无论新房还是二手房 记住这些套路就对了

2017-03-17 14:20:35  来源:搜狐焦点网

买房是一场旷日持久的“战争”,一步都轻率不得。无论打算买新房还是二手房,归根到底套路大同小异。

看房选房篇

一、四招识破网上虚假房源

网上找房时,当某套房的房价低于同区域均价很多;看房平台没有虚假房源的赔偿的承诺;图片与房源信息对不上;房源介绍不体现税费等关键信息。可能就是虚假房源。

二、五证不全房子不能买

买房者要警惕开发商虚假广告宣传。开发商常以“赠送面积”吸引购房者,但实际赠送可能是公用面积,购房者若独占可能面临法律纠纷。五证是证明房屋身份的合法有效证件,也是楼盘开发商具有合法性销售资格的证明,开发商必须五证齐全才能保证购房者买房后能拿到房产证。

三、看沙盘有门路

售楼处的沙盘要着重观察楼盘的楼间距、楼栋位置、朝向、小区规划等细节。朝向得看沙盘上的指南针来确定,不能凭感觉。采光可用激光笔照射楼房模式模拟日照,确定采光情况。

此外,沙盘上的楼间距与实际差距问题;配电站、化粪池等公共配套设施位置问题;小区周围空地是否会有高大建筑影响通风采光的问题,需要重点问销售了解清楚。

四、这些外部环境要注意

买房时除了关注房子本身的情况,还要关注房子外部环境,诸如噪音污染、光污染、漏水等情况。可选择晴天看房,观察是否有玻璃反射阳光的情形;暴雨之后,前往小区考察住宅的防水情况;在小区周边住一晚,感受是否有噪声对自己造成影响。

签约订房篇

一、定金与订金差别不只一字

定金具有法律效力,而订金没有法律效力,当收定金一方违约,定金可双倍返回,而订金只能返还原额。所以,买新房签订《认购书》时,留意认购书中写的是定金还是订金。而在二手房交易中,订金常作为“诚意金”出现。

交了定金后,若双方均不存在违约情况,仅对预售(销售)合同条款或相关补充协议内容难以达成一致而未签约,属于双方未能达成一致而互不违约,卖方应把定金全数返还买方,不涉及赔偿问题。

二、签购房合同要注意哪些条款问题?

合同的规范性至关重要,关系到双方的权益,一旦合同出错,维权就举步维艰。因此,签订合同时候,需要注意下面一些条款:

买卖合同约定的买卖双方办理各项手续时间,应前后对应一致;真实选择房屋的抵押状况,抵押情况和抵押权人要明确,抵押权人不可能为卖方本人;明确选择“按揭付款”还是“一次性付款”,明确勾选贷款机构,填写拟贷款金额及贷款批贷金额不足的解决方案;在主合同中应明确约定房屋交付时间,户口未迁出的,明确约定户口迁出时间。

三、买多人共有的房子要全部共有人同意

购买多人共同拥有的二手房,共有权人需全部到场,不能到场的需要委托代办,并提供公证过的《授权委托书》。未经全部共有权人同意签署的合同可能无效。

若卖方已婚,夫妻双方均需到场,若配偶不能到场,配偶为非共有权人需提供亲笔签署的《配偶同意出售证明》;配偶为共有权人,则需要有《配偶同意出售证明》和《授权委托书》。卖方离异的,需要提供财产分割证明(离婚协议、法院判决书)。

产权变更篇

一、如何防范卖家圈钱跑路和查封房风险?

买二手房周期长、流程复杂,可以通过资金监管规避房款支付风险,房子过户了房款才到卖家手里,防止“钱房两失”。如果担心签约后,过户前房子被查封,合同里写清楚:如遇到法院查封,则卖方应承担违约责任以及返还已付房款。

二、买二手房如何避免户口纠纷

产权变更以不动产登记为准,只有办理完过户手续之后才能交易初步完成。但房子出现违建、查封、政策变动丧失购房资格等都是影响房屋过户的风险因素。

在二手房交易中,因户口问题引起的纠纷越来越多,为避免纠纷,买房时,一是要求卖方出示户口本,并复印保留凭证,通过审查卖方户口本,可大致了解卖方家庭的户籍情况。二是,可前往公安机关查询交易房屋的户籍情况。

同时,交易时协商好户口问题,约定违约责任,最好让卖方预留一笔“户口迁出保证金”,确认房屋内所有人员户口迁出后,买方再返还保证金。

收房交割篇

一、二手房交房,不注意细节最易引发纠纷

买卖二手房最后一道程序是交房,物业交割最好遵循下面的流程:卖方腾空房子后,买卖双方到场,买方对附属设施、装修、附赠家电等进行验收,卖方结清水、电、宽带、燃气欠费,办理过户;物业费结清;确认卖方户口是否迁出,学位查询,买方进行户口迁移;领取钥匙、更换门锁;最后签物业交割单。

二、新房收房开发商说的这些不要信

新房收房时,一定要先验房,并查看《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、房屋实测面积报告等文件。

一定要警惕开发商的口头承诺“我们肯定会修的……”、“先交了费/签了字,再带你验房吧!”、“先收钥匙,再验房吧!”、“给你代办产权证呗!”。必须保持一个原则,先验房再确认、交钱、签字《住宅收到书》、产权证自己去办等。若发现问题要开发商出具维修保证书。

三、什么情况下可拒绝收房

开发商不能出具收房应该具备的资料:《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、房屋实测面积报告;所交付的房屋不是你购买的房屋,其结构设计与原图不相符;房屋质量不合格、门窗等与合同的约定不相符;水电气等附属设施与合同约定的不相符;房屋其他项目与购房合同约定的不相符;合同未约定,房屋实际交付面积与原合同误差超3%的;房屋质量问题严重影响正常居住使用的。

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