买房必读之房价篇:房价上涨动力到底在哪?

2016-01-15 15:41:00   来源:搜狐焦点网

2015年,中国房价人在不断走高,2016年,有消息称,房价均值将继续上涨4%-7%。高房价和高库存的双簧还能唱多久?

中央让开发商降价,开发商却说,现在的价格已经是亏本销售!房价还有下调空间吗?开发商和政府谁说了算?

买房必读之房价篇:房价上涨动力到底在哪?

上海市委书记韩正也说过,上海作为国际化大都市,房价一定要控制住,否则,将影响上海经济的稳定发展。

房价到底怎么了?

作为渴望拥有一套住房的小编,也希望房价能跌一点,小编的首付就够了呀!

房价还在涨,是因为开发商追逐利润吗?实际上上市房企的利润率已普遍跌至两位数以内。

房价两个字包含了太多,至少有以下五个方面:拿地成本、建安成本、税费成本、房企融资成本、利润保证。

一、拿地成本。一线城市最抗跌,土地增值效应最明显,房企争夺也最激烈。地王就在政府和企业的竞争中被推出来了。可以看到,房价越高的城市,地价占比也就越高。开发商的利润率通常比较稳定。在北京这样的城市可能超过了一半。这部分收入全归政府。

二、建安成本。建安成本是指房屋建筑成本和房屋基本设施的安装成本。这其中又包含了建筑材料和人工成本。不同地区建安成本又不尽相同。这个占比通常在30%左右。

三、税费成本。房地产领域的税费种类相当多。主要有八类税种,分列如下

1、营业税、一般占销售收入的5%,

2、城市维护建设税,在城市7%,乡镇5%,农村1%,

3、教育附加费,按照实际营业税缴纳,税率为3%,

4、所得税,利润总额的25%,

5、土地增值税,一般占销售收入2%,

6、印花税,占合同收入的万分之五。

7、契税,交易价格的4%,

8、土地使用税,不定。

税费成本通常占房价的15%左右。

四、融资成本。房地产是资金密集型产业,资金是有成本的,银行的利润率也和房地产的景气程度密切相关。2010年-2013年期间,国家不断管控房地产,融资成本大幅上升,开发商开始转向民间融资,融资成本大幅上升。导致很多三四线城市开发商资金断裂,泡沫破灭。

2015年开始,融资环境持续改善。开发商融资成本下降,开发商拿地热情开始升温。也直接推高了房价。不过开发商也就是走个过场,大部分开发商都是借着银行的钱干自己的事,所得收益也大部分上交给银行了。开发商就是银行的“打工仔”。

五、利润率。据国家统计局官方数据,房地产领域在2010年达到峰值14.2%,只有一路走跌,到2012年为11.8%,预计到2015年会跌破10%。这还没有计算企业所得税,实际利润率比这更低。在这种形式下,中小企业日子转行,大型房企谋求多元化发展。万达宣布2016年地产收入下调四成就是明显的转型信号,房地产利润率已经很低了。

通过以上分析,我们得出结论,在房价的构成中,土地成本、建安成本、税费、融资、利润的比值为40:30:15:8:7。从某种意义上来说,开发商是只是政府的操盘手,定价权还在政府手里。政府和银行不让利于民,让开发商降价,可能吗?