吴晓波:哪些人愿意眼睁睁看着房价暴涨

2016-02-23 13:43:00   来源:搜狐焦点网

3月即将到来,北京、上海、深圳的房价又开始开启上涨模式。吴晓波认为,未来京沪深房价还会上涨,但其实是一个人人都不愿意的事实。

吴晓波 愿意 眼睁睁 房价 暴涨

近日,据媒体报道,上海内环附近一套老公房的业主却在一天内连续跳价三次,最终价格比春节前挂牌的430万贵了70万。上海虹口区一新盘昨天推出的352套总价上千万的新房,在一天内就被抢光了,销售额高达36亿元。

然而,上海的情况只是冰山一角,在北京,2008年的亦庄,房价在8000元左右,一个叫林肯公园的小复式,较高售价约一万元。2016年的今天,亦庄房价已经陡升到2.8万元的均价。不少开发商也在感叹,面粉的价格已经远远超过了面包价。

面对暴涨的房价,吴老师提出这样两个问题:

问一个问题:京沪深的房价还会上涨吗?

会。理由呢?起码有三个。

其一,北京是政治中心、上海是经济中心、深圳产业结构最健康,超大中心城市的吸泵效应才刚刚开始,北京比首尔、上海比台北、深圳比香港,正在成为一种预期;

其二,去年新增货币总量是经济成长速度的两倍,优质不动产重新成为避险投资的选择之一;

其三,政府鼓励去库存,房地产限闸已经松动,甚至出现鼓励的迹象。

再问一个问题:谁愿意看到房价暴涨?

市民肯定不愿意。对任何一个城市,一年房价涨三成,必然人心浮动,如果翻一番,几乎就没有人愿意做别的事情了。在深圳、北京,你随便在路上抓一个80后、90后,说到房价,没有一个不是面有愠色的。

政府愿意吗?我觉得官员的内心也大多是不愿意的。房价上涨过速,势必造成整个城市的物价水平抬升,特别是创业投资环境的险峻,土地是政府手中最后的那张牌,把预期都吃光了,往后的日子还过不过?

银行愿意吗?我接触的银行人士也大多忧心忡忡。过快上涨的房价背后,一定是一个不确定的泡沫,如果哪天真的再来一个断崖下滑,原本体质就弱下来的银行肯定吃不了兜着走。

地产商愿意吗?暴涨的土地价格,对中小开发商形成了挤出效应,而大型开发商也几乎是在火中取栗,他们大多怀着能抢一把是一把的投机心理,这样的行业一点也不值得期待。

两个问题问下来,我们就可以看到纠结所在了:中心城市的不动产价格仍有上涨的预期和空间,然而,几乎所有的利益方,都不愿意看到暴涨景象的发生。

但是这股暴涨风却可能在一季度继续往前吹。

就在春节后的这几天,各部委连续下文,契税下降、公积金制度改革、首付款比例调整等等利好政策密集出台,各省区的种种去库存措施又高调出台,甚至还出现了鼓励引导农民进城购房的“绝招”,在这样的政策背景下,作为“国之标杆”的京沪深房价很可能再度冲在前面。

人人都不愿意暴涨,却眼睁睁地看着暴涨的发生,这就是我们正在直面的尴尬事实。

房地产涨价的核心其实并非资产而是人口

房地产专业人士应该都知道,房地产涨价的核心其实并非资产而是人口。人口数量与房地产数量才是决定房地产价格的核心。房地产价格不断升高的主要推手是不断增加的城市人口。而造成我国现今经济引擎失灵、贫富差距扩大、两极分化的主要原因就是人口流动问题。

中国房地产的主要数据是2000年及以后开始有的,房地产开发投资增速有过两次高点,一次是2007年,增长达到30%,另一次是2010年,达到33%。2007年之所以出现了阶段性高点,与经济过热有关,该年也是GDP增速的阶段性高点,后因2008年美国的次贷危机影响而回落。2009年中国推出两年4万亿的投资刺激计划,使得2010年房地产开发投资增速创了历史新高。

回顾我国房地产业快速发展的30年,本质是人口红利加速释放的30年,这期间我国总人口净增加了3.24亿,其中15岁至64岁的人口数量保持了12年的连续增长,人口红利的快速释放也加速了城乡的聚集,2014年人口密度也比1980年增长了38%,城镇化率从80年代初不到20%的水平晋升至50%以上,带动了人口布局的重构,也推动了城市群发展以及房地产行业的需求释放。

人口迁徙的集聚效应也直接导致了房地产市场结构的分化,据统计2014年,东部地区、中部地区和西部地区实现的房地产销售金额分别为59%、23%和18%,销售面积分别为48%、30%和22%,东部地区在房地产市场上的集中度也和人口迁徙趋势相匹配。

据此,有专家认为,把握楼市的方向,最重要的就是跟踪人口迁移的方向。