把丑话说在前面:合伙买房这几个问题要弄清

2017-03-15 08:00:00  来源:搜狐焦点网

在楼市收紧,普遍限贷限购的市场环境下,很多人想到了合伙买房。

虽然只要符合相关政策,两人甚至多人共同购买住房是可以的,但这类买房,房产共有方都可能面临相当风险。

与一般个人或者家庭购房不同,合伙买房要注意很多法律问题,尤其是以下几个问题,更是不能掉以轻心。

问题一:共有方式

共有方式包括共同共有和按份共有,虽然合伙买房的出资人姓名都可以登记在房产证上,但还是要在房产证上标明共有方式。因为两种方式决定着购买人日后对房屋的分割和处理方式不同。

简单地说,共同共有是不分份额大小的共有,分割时原则上是均分,同时考虑到出资等因素。按份共有原则上按照出资比例来分割,除非双方约定不按出资比例分割。

以A和B两个人合伙买房为例,如果是共同共有,日后房子出售,必须两个人同意才可。如果是按份共有,A出资三分之二,日后房屋出售,A可以不经过B的同意。

建议:

如双方出资不同,就应当登记为按份共有,并且将各自所占份额写清楚。

问题二:“隐形共有权人”

合伙买房中涉及到的“隐形共有权人”是指合伙人中如果有已婚的,其配偶也会对该房屋享有一定的权利。涉及到贷款的一些环节时,银行为了规避风险,也会要求“隐形共有权人”到场签字。

建议:

合伙买房双方一定要相互了解,包括个人及家庭,保证没有被漏掉的隐形共有权人。

问题三:“主贷款人”

虽然是多人共同买房,但银行只会让相对更有还款能力的人作为“主贷款人”,其他出资人为“共同贷款人”,抵押合同上的出资人均需签字表示同意。但“主贷款人”需要承担其他共同贷款人不能按时还款的风险。同时,当主贷款人不能还款时,银行也会向共同贷款人催收贷款。

实务中,对以一方名义向银行借款并按月偿还的性质如何认定,法院有不同的理解。有的法院认为一方向银行的借款也属于该方出资,是通过融资方式的出资;有的法院则认为,只有实际拿出来的首付和每月已归还的利息和本金才算是出资。

建议:

如果以一方名义向银行借款,并独自归还,应当在书面协议中写清银行借款是否算一方出资,以及将来的分割方式。

如果以一方名义向银行借款而由双方共同偿还,就需有更详细的约定,约定款项的进出账户,每月还款也要通过银行转账。

这么做可以尽量规避,一方将现金交给借款的一方来还贷,而没有出入账记录,以致产生纠纷后难以自证的风险。

问题四:书面协议

光在产权登记上注明还不够,还能签订一份书面的协议,书面协议的作用,就是要考虑好风险,以及风险出现之后的处理方式。

建议:

写清楚各自的出资方式、出资金额、贷款由谁偿还、按什么方式分割,相关的税费、租金收益、使用、物业管理费等如何承担或分享等,将责权利约定明晰。万一双方产生纠纷,这份书面协议将成为解决纠纷的重要依据。

最后,给大家列举一下合伙买房的风险,方便大家参考:

风险一:房屋使用意见不一

如果合伙购房的房子,日后共同来使用,怎么分?一套房子, 有位置、采光都好的,有差强人意的,大概都想把好的留给自己使用,同时双方又拥有均等的分配权力,这时候就容易产生矛盾。

风险二:合作意见不统一

该房子如果日后用来出租,出租给谁?租金多少?另一方如果不同意出租,又该如何是好?这些风险,都需要提前考虑清楚,建议合伙人之间能事先拟定一份协议。

风险三:合伙投资失败如何止损

有的合伙人合伙买房的初衷就是看好市场 ,准备房价涨了,有了收益,再转手卖掉。但是如果房价降了,合伙人彼此该怎么止损、如何分担也要考虑好。

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