买二手房 避开这些“雷区”

2017-04-14 14:23:09  来源:搜狐焦点网

随着新区房地产市场的火爆,二手房交易十分活跃,但是由此也带来了纠纷与矛盾。除了一般的买卖合同问题,还涉及到房屋产权问题,抵押贷款等其他法律问题。买卖“二手房”究竟要注意什么?本期值班热线天津市天烁律师事务所李勇律师将通过实际案例为大家提个醒。

贪低价买来抵债房

年过七旬的郭老太通过方女士的介绍向刘女士借款,并以一套自有房屋作为担保。同日,郭老太与方女士签订委托书,授权方女士有权代其办理涉案房屋的抵押及出售等相关事宜。随后方女士办理了房屋抵押公证手续。

2016年12月1日,因郭老太未能偿还刘女士的借款,方女士代表郭老太与何先生签订了《天津市存量房屋买卖合同》,将涉案房屋低价出售给何先生。为此郭老太被迫离家,随后,郭老太诉至法院,要求撤销其与何先生签订的存量房屋买卖合同。

法院审理后认为,本案存在着房屋交易价格明显过低、合同多数条款空白、买房人从未看过涉案房屋等众多疑点,并结合相关案情,认为方女士与何先生在房屋买卖合同订立及履行中的行为不符合市场交易习惯,显失公平,故判决撤销了郭老太与何先生签订的房屋买卖合同。

律师说法

天津市天烁律师事务所李勇律师表示,实践中,借房屋买卖当幌子,隐瞒高利借贷之实,同时办理委托售房和房屋抵押公证,是变相的以房抵债,当借款人无力偿还借款后,房屋被低价转卖的情况时有发生。这一行为既纵容了高利贷非法活动,侵害了借款人的合法权益,又扰乱了抵押登记秩序,应当引起我们的警惕。此外,从买房人角度来看,在遇到明显低于市场价格的在售房屋时,要审核出售人的所有权情况,弄清楚实际交易人和房屋产权人的关系,避免购买抵债房屋造成经济损失。

花高价买来“假”学区房

岳先生为了孩子上学,通过某中介公司购买了一处房屋。购房时岳先生问该中介公司的业务员小李该房屋是否属于某重点小学的学区房,小李从网上给马先生找到了以往该重点小学的招生简章,岳先生看后马上同业主签订了房屋买卖合同,以高于同地区均价16%的价格购买了涉案房屋。

房屋买卖合同签订以后,岳先生经过询问才得知自己购买的只是紧挨学区房东侧的一处房屋,并不属于招生简章上的划片房屋。为此,岳先生诉至法院,认为中介公司存在误导,要求中介公司赔偿高于该地段非学区房的房屋差价损失,并退还服务费。中介公司则认为,岳先生购买该房屋是自愿行为,合同中也并未约定购买的就是某重点小学的学区房,故不同意岳先生的诉讼请求。

法院经审理后认为,双方签订的房屋买卖合同真实有效,由于合同中并未约定任何关于涉案房屋为学区房的内容,因此岳先生所主张的差价损失无法支持。但是中介公司作为居间方,没有尽到谨慎审查的责任,也存在一定的过错,故判决中介公司退还了居间费用。

律师说法

天津市天烁律师事务所李勇律师表示,实践中,许多人为了孩子上学而购买学区房,但合同中却没有明确约定房屋带有入学指标,或者虽有入学指标但无相应违约责任的约定。因此,以购买学区房为主要目的的买房人,一定要提前向所在学校及教育部门核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况,其次要将购买学区房这一特殊目的写入合同,并约定如因卖房人违约致使买房人购买学区房的合同目的不能实现,买房人有权要求解除合同,并且要求赔偿房屋差价损失等。

三步走避买“风险房”

李勇律师表示,无论是什么类型的“风险房”,都可以在购房前、购房中、购房后三个阶段进行风险防范。

在房屋购买前,购房者除查看房屋的基本信息,更要认真审查房屋的法律信息,审查内容主要包括房产证、户口本、房子这三项。如果需要进一步审查的话,可以要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。

在购买房屋时,还要妥善签订购房合同,尤其是违约责任方面要明确写明,以防发生纠纷时责任不清。

在购房后,应当注意保留相关文件及证据,比如对房款的转账记录短信记录等。在卖方不履行合同或者口头表示无法按照约定期限履行合同时,要保留沟通证据,必要时可以诉至法院。对双方在实际履行过程中达成的新的约定,要及时作为补充协议附在买卖合同之后,将口头合意落到纸面上,以防在产生纠纷后无法查实。

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