两会期间，四大行业营改增税费改革成为大众关注的焦点，房地产营业税也即将在2016年5月1日改为增值税。房产交易双方对营业税改增值税后的税率存在疑惑，不知道税费新政之后，买卖房屋税费是增了还是减了。现在，房地产增值税税率敲定为11%，据说在全面推行营改增后，将涉及至少1000万户纳税人，2016年的税负将减少5000亿。你可以按照这个税率好好算一笔账了。

另外，为了实现规范的消费性增值税制度，在推行营改增时，不动产同样会被纳入抵扣范围。下面让我们具体来看看这里面的讲究吧。

增值税税率敲定为11%，房产交易税费是增还是减？

现行税费政策中，房地产交易营业税为5.6%，满两年的二手房可以免征营业税。财政部税政司负责人表示，在推行营改增新政后，房地产增值税税率为11%。另外，建筑业增值税税率也是11%，金融业、生活服务业增值税税率是6%。

接下来让我们算一笔账。以一套成交价为100万元的普通住宅如果按照现在5.6%的营业税征收，卖方需缴纳5.6万元的营业税。

营改增后，按照11%的税率来征收，那么同样的房价来计算，需上缴近11万元的增值税。这也就意味着卖房一方要多承担2万多元的缴税压力；

既然说是要实行减税政策，那么减税一说从何而来？

国务院常务会议上给出明确答复：新增试点行业（包括房地产行业）的原营业税优惠政策（见面政策）原则上延续，对特定行业采取过渡性措施。房地产营改增原则上保证试点行业税负稳定，营改增后如果没有这些优惠，企业税负可能上升，但实行见面政策后，应该可以保障税费降低，但具体措施尚未出台。

对二手房交易买卖双方来说，如果是买卖产权年限两年以上的房屋，卖方可以免交营业税。但知情人士表示，5月1日全面实施营改增前后的二手房转让的增值税政策会有所区分，但总体不会增加老百姓税负；对于新房子则是开发商开的发票直接作为进项进行抵扣。

营业税优惠政策延续成为业内关注的焦点问题：一是具体见面政策，二是新老合同划分实施的实施细则。楼继伟也表示，全面推行营改增后，叫全面的试点。在试运行基础上，将定制增值税的相关法案，一步步的保障交易双方的利益。

营改增新措施和改革内容不动产纳入抵扣范围

1、扩大试点行业范围。将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。这些新增试点行业，涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍；年营业税规模约1.9万亿元，占原营业税总收入的比例约80%。

2、将不动产纳入抵扣范围。本次改革又将不动产纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。

目前，财政部会同税务总局正在抓紧起草全面推开营改增试点的政策文件和配套操作办法，将于近期发布。

全面推开营改增试点有啥意义？

1、实现增值税对货物和服务的全覆盖，基本消除重复征税，打通增值税抵扣链条，促进社会分工协作，支持服务业发展和制造业转型升级。

2、将不动产纳入抵扣范围，比较完整地实现规范的消费型增值税制度，从而扩大企业投资，增强企业经营活力。

3、进一步减轻企业税负，是财税领域打出“降成本”组合拳的重要一招，用短期财政收入的“减”换取持续发展势能的“增”，为经济保持中高速增长、迈向中高端水平打下坚实基础。

4、创造更加公平、中性的税收环境，释放市场在经济活动中的作用和活力，推动产业转型、结构优化、消费升级、创新创业和深化供给侧结构性改革等。

营改增推行新规划

全面推开营改增试点准备的时间紧、任务重，财税部门已作部署安排，工作重点：

1、抓紧准备营改增的政策文件和配套操作办法，尽快公布。

2、充分利用广播、电视、报刊、网络等媒体媒介，做好包括政策解读、操作实务、服务措施和热点难点等在内的宣讲工作，及时回应社会关切和纳税人诉求，为改革顺利推进营造良好的舆论环境。

3、国税、地税部门早日对接，建立联席工作制度，及时办理纳税人档案交接手续。切实做到无缝衔接、平滑过渡、按时办结，交接过程中不给纳税人增加不必要的负担。

4、税务部门分批次做好对试点纳税人的培训辅导以及税控器具的发放、安装，确保试点纳税人懂政策、能开票、会申报，帮助试点纳税人适应新税制、遵从新税制、获益新税制。

5、税务部门进一步优化纳税服务，科学布局办税服务大厅，充分考虑试点纳税人各种诉求和工作量，增设服务窗口，开设绿色通道，给纳税人提供更便利高效的办税服务。