二手房交易怎么安全进行？了解这几项是必须
2015-11-20 19:30:00 来源：搜狐焦点网
在二手房买卖活动中，要经历查找房源、委托中介、合同磋商、三方(经纪)合同签订、支付定金、办理首付款监管、赎楼、申请按揭、到国土局签订买卖合同、缴纳税费、交房办理物业过户手续等一系列手续。其中在任何一个环节出现问题，均会带来难以预料的纠纷甚至诉诸法院。今天小编就来跟大家分享二手房交易中减少纠纷、规避风险的方法。
1、找正规中介和可靠经纪人
不管是买卖双方自行成交还是通过中介机构撮合成交，均要通过正规的中介机构网上申报并签定合同。如何鉴别正规的中介结构呢，买卖双方应该查看中介结构的备案证书。
买卖双方和地产经纪人员治谈时，应要求其提供“房地产经纪人员执业登记牌”，也可以在国土局网站核实地产经纪人员职业登记牌的真伪。购房者不要盲目相信经纪人员，双方应养成保留各项交易资料的习惯。
买卖双方提交给经纪人员的资料、双方签署的补充性文件应复印留存或要求经纪人员签署文件接收回执。在合同签订时，应补充约定经纪公司在其跟单经纪人员变动的若干天内书面通知双方并办理资料和业务交接手续，如经纪人员一旦变动而未及时移交甚至丢失，应追究经纪公司的贵任。
2、注意买卖主体及房屋权属的审查
审查房屋产权真实性.调查真正的产权人。二手房转让人应当是依法登记在房屋产权登记薄上的房屋所有权人。购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件，特别注惫要求提供对方身份证复印件。
3、确认房屋是否可以买卖
如果没有依法进行产权登记并取得房地产权证书的房屋，不得买卖。
以下情形的二手房禁止买卖:
(1)司法机关和行政机关依法裁定，决定或者以其他方式限制二手房权利的;
(2}依法收回土地使用权的;
(3)共有二手房，未经其他共有人书面同惫的;
(4)权属有争议的;
(5)未依法登记领取权属证书的;
(6)已抵押，但是没有将出卖情况书面通知抵押权人的;（7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
若是已购公有住房和经济适用住房买卖，还要审查已购公有住房和经济适用住房有无禁止买卖情形:
4、存在共有人进行审查。
买方在审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否具有共有权人。应当查明房屋是否具有共有权人二手房属于两个以上(含两个)主体共有的，应当审查(提交)共有权人同意转让的书面证明。对于房屋所有权证书虽为一人，出卖人属于已婚人士的，应征求其配偶的意见。
我国婚姻法规定，实行夫妻共同财产制为主，约定个别财产制为补充的婚姻财产制度。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权为一人，也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交个别财产协议。
5、所购房屋是否出租进行审查。
已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。这种出租关系不管是定期的还是临时的，均不能剥夺。购买人应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。购买人还应当注意，如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。因此，购买人还应当审查该二手房的租赁期限以及提前解除租赁合同的可能性和代价。
如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件，买卖合同有被宣告无效的风险。
