北京买二套房将增多少成本?

2017-03-20 10:05:16  来源:搜狐焦点网

北京“认房又认贷”的新一轮楼市新政,从3月18日开始执行,对比以往的政策,在房贷期限、首付比例、首套房认定标准上,都有所变化。一时间,房贷记录、首套房的认定标准、购房资格成为大家热议的关键词。信报记者采访了业内人士,就大家关心的问题给予答疑解惑。

算账 买二套房将增多少成本?

据链家研究院院长杨现领分析:二套首付比例提高,首次超过8成。在“认房认贷”标准下,市场上大部分交易都为二套,且“非普”占比不低,这种情况下按照8成首付原则,加上评估价的影响,预计实际首付将接近9成,大大降低了杠杆。以800万元换房标的(非普)为例,新政前如果先卖再买,首付款需要416万,新政后672万,首付款要增加256万。

在贷款年限上,不管首套二套都纳入调控范围,最长可贷款25年(之前首套是30年、二套是25年),以100万贷款为例,月供每月增加466元。

延展 环一线城市限购圈加速形成

据不完全统计,自2月28日以来,过半月已有近20个市、县、区相继出台限购或限购升级措施。这其中既有北京、广州这样的一线城市,又有河北涿州、浙江嘉善这样的受外溢效应影响的环一线三四线城市,以及南京、杭州、青岛等热点二线城市。新一轮调控“加码升级”。

截至目前,环京区域限购城市升至9城,除崇礼区、涞水县和涿州市外,还包括河北省的三河市、大厂县、香河县、固安县、怀来县及天津市下属的武清区。

背景链接 楼市新政“史上最严”

对比以往的政策,3月17日印发的《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》(简称《通知》)在房贷期限、首付比例、首套房认定标准上,都有所变化。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,目前北京的楼市政策可谓“史上最严”:一是恢复到了2014年930新政以前的首套房认房又认贷;二是二套房首付比例上调为60%以上,非普通住宅80%首付比例迄今最高;三是住房贷款的最长期限缩短为25年。企业购买需满3年才能再次交易则是堵漏之举。

解惑 新政三大问题受关注

问题1 是否“处女贷” 全国都可查

“认房又认贷”的政策让“处女贷”成为热词,也突出第一次贷款记录的珍贵。业内人士说,这样就能管住假离婚的购房者,管住通过迁移户口或补缴社保的跨地域购房者。那么,在外地贷款买过住房但房贷已经还完,在北京没有住房,接下来贷款买住房的话,是否可以算作首套房?

据北京市住建委相关负责人介绍,央行的征信系统是全国性的,在外地有过商业性住房贷款或公积金贷款记录,在北京也都可以联网查到,在本次的新政要求下,即使在北京无住房,但只要有过住房贷款记录,即使还清了,如果在北京购买住房,也将按非首套房贷政策执行。

本人名下没有住房也没有贷款记录,但配偶在外地贷款买过住房,本人在北京贷款买住房也不算首套房,新政规定以家庭为单位,包括本人及配偶。

问题2 非普通自住房 首付达8成

新政规定:二套普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。值得一提的是,在北京市场上,关于普通住宅的认定标准非常严格。北京普通住房认定标准为:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在140平方米(含)以下,并参考其实际销售价格确定;单价或者总价未超过政府指导价。根据2014年最新调整的普通住房认定标准:五环内为单价39600元/平方米、总价468万元;五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元;六环外为单价23760元/平方米、总价281万元。只要单价和总价两个标准符合一个,就算普通住宅。

现在北京市场上哪儿找这么低价格的“普通住宅”。也就是说实际上,如果购买二套新房首付,大部分人都要按照80%首付支付。

问题3 自住房和商业用房不受影响

在外地贷款买过住房,在北京没有住房,是否还能购买自住型商品房?据了解,新政的主要内容是针对住房的差别化信贷,以往政策中要求的购房资格,不受这次政策影响。只要符合现行政策要求的自住型商品房购买资格,依然可以申购。商业办公类非住宅不在本次政策执行的范围内。

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