北京的学区房为什么这么值钱?

2017-03-20 13:27:21  来源:搜狐焦点网

北京的楼市到底有多疯狂?最近两周,即使是一个对房价没有任何概念的中国人,肯定也对北京疯涨的房价有所耳闻,从《北京房价到底打败了多少经济学常识》,到《最近有点为北京感到难过》,再到《还留在北京的,都是没有退路的》……看这些文章的标题就能体会到北京房价是如何一次又一次打击人们的神经。

如果说北京房价永远让人捉摸不透,那么北京学区房的房价更是匪夷所思。2017年3月以来,有报道称北京学区房一周贵了四五十万;有报道称800万只能买到北京德胜门学区约40平的1居室;有夫妻为买学区房离婚,买完后妻子拒绝复合;还有人提出了“为什么学历不值钱,学区房却值钱”这样的天问。

学区房为什么好?

我们先要试着回答一个问题,学区房到底好在哪里?人们最容易想到的是,父母买学区房是为了给孩子一个前途无忧的学校,一个能碾压别人的未来。2015年9月,北京清华同衡规划设计研究院对此做过测算,北京的重点小学主要分布在东城(25所)、西城(29所)、海淀(33所)和朝阳(27所)。

可以读重点小学的学区房小区,大概只占到全北京所有小区的10%多一点。除了朝阳区之外,西城、东城和海淀的重点小学学区房价格,都要比相邻的一般学区房高出20%左右。换言之,家长愿意为优质学区房支付20%的溢价。家长不愿意在朝阳多花钱的原因可能只是,朝阳重点小学没和其他学校拉开差距。

家长又不傻,溢价体现了家长对优质教育资源的渴望。根据21世纪教育研究院,2009年海淀区的中关村第三小学,光是教育事业费支出就有6186万元,而调查到的另外96所普通小学的均值仅为987万元,根本不是一个量级。

再比如中关村第一小学,中级及以上职务教师数达到163人,相比之下96所普通小学平均就只有可怜巴巴的27人。虽然公开数据极其匮乏,市面上少有对小学教学资源的最新研究,但是可以肯定近几年北京学校差距没有得到多少改观。

家长不怕当接盘侠,还因为他们预计到北京学区房溢价是可以收回来的,溢价不是泼出去的水。为了孩子上学购买了更贵的学区房,还没等孩子上学,房价已经涨到能抵消溢价、甚至抵消孩子抚养成本的地步,天底下只有中国有这样的好事。

学区房有群众基础

可以说,北京学区房不涨价是没有道理的。北京市卫生信息中心的数据告诉我们,北京经历过三次生育高潮,分别为上世纪60年代初、整个80年代以及本世纪初延续到今天这一时间段(2003年-2015年)。

你会发现,2003年-2015年这一波生育高潮,其实对应的就是80年代那一波出生人口高峰——“80后”们刚好进入了生育年龄,他们对北京出生人口增长的贡献功不可没。再加上本世纪头10年能幸运成为北京人的外地年轻人还不少,各种因素作用在一起,推高了北京市每年的出生人口。

出生人口的增长带来的当然是几年后上学人数的增长。由于北京市儿童普遍的入学年龄是6周岁,意味着2003年出生的北京孩子,2009年就得入学,家长就得为孩子考虑哪个学校更好。同样地,2011年出生的北京孩子,其家长可能在2017年之前就已经为孩子买好了学区房,做好了打算。

2003年的京籍出生人口区区不过44859人,是1950年以来最低的。接着经历了十年不可思议的增长,京籍出生人口到达了2014年的顶点:152929人。2010年-2014年这5年间,京籍出生人口总数超过了60万。既然北京好学校就那么几个,这些新生儿的家长当然对有限的学区房垂涎欲滴,他们就是最近几年学区房涨价的群众基础。

北京不愁后继无人

那么学区房到底会涨多久?我们不可能预测房价,我们只能试着预测人口,人口比较容易预测。

假如北京维持现有户籍制度不变,随着这一波生育高潮的结束,出生人口只会减少不会增长。要知道,城市化是最好的避孕药之一,北京今天的总和生育率位居全国各大城市倒数。2015年的京籍出生人口已经出现了下降,又回落到126648人。2016年的统计数据还未发布,恐怕再也不会达到2014年的顶点了。

虽然放开了二胎政策,但是2016年全国出生人口仅为1786万,低于预期的2000万爆发式增长,生育率断崖是板上钉钉的事情,北京也不能幸免。虽然北京卫计委自信满满地宣布,2016年北京新生儿数量将再创新高,但最后的生育高峰马上要走到头了。

不过别忘了,户籍和上学这种东西不过就是政府一句话的事。京籍新生儿不够了,非京籍可以来补。最近几年为了严控城市人口,北京使出了无数狠招,包括教育控人、以房控人、以业控人,但北京无论怎样都赶不走外地人。

北京是一个巨大的吸铁石。2009年-2014年,北京常住人口(包括户籍、非户籍)净流入达到396万,总数达到2151万人。2015年北京市常住外来人口中,离开户口登记地五年及以上的人占到了47.1%,意味着有将近半数的外地人在北京住了下来,至少5年都没逃离北京。

没逃离北京的原因很简单,对大多数外地人来说,家乡已经没有希望了。2015年,北京常住外来人口主要来自五个省:河北、河南、山东、黑龙江、安徽,合计占到57.6%。感兴趣的读者,可以自行查阅这些省份的人均可支配收入等指标,看完就能明白什么叫“用脚投票”。

尽管天价学区房扎堆的西城区、东城区的常住人口,在2015年出现了负增长,但这基本上是政府控人的直接结果。未来东西城的京籍新生儿越来越少,为了稳住学区房的高价,什么事情干不出来呢。

每一轮教改都是涨价

说了这么多人口,但人口绝不是决定天价学区房的唯一因素。普通人可能不知道北京的入学政策在2014年发生过重大调整,但家长们一定对此如雷贯耳。2014年,北京进行教育改革,试图堵住共建生、特长生、赞助费等各种五花八门的进入好学校的灰色渠道。看似“好心”的教育公平改革,却造就了今天的天价学区房市场。

《南方周末》报道,北京教改之后,孩子上小学,只能按照就近和免试原则提交入学申请。而且家长住哪里,决定孩子能上什么学校。对京籍学生来说,以前只要户籍在西城区就可以申请就近入学,现在除了户籍在西城,还要实际住在西城才行。

有些“牛小”因为学位有限,不得不把孩子分成三六九等。比如2015年西城区黄城根小学的入学顺位表显示,第一顺序是“本片区户口+法定监护人房屋产权”,第四顺序才是“本片区户口+非直系房屋产权”。言外之意就是,户口很重要,但父母有房更重要,这增加了对学区房的需求。

而且,从2016年开始,名校云集的海淀、西城区发明了一个政策,叫做“六年一学位”。一套房产在六年内,只能给一个家庭的一个孩子提供入学名额。这种学区房“用过”一次之后,要等六年才能再次成为“学区房”,相当于减少了整体学区房的供给。

更何况,北京国土局数据显示,2016年北京市的土地供应已经达到了近年来的最低点。尤其是东城区、西城区,最近几年几乎没有批准任何新建住宅用地的指标,也就不会有任何新建商品房。一对父母要买学区房,只能买二手的学区房。是谁造成了学区房供给的血崩,一目了然。

2016年3月,北京西城区文昌胡同,一学区房由460万起价,最终530万成交。/视觉中国

2016年3月,北京西城区文昌胡同,一学区房由460万起价,最终530万成交。/视觉中国

有人或许要问,既然新房子不让建,为什么当初不能多建两所学校,特别是好学校?实际上,今天北京的小学数量是远远低于过去的。1991年,北京小学数量曾经达到3482所,到了2015年,数量锐减到1040所;而1991年小学在校生人数超过100万,2015年的小学在校生人数超过了85万。

今天的北京和30年前相比,无论是人口还是经济早已今非昔比,但北京宁愿撤点并校,也不愿多提供教育机会,任凭家长抢夺有限的资源。这也正是天价学区房的扑朔迷离之处,你最好不要试图去揣测背后的逻辑,也不要揣测政府下一步会怎么做。

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