北京“认房又认贷”的新一轮楼市新政，从3月18日开始执行，对比以往的政策，在房贷期限、首付比例、首套房认定标准上，都有所变化。一时间，房贷记录、首套房的认定标准、购房资格成为大家热议的关键词。信报记者采访了业内人士，就大家关心的问题给予答疑解惑。

算账 买二套房将增多少成本？

据链家研究院院长杨现领分析：二套首付比例提高，首次超过8成。在“认房认贷”标准下，市场上大部分交易都为二套，且“非普”占比不低，这种情况下按照8成首付原则，加上评估价的影响，预计实际首付将接近9成，大大降低了杠杆。以800万元换房标的（非普）为例，新政前如果先卖再买，首付款需要416万，新政后672万，首付款要增加256万。

在贷款年限上，不管首套二套都纳入调控范围，最长可贷款25年（之前首套是30年、二套是25年），以100万贷款为例，月供每月增加466元。

延展 环一线城市限购圈加速形成

据不完全统计，自2月28日以来，过半月已有近20个市、县、区相继出台限购或限购升级措施。这其中既有北京、广州这样的一线城市，又有河北涿州、浙江嘉善这样的受外溢效应影响的环一线三四线城市，以及南京、杭州、青岛等热点二线城市。新一轮调控“加码升级”。

截至目前，环京区域限购城市升至9城，除崇礼区、涞水县和涿州市外，还包括河北省的三河市、大厂县、香河县、固安县、怀来县及天津市下属的武清区。

背景链接 楼市新政“史上最严”

对比以往的政策，3月17日印发的《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（简称《通知》）在房贷期限、首付比例、首套房认定标准上，都有所变化。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，目前北京的楼市政策可谓“史上最严”：一是恢复到了2014年930新政以前的首套房认房又认贷；二是二套房首付比例上调为60%以上，非普通住宅80%首付比例迄今最高；三是住房贷款的最长期限缩短为25年。企业购买需满3年才能再次交易则是堵漏之举。

解惑 新政三大问题受关注

问题1 是否“处女贷” 全国都可查

“认房又认贷”的政策让“处女贷”成为热词，也突出第一次贷款记录的珍贵。业内人士说，这样就能管住假离婚的购房者，管住通过迁移户口或补缴社保的跨地域购房者。那么，在外地贷款买过住房但房贷已经还完，在北京没有住房，接下来贷款买住房的话，是否可以算作首套房？

据北京市住建委相关负责人介绍，央行的征信系统是全国性的，在外地有过商业性住房贷款或公积金贷款记录，在北京也都可以联网查到，在本次的新政要求下，即使在北京无住房，但只要有过住房贷款记录，即使还清了，如果在北京购买住房，也将按非首套房贷政策执行。

本人名下没有住房也没有贷款记录，但配偶在外地贷款买过住房，本人在北京贷款买住房也不算首套房，新政规定以家庭为单位，包括本人及配偶。

问题2 非普通自住房 首付达8成

新政规定：二套普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。值得一提的是，在北京市场上，关于普通住宅的认定标准非常严格。北京普通住房认定标准为：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140平方米（含）以下，并参考其实际销售价格确定；单价或者总价未超过政府指导价。根据2014年最新调整的普通住房认定标准：五环内为单价39600元/平方米、总价468万元；五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元；六环外为单价23760元/平方米、总价281万元。只要单价和总价两个标准符合一个，就算普通住宅。

现在北京市场上哪儿找这么低价格的“普通住宅”。也就是说实际上，如果购买二套新房首付，大部分人都要按照80%首付支付。

问题3 自住房和商业用房不受影响

在外地贷款买过住房，在北京没有住房，是否还能购买自住型商品房？据了解，新政的主要内容是针对住房的差别化信贷，以往政策中要求的购房资格，不受这次政策影响。只要符合现行政策要求的自住型商品房购买资格，依然可以申购。商业办公类非住宅不在本次政策执行的范围内。