2015年的楼市怎么样？没有几个数据怎么能说明问题呢？过去一年，北京的新房自然是涨，涨的较快的房子都在五环以内。2016年这样的涨势是不是会放缓，我们大家试目以待。

2015年新房涨价9.9%

从机构统计数据来看，在刚刚过去的2015年，北京楼市表现出持续性量价齐涨的市场特征。根据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2015年，北京市新建商品住宅(不含保障房，下称“新房”)网签量约为10.44万套，比2014年同期大幅上涨36.7%。而价格方面，今年北京新房成交均价为2.72万元/平方米，与2014年同期相比上涨9.9%。

数据显示，根据地段来看，今年北京各环线新建商品住宅市场表现出明显的差异，北京五环外已是新建商品住宅成交特别主战场，2015年五环外成交面积占比达90%。成交均价方面，受供需不均衡以及五环内住宅趋高端化影响，五环内价格涨势较大，2015年三四环之间以及四五环之间成交均价涨幅较大，分别上涨37.6%、46.4%。

量涨”的原因主要有以下几个方面，首先是金融货币政策稳健趋宽松化，直接利好短期楼市成交;其次，个人住房转让营业税“5改2”，直接利好二手房成交的同时，也刺激了改善型需求入市，间接提升了新房成交量;三是二套房首付贷由原来的七成首付比例降低为四成，实际上是降低了客户购买二套房的入市门槛，鼓励改善型客户入市，能够有效刺激支付能力稍差的一批准意向客户果断出手。

豪宅元年 刚需被小众化了

随着北京豪宅“五环化”，刚需不断受挤压，刚需门槛从总价100多万元跃升到200多万。与其他类型相比，2015年销售金额排行榜中刚需类项目仅占据两席，分别为中粮万科长阳半岛以及华业东方玫瑰 。低总价、定位准确、地铁沿线、周边区域成熟是这两个项目跑赢其他刚需类项目及自住型商品房的重要因素。

与刚需盘缩水相比，高端类项目占比明显增加，2015年，新盘市场中豪宅遍地，改善盘和豪宅盘的边界日益模糊。丰台西局、朝阳孙河、朝阳东坝等板块都由以刚需、改善盘为主的区域摇身一变成为豪宅区。此外，在2015年销售金额前十名项目中，像泛海国际·世家平墅和润泽御府这样的传统高端住宅，也表现不俗，占据着成交榜单的前列。

新房成交量价齐升的背后，却是刚需盘大幅减少的隐忧。根据中国中央别墅区发展研究院统计的成交数据显示，抛去自住型商品房后在300万以下的刚需住宅成交锐减了近3万套。刚需中低价位项目门槛提高。如今，北京市成交均价逼近3万元/平方米，意味着昔日占据主流的中低端商品住宅越来越少。

豪宅提升 成北京房价上涨主因

据亚豪机构统计数据显示,2015年北京实现成交的10万元/平方米以上的顶豪项目多达21个,比2014年增加6个,比2013年增加了14个,10万元/平方米以上的顶豪队伍在2015年进一步壮大。另外,2015年北京豪宅的单套较高成交价格为19.6万元/平方米,2014年为14万元/平方米,2013年则为14.8万元/平方米,北京顶豪成交价格的天花板也得以摸高。

不仅是成交量的上升，刘东介绍，中国中央别墅区发展研究院统计的成交数据显示，2015年里，总价在600万到1000万之间的中高端住宅价格再次刷出新高，平均成交价已经达到了39549元/平方米，几乎突破了4万元的关口。此外，千万级别和两千万级别的平均成交价也达到了56610元/平方米和86069元/平方米。豪宅市场在2015年里迎来了量价的大幅提升。

“从2015年北京纯商住宅成交特征中可以看出,中低端产品所占比重明显下滑,而中高端所占比重则不断上升。”亚豪机构市场总监郭毅分析认为,2015年单价30000至60000元/平方米的中端产品成交占比高达26%,相比去年上升8个百分点;而单价60000元/平方米以上的高端住宅产品实现成交1985套,同比增长60%。

郭毅认为,由于土地成本的节节攀升,以及保障房配建对于住宅部门面积的蚕食,使得大量新项目不得不提升价格进入高端住宅行列,而地王扎堆的现象也使得高端豪宅片区不断增多,并逐渐呈现出全城化的趋势,而在这一变化过程中,高端住宅市场直接连跨数级,逐渐进入10万元/平方米以上顶豪主导的局面。

“随着土地市场的稀缺,一线城市的商品房进入了豪宅化趋势加速期。”中原地产首席分析师张大伟也说,从去年开始,北京商品房住宅市场已经进入高端化。

总结

过去的一年里,虽然未能盼来一线城市限购的放松,但是迎来了一年五次的高密度降息,公积金相关政策的步步放松,营业税免征起点从5年调至2年。“宽松化”的信贷政策成为贯穿整年的主旋律,房奴们的贷款成本降低了、买家税费负担也减少了，也同时刺激着楼市成交出现了一波高峰。不过，成交热带来的后果就是价格的再次攀高，豪宅遍地，地王频出，让北京楼市的平均成交价格环比上涨了9.9%。