的登记价是100万×7%×1.2%÷12个月,一般来说一年的房产税是登记价的0.84%,目前空置税好像比个人的房产要交得多,但是如果未来政府开征对个人持有房产的房产税的话,网上盛传3%,公司目前交纳的只是0.84%,就有可能低于个人持有房产的房产税项。但是有一个备注,公司购入一手房三年内免交空置房产的房产税。

3、土地增值税,转让(公司名下的房产卖出)房产就要交比个人持有房产多一个土地增值税,比如说我100万买来的房子卖到200万,他要交差价的30—60%的土地增值税,其他的其实跟个人差不多。

有人会觉得公司持有房产会交的土地增值税太多,有一点要提,房产持有的过程中每年可以登记价的5%为折旧,就是100万每年可以有5万块钱的折旧,kkzy201517另外装修物业等费用保留他的装修发票,可以在土地增值税上作为可扣除项目进行抵扣,但是一般情况下装修费不可以超过登记价的10%—20%,另外还有一点就是企业所得税,你公司整体盈利的25%得向国家交纳。这一个公司的操作可能上升到一些会计的知识,具体的怎么做就需要一些专业的会计的人员协助你去做这个公司持有房产的情况。

我刚刚说了那么多可能大家觉得“公司购入房产那么麻烦,还要缴税,还要做帐,我干吗要用公司名义买呢?”但是现在目前来说,有一些操作炒房的或者是一些资深的投资客现在都是用这种方式去持有一些房产,主要的好处是下面几个方面:

1、个人购入房产不足5年转让的,要交5.381%的营业税和附加,但是公司持有房产在没有差价的情况下,你就算是今天买过来一套200万的房子,我明天200万卖出去你是不用交这个营业税的,今天买明天卖都可以。土地增值税企业所得税因为他没有盈利没有赚钱也不需要交,这个需要财务的一些知识做了。所以在公司选择购入房产的时候尽量选择成交价过户,就是你买过来的时候你可以跟对方说我要成交价过户,你要交什么税我帮你给多一点。房子再次转让的时候产生高额的差价和产生高额的税费。

2、虽然公司在购入房产的时候,暂时来说有一些刚成立的公司是没有办法获得银行贷款的,但是对于红本转让的一些房子可以找一些担保公司支付全额,全部买过来以后再向银行抵押房产取得一些经营性的贷款,一般可以贷到房产价值的7成,实业公司或者是去年10年、11年的时候实业公司是可以贷到房产的100%的,200万的房子我可以贷出200万给你。在国家对中小企业,不单是中小企业还有微小企业的政策支持力度非常大,如果是一些经营信用良好的公司贷款,在未来的3—5年之内比个人贷款更容易取得。如果万一以后又出现贷款收紧限贷了,银行不放款的情况下,可能公司的房产去做一些抵押贷款,比你个人的房产做一些抵押更容易取得银行的贷款。

所以如果是在座的朋友,如果是一些名下有多的房产,或者是一些又想买入不想写别人名字的话,不妨可以多多考虑一下用公司购入房产这一个方法。

但是用公司名义买房子会存在哪些弊端呢?

理由一:以公司名义购房,资料更复杂

以公司名义购房,购房人要准备的资料相比个人购房要多出不少,其中基本的资料包括:营业执照副本、税务登记证副本、组织机构代码副本、公章、法定代表人身份证、代理人身份证和授权委托书。

如果你是公司法定代表人,那么签署购房合同时,你的行为即可代表公司。但如果你不是公司法人,务必准备好全套的公司授权手续。

理由二:以公司名义购房,再上市时受限制

公司名下的房子想要出售,必须满足两个硬性条件:公司没有债务并且缴完了应缴的税。

与一般的商品房有所不同,公司名下的房子在出售前需要结清房产税和土地使用税,而且这两个税要求公司每年都要缴,还是自行申报。万一碰到不明真相的糊涂老板,从买房之后从未缴纳过房产税以及土地使用税,再卖时,不仅要补税还要交纳违约金,都结清了,此房才能上市交易。

理由三:以公司名义购房,成本更高

以公司名义买房,一方面,需要缴纳的税门类更多,另一方面不能享受契税优惠。

名下无房,购房属于首套房,在贷款利率、买房契税上都有一定的优惠政策,一定要珍惜自己的“首套房”这个指标。

此外,公司买房后每年还有不小的一笔支出,这点上面已经说到。而且,一些刚成立的公司可能申请不到银行贷款。

公司购房需要什么资格?

公司分为注册在境内的公司以及注册在境外的公司,注册在境内的公司购买房屋类型和套数不受限制,注册在境外的公司不能在限购城市购买住宅,如果在限购城市有办事处,可以办事处的名义购买一套非住宅。

公司购房如何办理贷款?

以公司名义买房,虽然能规避限购政策,但因为绝大多数银行的按揭贷款业务仅针对个人买房者,公司购置房产需一次性付款,这意味着初始的投入成本就很高。要到取得产权证后,才能进行抵押贷款。

公司名义购、售房需要什么资料?

卖方(买方)为境内公司时,需要的备件有11项。分别为:

1、房产证;

2、经年检的企业法人营业执照或事业单位法人证书;

3、批准该法人或其他组织成立的文件;

4、法定代表人或负责人的合法身份证件;

5、地税税务登记证副本或金融许可证;

6、中华人民共和国组织机构代码证副本;

7、法人授权委托书;

8、代理人的合法身份证明;

9、国资委批复函(国有产权)、集体表决书(集体产权)、股东决议书(股份制企业);

10、测绘表;

11、公章。

卖方(买方)为境外公司时,需要的备件有11项。分别为:

1、房产证;

2、相关管理部门核发的该境外机构在北京设立分支、代表机构的营业执照或登记证书;

3、经公证的法人或其他组织的商业登记证或注册证书,外国法人或其他组织的公司注册文件注册地公证后需中国驻该国使、领馆认证;

4、法定代表人或负责人的合法性身份证件;

5、商务管理部门核发的《外商投资企业批准证书》;

6、法人授权委托书;

7、代理人合法性身份证明;

8、各国驻华大使馆、各国际组织驻华代表机构提交外交部同意其购房的照会;

9、符合实际需要自用、自主原则的书面承诺(但境外注销的,可以按规定办理商品房的转移 登记手续);

10、测绘表;

11、公章。

为什么会有想到以公司名义买房呢?

“曲线买房”有规避限购嫌疑

近期公司买房现象增多,这又是为什么呢?其背后又有着哪些诉求?

改善型需求在短期内爆发,不少原本不排除有少量私企业主购置自住房。据了解,在严厉的限购政策作用下,部分手中握有闲散资金的私企业主,出于改善等考虑,但受限于限购政策,因此转而以公司名义买房。此外,有少数并不具备购房资格的外地人士,也采用公司买房方式,以达到“曲线买房”的目的。

此外,随着调控的深入,沪上部分高端住宅项目价格并未出现明显上涨,也让人看到了其中潜在的价值。

不过,以公司的名义买房现象在之前并不少见。不管是过去还是现在,以公司名义买房的现象并不少见。在他看来,商品房也可以作为一种资产,以公司的名义买房,在本质上属于经营活动中的一个组成部分。

即便是上市公司,也存在买卖房产行为,有些上市公司甚至还通过卖房来“脱困”,比如ST新梅、*ST嘉陵、ST成城、S*ST前锋等上市公司,去年就通过出售房产,使公司的经营状况得到改善,而*ST前锋更是在去年第三季度末通过出售房产一举扭亏为盈。

或将招致严控

不过业内专家表示,以公司名义买房,从某种程度上来说钻了政策的空子,有损市场公平,在“房住不炒”的总体调控要求下,这类情形可能会被制止。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出,从严格意义上来说,需要更多关注以公司名义买房的行为。他表示,上海楼市供应偏紧,本身存在房源不足的问题,再加上部分刚需购房者在资金方面也存在一些压力,因而此时与全款支付的公司买房行为相比,毫无胜算。因而从这个角度来看,看似公司买房合规,但其实也有损市场公平性。

类似现象也说明一点,就是当前豪宅市场在销售过程中,可能存在一些“猫腻”。严跃进表示,不排除有买家在以个人名义摇号的同时,还以公司名义参与摇号,要比别人多一次机会。由此看来,在豪宅销售过程中,对于销售对象的界定反而存在新的问题,如果这种行为未能及时制止,类似的问题也会导致公司购房数量增多。

所以,是以公司名义买房还是以个人名义买房,一定要核算成本,再考虑后续问题。

说个题外话,如果你是外地户口,想在广州买房怎么办?

先落户后买房

由于在限购城市,本地人买房的条件更加宽松,因此如果外地人能够落户就不用提供个税或者社保证明了。但是外地人为了获得买房资格落户有哪些方法呢?

1、人才引进落户:在多个城市都有人才政策可以为符合要求的高层次人次提供落户服务。以天津人才落户政策为例:本科生40岁以下,硕士45岁以下,博士不受年龄限制,可办理落户。

2、单位集体户口可买房:在一些城市部分企业可为员工办理集体户口,集体户口和本地户口基本是一样的效力。

3、投靠落户:在一些城市,购房者可以根据投靠的方式进行落户。

但需要提醒购房者的是,并不是落户就能买房。以成都为例,在成都如果新迁入户口不足24个月,买房时同样要受到一些列要求的限制。

、公司名义买房

目前各城市限购令的主体是一般家庭,包括夫妻和未成年子女;所以如果购房的主体由家庭中的个人变为单位或公司,情况则不一样,多数不受限购政策的影响和限制。虽然单位公司买房不受限,但是如果要从单位将房产过户到个人,依然是受限购政策影响的。

、房屋赠与外地人

在某些城市规定中,赠与房产不受限购政策影响,以武汉为例,有很多人以亲友名义在武汉买房,在办理出房屋产权证后再通过赠与的方式将房子进行过户。房屋赠与不需要被赠与人具备购买资格,但是赠与需要承担税费。

、买商业性质的房屋

在大部分限购城市的规定总,商业性质房屋不收限购限贷政策影响(北京除外),因此购房者可以购买商业性质的房屋,但需要注意商业性质房屋的性质为办公、商业,产权年限多为40年或50年,且税费较高、商水商电,生活成本较高。在一些一线大城市,也要政策出台,严格控制商业房屋改成住宅使用,因此居住风险较大。

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