购房前必须先弄清三个问题 没解决别买房

2017-02-16 17:06:40  来源:搜狐焦点网

买套房不容易,想要顺利的买套房子你必须提前考虑好三个问题:买什么房、资金多少、能否月供。这三个问题说起来容易,但真的去考究的话是很有难度的。下面我们一起来看看这三个问题如何解决。

一、你要买什么房子?

买房不仅要花费一大笔首付款,还需要缴纳一笔不小的税费,而税费就与房屋性质息息相关。了解房屋的性质,需要注意以下两点

1、要买的房子是商品房、已购公房还是经济适用房?

注意,已购公房包括央产房,成本价公房,标准价公房,优惠价公房;经济适用房包括一类经济适用房(必须满五年才能上市交易)和二类经济适用房。

2、房子是否满二年或者满五年(二手房)?

满五年的情况下这套房子是不是业主名下唯一住房(满五年唯一的房子税费最少),还是不满五或者不满二。

二、准备多少买房钱才够用?

买房前期支出包括首付款、税费和中介费等。这些支出该怎么衡量?下面我们用一个北京市二手房交易实例来感受一下:85平售价200万,评估值为180万,不满两年,卖家唯一,买家首套,普通住宅。那么,你需要准备:

1、定金(40万元)

定金是具有法律效力的,是一种担保方式。如果一方违约,要双倍返还,金额也不得超过合同标额的20%。所以,建议购房者在交定金时,多注意一下自己交了多少定金,是否超出法律规定。如果这套房子按照20%交定金,则需要交纳40万。

2、首付(80万元)

缴付定金后你就要签订《北京市存量买卖合同》,签约后银行会派评估公司来对房子进行评估,评估报告出来后就要面签,面签要交首付。假如是商业贷款,在北京二手房首套普通住宅贷款额度为评估值的65%,即最多可贷117万,银行一般会批整数金额的贷款,即120万。那么需要准备首付200-120=80万。

3、中介费(5.4万元)

在你签约《存量房买卖合同》的同时,也要和中介签订中介的《居间合同》,并且支付中介费,二手房交易中介费在2%-3%之间。我们按2.5%计算,这套房子需要交2.5%*200=5万元的服务保障费。

商业贷款还需要交600元的评估费,公积金则是1500元。这笔钱是在签约完成后当天交的。

4、缴税(20万元)

在跟银行批贷后就到了过户,这时候就该缴税了。假设房屋网签价就是成交价200万,房屋需要缴纳的税费如下:

(1)增值税=(网签价/1.05)*5.6%=10.7万;

(2)契税=(网签价-增值税)*1%=1.89万;

(3)个人所得税=(网签价-原值-原契税-网签价×10%-贷款利息-本次增值税及附加)×20%=7.6万

5、交房入住(1.5万元)

缴完各项税费过完户后,就是交房办理入住了。物业公司一般会先收取一年的物业费,每个小区的收费标准不同,有几千或几万的不等。我们假设为1.5万。

6、首次还款(0.8万元)

第一个月的还款额全部从你银行还款账户里扣除,商业贷款120万,按照30年4.9%的利率,你每个月需要交8233元的月供。

以上6个步骤共需要准备:首付80万+中介费5万+缴税20万+交房入住1.5万+0.8万=107.3万

三、买房后,你能承担得起月供吗?

买房之前不仅要考虑首付、税费等问题,还需要考虑买房之后是否能承担得起月供。月供一般根据具体房子的价格、税费、首付和贷款数来决定,一定要确保月供在承受范围之内。

贷款买房前首先要了解房屋性质,这关系到贷款时的贷款数不一样,税费也不一样。贷款越多,税费越多。一定要根据自己的实际情况,确定好贷款数额。其次根据贷款数额,核算自己的首付和月供,确保在自己承受范围之内。

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