继上期两位主播为大家分享限购政策出台后的买房故事后，本周北京等城市又升级限购政策，好多小伙伴表示已经没有买房“上车”机会啦！

首先我们来回顾一下北京房地产史上最严四大政策：

3.17，认房又认贷，北京二套房首付比例提至60%，非普自住房提高至80%；

3.22，非京籍购房需连缴个税60个月，换工作等原因断缴不可超3个月；

（3.23首套利率提到9.5折；）

3.24，北京假离婚买房失灵，央行规定离婚一年内贷款算二套；

（3.24，大学生（无首付收入来源）购房原则上按二套发放贷款不享受一套优惠政策）

3.26，北京商住房全面限购。

上一期根据后台收集到的网友案例、集中比较多的问题重点说了3.17认房又认贷这个大杀器，假离婚、处女贷和环京周边购房限购政策这些，这期还要说最近两个新政出台后网友在后台提问的问题：

1、Q：北京对离婚1年内贷款人实施差别化住房信贷政策，如何理解离婚二套房？

A：#下有对策 上有政策#对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行，申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。”

也就是说，即便购房人在办理离婚过程中已经将名下房产归于另一方，且无贷款记录，还是会被视为二套房，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%，且房贷利率为基准利率的1.1倍。

2、Q：对于这个离婚一年内贷款人差别化对待的，无房无贷夫妻离婚怎么办？

A：新政原文是“对于离婚一年以内的房贷申请人”，照此看只要是离婚一年内买房贷款的人，都会被认定为二套房贷。但这个政策是有前提条件的，就是有房或有贷的家庭离婚的背景下。

如果是夫妻两人没房子，同时也没用过房贷，离婚一年内再购房，按照首套房贷款。对于无房无贷的家庭也没必要因为买房而离婚，两个人在一起申请贷款，还能贷款多贷一些额度。

3、Q：有网友问怀孕离婚想买二手学区房房，也是按照离婚一年内贷款人差别化对待嘛？

A：一怀孕就想起买学区房的人不在少数，是属于比较有前瞻性想让孩子真正赢在起跑线上的。此问题咨询过办过手续的朋友，怀孕期间办理离婚买房，要注意一些问题。

①怀孕是不允许随便离婚的，除非女方提出。

②怀孕之前都办过准生证，离婚、复婚之后，原准生证还能不能有效是个问题。

③有人问了派出所，说必须在出生前复婚，否则要做亲子鉴定才能上户口。

④到小孩报出生落户时，因为准生证上信息有变化，派出所要求提供离婚证和两次的结婚证，并让原户籍所属城区的计生办在准生证上注明“此证依然有效”、盖章，才能上户口。

这种平时很少见的需求，要相关部门正式盖章很麻烦，来回折腾了几趟才办妥。

4、Q：近期网友咨询最多的就是“假离婚”问题，对于假离婚有没有一些指导性意见分享给大家的？

A：上期和本期针对“假离婚”、“处女贷”这些网友咨询过的实际案例进行过具体分析，想到我看到一个网上段子“一位女士幸福的晒出了买房后复婚的消息，找到了当年被求婚的感觉，夫妻感情更进一步：果然嫁对了人，情比金坚！”

有一种情况一定要提醒一下给大家，假离婚很多都是假戏真做，在离婚协议上约定一套房屋归一方所有，另一方就失去了财产权。即使再复婚，对于第二次婚姻来说，如果不办理更名手续，这套房属一方的婚前财产。离婚后买的房，算房主的婚前财产。

5、Q：3月26日北京出台的商住全面限购，有很多网友咨询，能具体分析一下吗？

北京商住全面限购政策：

① 开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米；不符合要求的，规划部门不予批准。

② 开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

③ 本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：

名下在京无住房和商办类房产记录的。

在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

④ 最重要的一点，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。（未来总价100-300万的商住会特别上车和投资客特别抢手）

市场库存大约商业6万套（其中2.3万套为商住类物业）只能出售给企业，而之前90%为个人购买。

潜在供应还有超过15万套商办类物业受到影响！

也就是本次政策将直接影响起码60万套物业，过去这部分物业中的90%为个人购买，未来将全部纳入限购或者企业购买！

6、Q：有网友提问之前买过一套70年产权，房本性质是公寓，如果想进行交易的话，购买人可以正常贷款吗，是否受到商住限购的影响？

A：70年公寓产品是多年之前有的，这种产品不会纳入商住的范畴之内，目前还算是住宅的范畴，

7、Q：新政出台之后，会有一些网友咨询考虑购买商住，对于购买商住有什么建议？

A： 很多人一看说完了，商住砸手里了；也有人说利好存量商住。（其实主要还是看屁股坐在哪里、手里有没有房，昨天到家后，我晚上都在后台回复大家的消息，问题基本都是该不该卖、该不该买、买了该不该退。）

身边有很好的北漂朋友，确实打拼也是挺不容易，之前买不了也买不起住宅，就买的商住小两口和和美美过日子，这就挺好的了就先住着吧。（这种情况在北京像素数不胜数）

也有外地大款的孩子，之前也没购房资格，先全款一个商住轻轻松松，这种也就先住着慢慢缴社保了。

住宅和商住没有可比性，记住真理如果可以买住宅一定住宅。

① 商住一般不强制性要求设计配套服务设施，例如：学校、商业、居委会等，所以如果居住在商住房子里，可能享受不到这些配套服务，还有很多朋友关注孩子上的学校学区房就不要考虑了。

② 商住的物业费、供暖费，要比住宅贵很多很多。 商住基本上都没有燃气，只能用电磁炉。商住用的不是民水、民电，水电等费用标准高于住宅。（商电现在大概1.5元，商水一吨要5块吧。民电小区0.46元，民用水要3块左右吧）

③ 商住项目的土地出让年限一般只有40年或50年，住宅则是70年。买商住的话，贷款期限一般不能超过10年，贷款利率至少上浮10%，而且不能申请住房公积金贷款。

④ 最重要的一点，现在买商住不能迁入户口。

除了最近新出的几个政策外，针对上期限购那些事儿，网友还有很多问题，总结了两个重点帮我们解读一下吧！

1、Q：个人信贷如何查询，个人信贷系统中与公积金系统两个是否一样？

A：① 大家比较关心的个人信贷记录有两种查询方法，网上查询+现场查询，网上查询可以在中国人民银行征信中心（http://www.pbccrc.org.cn/）个人信息服务平台查询，现场查询带着本人有效身份证原件+身份证复印件+《个人信用报告本人查询申请表》，去当地央行银行分支机构、征信分中心查询。

② 征信中心网站中显示“购房贷款，包括个人住房贷款、个人商用房贷款和个人住房公积金贷款”，目前公积金贷款情况并没有体现在个人征信报告中。但是肯定的消息是，只要有过公积金贷款记录，再通过商贷买房就算二套。

目前个人信贷和公积金是两个相对独立系统，现在贷款记录，除了查央行的个人征信，还要再查公积金中心的情况。

2、Q：有网友之前购车做了消费贷记录对房贷认定有影响吗？

A：这个问题其实上周直播有跟大家提过，大家真是怕了，连消费贷都担心了。

消费贷记录对房贷认定没有影响。但目前跟银行信贷工作人员了解，消费贷没有还完的情况下，买房申请银行贷款，有的银行会考虑你的偿还能力，可能对你的收入流水提高要求。

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