银行不会告诉你的秘密:这样还房贷省几十万

2016-11-28 10:51:59   来源:搜狐焦点网

贷款形式、还款方式的不同,将直接影响每月的还款金额。那么,怎样贷款买房、怎样还贷最省钱呢?今天我们就来具体分析一下!

目前购房贷款有三种方式:商业贷款、公积金贷款、组合型贷款。无论哪种贷款,其还款方式都只有2种:等额本息还款和等额本金还款。下面我们来看看这两种还款方式到底啥意思。

等额本息还款:把贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。还款人每个月还给银行的金额固定不变,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

等额本金还款:将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。

由于组合型贷款的程序和情况纷繁复杂,采用这种贷款方式的人比较少,我们就重点比较商业贷款和公积金贷款。

为了方便比较和说明问题,我们用具体的数字来计算。假如现在一套房子的价格是200万,现在需要贷款120万,贷款期限为30年。现在我们来算算每种贷款方式在30年到期时要还的本息各需要多少钱。我们首先来看看商业贷款的两种还款方式:

1)商业贷款,还款方式采用等额本息:这种还款方式30年下来,贷款利息达到1092739.43元,约为109.3万元;

2)商业贷款,还款方式采用等额本金:如这种还款方式30年下来,贷款的利息为884450元,接近88.5万元。

下面我们再来看看,在用公积金贷款的情况下,两种还款方式的差别:

1)公积金贷款,还款方式为等额本息:这种还款方式30年下来,贷款利息为680091.3元,约为68万元;

2)公积金贷款,还款方式为等额本金:这种还款方式30年下来,贷款利息为586625元,约为58.7万元。

通过上述计算我们可以得出3个结论:

1)公积金贷款比商业贷款便宜,因为公积金贷款的利率低;

2)等额本金还款方式比等额本息还款方式更划算;

3)采用等额本金方式还款,购房者的还款负担会逐渐变小。

经过4次计算,商业贷款,采用等额本息还款这种方式30年产生的贷款利息为109.3万元;公积金贷款,采用等额本金还款这种方式30年产生的贷款利息仅为58.7万元。两者相差约为50.6万元。

因此在贷款买房时,如果条件允许,尽量选择使用公积金贷款,采用等额本金的还款方式。但是由于公积金贷款所需周期长,手续繁琐,而且每个城市公积金贷款额度不同,所以银行一般建议购房者采用商业贷款的方式,在购房之后,把公积金取出来,还房贷。

另外,银行在放贷给购房者的时候,并不会主动告诉购房者哪种还款方式更为省钱,银行一般默认是让购房者采用等额本息的还款方式。按照上面的计算,在商业贷款的情况下,等额本息还款方式产生的利息要比等额本金产生的利息高出近21万元。有些银行在放贷的时候,还会根据情况对贷款利率进行有条件的打折优惠,所以在贷款买房时一定要向银行咨询清楚。要不然自己会给银行多打几年工!

对于部分收入不高的购房者来说,较好的状态就是先采用等额本息的还款方式,过了一段时间就变更为等额本金的还款方式。这样既能度过等额本金一开始的高额还款,还能省下一部分利息。至于什么时候变更比较合适,要根据自己的家庭经济情况而定。