买小产权房警惕六大弊端 关注三大要点

2015-12-27 08:00:00   来源:搜狐焦点网

商品房价格的不断攀升让越来越多的人只能放弃法律保障,进行小产权房交易。但是,小产权房又存在争议和弊端。今天就给大家普及一下小产权的弊端,如果一定要购买,又要哪些注意事项?

一、什么是小产权房

产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

二、小产权六大弊端

尽管小产权房价格较商品房价格低许多,然而由于小产权房本身不合法,因而购买小产权房会具备一定的风险,以下就是小产权房的六大弊端:

1、缺少“五证

“五证”是消费者取得房产证的先决条件,即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。包括城中村改造在内的房地产项目,如果没有“五证”是不能办理房产证的。尽管“小产权房”一片热销,但众多业内人士却认为,“小产权房”存在诸多风险,较大的问题就是没有产权,不受法律的保护。

2、拆迁难补偿

除了不能办理房产证外,那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑,如果和国家的规划相冲突,还很有可能被拆除,而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

3、质量难保证

房屋质量没人监督,一些开发商为赚钱会偷工减料,存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发,除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外,入住后的物业管理也极容易出现问题。

4、配套不完善

这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷,可能连水电都没有。

5、遗赠也麻烦

由于缺乏产权,未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义,是“小产权房”目前普遍的运作模式,具有打擦边球的性质。一位业内人士还透露,因为没有办理相关手续,所以这种房子房价一般都很低,有些开发商是“打一枪换一个地方”,一旦清盘,兑现不了承诺马上撤离,后续引发的许多麻烦都甩给购房者。

6、小产权房不能抵押或者上市转卖。

这个很好理解,因为没有产权证,因此不能上市交易。所以购买小产权房,就要做好一直住下去的准备。

三、购买小产权房的注意事项

对于城镇居民购买农民小产权房的效力问题,目前尚没有一部法律对此作出明确的规定。因此如果确定想要购买小产权房,一般而言,法官在裁判此类案件时往往会综合考虑以下几个因素:

一是当事人之间的行为是否符合民法的基本原则,即平等、自愿、公平、诚实信用、公序良俗;

二是双方签订的合同是否存在导致合同无效或者可撤销的情形,也就是《合同法》第五十二条和第五十四条规定的情形;

三是基层组织如村委会、村党支部的意见。由于我国实行村民自治,因此,村支两委的意见至关重要。