忽视这个因素,你买的房子很容易砸在手里!

2018-11-27 11:46:10   来源:搜狐焦点网

近几天在北京跑盘,发现一个现象:

无论是二环还是五环,有一类房子价格跌的很厉害——

这类房子,是房龄20年以后的非学区类的老房子。

比如团结湖片区的老房子,17年3月份较高点单价不到8W,但是现在6W左右。某个距离地铁很近的97年两居室,卖家本来是想370万出手,想着附近有公园,出行也方便会很好卖,然而最终成交价砍到了330万。

(PS:楼市行情不好,议价权不在卖家,转向了买方市场。故而我很膨胀,直接让中介把报价砍掉10%再说,居然大部分卖家说好商量……

10%的砍价幅度,你们也试试

房龄越老房价跌的越快

这个观点,同样得到了数据的证明。

今年以来三季度的房源做一个汇总,就会发现跌价最多的小区,大多数楼龄在20年以上

看来,今年跌价最狠的石景山,也有相当一部分原因,被老房子拖累了。



为什么楼市越不景气,老房子跌的越厉害?

不考虑学区因素,从供需关系来说,购买老房子的人群是购买力不够的刚需群体。

主力军是买婚房的年轻人。同样的价位,与其买市区的老房子,倒不如买远一点的新小区。多数老房子物业不好,居住感差,新房这些方面都是完胜的。就算为了应付丈母娘,婚房品质也要过得去。

况且,今年北京市场出现大量的限竞房、共有产权房,这些房源都要和老房子抢客户,老房子当然不受待见了。

从市场行情来说,17年3月份是北京楼市的顶点。

楼市上涨初期,一定是改善盘、高端盘较先上涨,而楼市的顶点,买家已经失去理智,宁可站岗不可踏空,质量再差的老房子也要接手。犹如股市末期鸡犬升天,垃圾股也会大涨一波。

所以,老房子下跌,只是价格逐渐逐渐回归价值的过程。



这并非是北京独有的现象,而是多数城市老房子的共性。

比如,猫叔的好朋友重庆楼也提出了类似的看法——

买这类房子,小心砸在手里!

文/重庆楼


许多重庆人眼光很挑,10年房龄的都嫌老了。这在北上广都是次新房好不好!

一般重庆人的看法是:5年内次新房;5-10年一般二手房;10-15年老一点的二手房;15-20老破,20年以上只有等拆迁,建筑垃圾,银行都不贷款,不认为你有价值。

这就是重庆二手房的现状,造成的其中一个原因是新房供应量太大了。

不说一线,就是在武汉、成都这些城市,市中心的10几年的二手房平均单价也是郊区新房的1.5倍以上。

许多核心区的品质二手房价格居然跟郊区新房一样。一般重庆人宁愿多跑10公里去买新房也不愿意买二手房。

有人说,本地人这个说法荒唐,以后会被市场教训。

作为市场观察者,我们并不能一上来就否定本地人的对二手房态度,作为二手房市场的主要参与者,否定本地人的观点很大程度上就是否定市场本身。

先说重庆人这样划分有没有道理。

有道理,也没道理。

有道理的地方是,重庆现在的15年以上房龄的房子确实没法看。80后90后的小年轻确实没有办法接受今后几十年就住在一个破旧老房子里。

重庆主城区的老破房子显得特别多,原因何在?

这里我先放出我的观点:

尽量不要买2004年以前的房子,2004年是重庆楼市的一个分水岭。

当然你会举许多例子来驳倒我,把这个分水岭定在2003, 2002, 2001年的争议会减少很多。

我说一下原因。

重庆有商品房的建设开始得比较晚,市民最开始要求的是有房住就行了,还要什么自行车?

2004年前是一个混沌世界。

当时一说建房。好呀,大家都来。不说小开发公司一拥而上,就是各个单位的自建房也比较多。

有设计吗?有监理吗?有绿化要求吗?采光怎么样?楼间距怎么样?停车位多少?很少有人考虑,有得住就行了。

当然在这片混沌世界中会冒出几个好的楼盘,但数量太少不足以改变整个局面。

2002年的一个当年重庆十佳小区,房屋过道只能通过一人,窗户外面5米就是别人家的窗台。客厅很大,但房间很小。

这是十佳哦,有开发商,正规的商品房建设流程,其他可能连个正规的开发商都没有。

混沌中产生引领时代的产品,水晶郦城算一个。

所以,也不是2004年前就没有好房子,比如水晶郦城、风天锦园,华宇名都等楼盘,这都是引领潮流做样板的。

但只是到了2004年以后,大量的高品质的商品房才开始登场。

我的意思很明确,2004年前是一个混沌世界,是混乱竞争,当时建房子做开发商大家都没有多少经验,所建的房子是各个开发商的试验品。试验品的好坏,你觉得怎么样?

2004年后,大规模的商品房开发才真正开始,各大开发商练完兵,才真正登场了。

你到市场上去看看,就会发现,2004年后的房子跟2004前的房子气质就是不一样。

2004年前的房子衰败得比较快,许多2004年的房子12年后依然光亮如新。

2004年前的房子为之后的房子提供了经验值,后者的材料、工艺也在改进。

甚至,作为标杆2003年的水晶郦城的外墙砖脱落,2006年的龙湖紫都城就不会脱落。你说紫都城晚了3年,相信我,紫都城再过3年外墙也不会脱。

2004年之前的房子跟现在的产品有了代差,2004年后的房子到现在并没有根本的升级,甚至洋房产品从某些方面来说还退步了。

所以,重庆依照房龄来说事,并不严谨,应该依照年代来划分才反映实际。

我看到有的银行以房龄来考虑贷款,有的银行依据年代来划分,后者我觉得后者更科学一些。

重庆买房,不应该看楼龄,而应该看年代。

总体上,重庆2006年的房子跟2016年的房子差别不大,2006年的房子也应该是次新。

在这里,我并不是贬低2004年前的房子,而是说,你在2004年前的房子里面寻找到一个好房子的概率比较小。

在这里,我也并不是推荐所有2004年后的房子,一些2004年后的房子看了也挺让人担心。

我的意思是,对于一个对重庆楼市不了解的新手,在2004年后的房子中选到品质房的概率比之前的房子大10倍。

由于出生时的本质差,2004年前的房子经不起重庆自然环境的摧残——多雨雾,夏晒冬淋,冷热突变。所以重庆房子衰败很快,更容易成为老破。

对于老房子,尤其是老破大,我的意见是需要认真辨别,仔细衡量。

1.户型怎么样,是不是浪费了很多空间,大而无当。

2.采光怎么样,是不是被阻挡严重,要扣多少分。

3.位置怎么样,是不是真的好租,需求旺盛。

4.设施怎么样,电梯是否晃荡,水电管路老化是否严重。

5.整体感官怎么样,你是不是感到不自在,如果是,你的下家也是。



特别是,当一些老破大价格也涨起来了,跟品质盘的单价差距只不过2000~3000块钱。

考虑到出手的难度,居住的体验,每平方2000-3000的差距能不能覆盖所有的缺点?

考虑得更长远一点,10年后的2000块的差距会拉开多少?

总之,除非你特别缺钱或者老房子特别便宜,我建议买房尽量买2004年以后的,看房也是。

如果买了个缺陷严重、跟现在房子有了代差、价格又不美丽的房子,今后真的卖不出去。

来源:房天下特价房