买房路上的陷阱有哪些,如何规避?

2022-03-14 09:51:06   来源:搜狐焦点网


1、没有购房资格


每个城市对购房人的购房资格要求不尽相同,你得确定自己有购房资格。要户口,要社保,还是既要户口又要社保,详情可以去查询当地购房政策。自以为有购房资格,交完定金,才发现自己并没有购房资格,导致毁约。购房资格认定,这里涉及到两个概念。认房和认贷。


A、认房,是指该家庭在房屋登记系统或合同网上备案系统中,已经有了登记信息,再买房时,该房将被界定为二套房或以上;


B、认贷,是指该家庭在银行征信系统里已经登记有贷款买房的信息,再次申请贷款买房时,该房将界定为二套房或以上。


因为认房和认贷,导致原本以为有购房资格的人,或是以为首付三四成能买到的房,结果要付七八成。最终导致买房人,要么是没有购房名额,要么是因为认定为二套房,导致买房款资金不足而买不了房。因为购房资格的限制,导致了几种风险的产生。比如:假结婚,借有购房资格的人名义买房,用公司名义买房,先买房等有资格时再过户......


2、购房资金不足


A、有过贷款记录,在认贷的情况下,被视为二套,以为三四成能搞定的首付,变成了七八成,导致购房资金不足。


B、以为购房就是交购房款,结果要交各种税,税钱没准备,交不上了。


C、以为税金不过几万,一算多出来十来万。


D、以为自己能协调来买房的资金并且会按时到位,结果天算不如人算……


3、定金交多或交少


定金是购房人支付给业主的,一旦签订了定金合同,业主收了定金,如果违约,就要双倍返还定金。定金交5万,10万都可以,法律规定定金不超过总房款的20%。交5万是最常见的。如果你毁约,付太多定金,也拿不回来,如果业主毁约,万一业主带着定金消失了,耽误你买房。定金交太少,业主违约没有任何心痛的感觉,双倍是吧,随便赔!


4、首付款交多或交少


首付款,首套房一般是房款的30%,付更多也没问题,但不建议付太多首付。买家付首付给业主后,却发现房子已经被法院查封,业主资不抵债,房子卖掉还了债,剩下也不够还买家首付款。付给业主的钱越多,发生类似情况,被冻结的资金也就越多。交完首付,万一业主因种种原因不能交房,也没钱退你,首付退款的法律流程一走走几年,耽误你再买房。


5、每月购房月供能不能还上


月供能不能每月还上,要考虑你的收入水平和还款能力,还有未来可能的突发状态,比如,失业,生病等。如果还不上月供,先是被催收,后上黑名单,到最后,可能被银行执行查封拍卖你的房子。


6、中介和中介费的坑


中介提供的是居间服务,目的是成交,拿到中介费。尽量找大中介,中介费的支付时间,则是越晚交越好,较好是约定过户后,购房人也可以要求中介在居间合同中注明,交易不成,全额退款。


7、税费的算法


二手房交易税费:个人所得税 + 契税 + 增值税(营业税)+ 城建税 + 印花税 + 土地增值税 + 教育附加费 + 综合地价款 + 土地出让金 + 土地收益


契税:


通常是网签交易价格的1-3%。


增值税:


满二年及以上普通住宅,免征。


满二年及以上非普通住宅,非住宅,差额征收=(总价-之前价格)/1.05%*5.6%


不满二年,所有类型,全额征收=总价/1.05%*5.6%


个人所得税:


房产中介常说的“满五少有”就是这个了。房子满五年,业主只有这一套房,才能免税。


个人所得税有两种计算方式:


1)合同成交价的1%;


2)交易差价的20%


如果公房没有原值凭证,不知道差额,也是按网签价的1%计算。


不同城市政策不一样,有的是哪个低选哪个,有的只有选其中一种。


8、避税的坑


网签价格高,可以多贷款。


网签价格低,可以降税费。


首先,避税是违法行为,业主和购房人都有被举报的风险,但地税部门一般不主动审查这种行为。总结说,就是民不报官不究,一举报一抓一个准。其次,做低税费并由购房人承担全部税费的方法,对购房人不利。


建议:这里可以这样约定一下,过户产生的税费由购房人XX承担,以2万元为上限,超出部分由业主承担。安全许多。