什么是楼面地价?购房攻略助你少走弯路!

2019-07-21 17:07:43   来源:搜狐焦点网

地王频出,一个个天文数字砸出来的均价格,并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。

楼面地价是房价的主要组成部分之一,与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。同时,楼面地价又是特殊的土地单价,是土地上建筑物面积均摊的土地价格。在通常情况下,楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。

对楼面地价的理解也可简单想为在土地上盖出房子后,每单位售价中所包含的土地成本。楼面地价能真实地反映建筑单价中所包含的单位土地建筑总面积,楼面地价怎么算才是最准确呢?

其实,发展商只需根据自己的举牌价格核算出,购买土地的成本平摊在将要实现的建筑面积中所占的费用,然后在加上建安成本,税费成本,营销成本等相关费用,就可算出这个项目将来要出售的成本价格是多少。

对比当前此地块周边的同类型项目的销售价格,就能知道自己的利润空间及运营风险。

所以楼面地价已经成为房价的重要组成部分,是开发商要考虑的,也是政府应该看到,作为购房者只有了解到什么是楼面地价才能了解开发商的实际成本,再了解楼面地价怎么算,就可预算出开发商的利润空间,对购房有一定的指导意义。

二、楼面地价如何计算?

楼面地价具体分为以下几种计算方式:

楼面地价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价÷规划容积率

规划建筑面积=土地面积×容积率

容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积

举个例子:如果某块土地面积为13145平方米,容积率为3.2,建筑密度≤25%,绿地率≥25%,建筑高度≤80米。成交价为4.63亿元,楼面地价=463000000/(13145*3.2)=11007元/平方。

也就是建成后每平米商品房在购买土地上的成本,还要考虑到建设费用和其他费用,所以看地价识房价是一个很有效的方法。

楼面地价与地面基准地价相比,楼面地价具有理解容易,操作简便,易于应用,更新方便等特点,是政府和开发商都乐于接受的计价方式。之所以大家都非常关心土地拍卖价格问题,主要还是因为土拍价格能直接反映未来的房价情况。