购买未领取权属证房屋 合同为何无效?

2017-04-20 17:35:03  来源:搜狐焦点网

案例简介:
  李明洋的父亲由宋健作为中介方,以李明洋的名义与钱义海签订了一份房地产经纪合同,购买位于某区域的商品房一套,李明洋的父亲并按合同约定交付给钱义海定金20000 元。合同签订后,李明洋发现该合同上卖方写的是张林,而在上面签名的却是钱义海,经到房产局咨询和核实后,李明洋找到钱义海,要求退还定金20000元。后得知该房屋是刘丽丽购买给张林的,但尚未办理产权过户手续。
  李明洋的父亲所交的20000元定金实际上在刘丽丽手中,李明洋的父亲找到刘丽丽,经交涉,刘丽丽同意退回17000元。李明洋的父亲在收到17000 元后,出具了收条,并在收条上注明“另外补偿叁仟元整给房主”。后李明洋在向刘丽丽索要3000 元未果的情况下,诉讼至人民法院,要求刘丽丽返还3000元定金,钱义海对刘丽丽的返还义务负连带责任。
  律师说法:
  法院认为,李明洋与钱义海、宋健签订的房地产经纪合同,因钱义海并非房屋的所有权人,而刘丽丽亦未依法登记领取该房屋的权属证书,故该房地产经纪合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(六)项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定,系无效合同。
  根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还”的规定,因此刘丽丽应当返还全部定金20000元;被告钱义海与李明洋签订了房地产经纪合同,并收取了定金,应承担连带清偿责任。所以,法院依法判决了刘丽丽应返还李明洋3000元定金款,以及被告钱义海对上述款项承担连带清偿责任。
  一般说来,在司法实践中,法院对卖方未取得房屋所有权证而出售房屋,有关房屋买卖合同效力认定问题上,做法很不一致,有的认定有效,有的认定无效。但是近年来,法院日渐趋向于认定有效。
  律师认为,判断民事合同的效力,其法律依据是民事法律法规,是《民法通则》、《合同法》,而不应该是行政法律法规《城市房地产管理法》。本案中当事人签订的《房地产经纪合同》应当认定为无效合同,合同签订人钱义海既不是房主本人,其甚至与房主没有任何联系。钱义海明知刘丽丽不是房主,自己既没有房主的委托手续,也没有刘丽丽的委托手续,而以自己的名义签订合同并收取定金,其主观存在过错。并且钱义海将定金转交给刘丽丽也是没有任何法律和合同依据的,该转交行为也存在过错,因此钱义海对《房地产经纪合同》无效和定金的转交均存在过错,其应承担连带返还责任。依据《合同法》第五十八条规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。

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