一直以来，上海商业产权类住宅产品都是分流需求的热销品，一方面是因为较为灵活的产权性质，另一方面目前市场上超90%以上的类住宅产品都是主打小户型产品，总价不高，单价一般又要比同区域住宅产品低30%-50%，大大降低了置业门槛。因此，类住宅产品不仅成为了购房人群的过渡选择，一些手握资金缺乏投资渠道的投资者，也纷纷将其作为购买选择之一。

对于购买类住宅的自住者和投资者而言，哪些信息还是应该理性看待的呢？

问题一：购买类住宅，要注意哪些利弊？

■专家分析

类住宅置业门槛较低，其中LOFT产品由于层高可达到4.5米，在空间使用上还有一定的优势，对于“夹心层”而言，是一种可行的过渡选择。

水电煤使用成本高原先是类住宅的短板，但在今年5月住建部提出“对土地用途调整为居住用地的商业用房项目，为了降低租户的使用成本，用水、用电、用气的价格按照居民的标准执行”的政策支持，表明类住宅正越来越“靠得住”：以前类住宅产品都没有燃气，如今基本上都可以有天然气入户；　过去类住宅的水电等费用标准高于住宅，如今以居住为主要功能的商住房项目，业主生活成本与纯住宅小区的生活成本差别并不大。此外，过去类住宅以商业物业标准收取物业费、设备费，因此比住宅贵很多，但如今开发商明确项目类住宅定位后，会除去那些办公楼、商业才需要的设备、服务，这样的项目最终给出物业费定价，往往更接近住宅。

但是要注意，购买类住宅不能迁入户口，也不能办理居住证；　类住宅不强制性要求设计配套服务设施，例如：学校、商业、居委会等，是享受不到这些配套服务的；　类住宅土地出让年限一般只有40年或50年，贷款期限一般不能超过10年，贷款利率至少上浮10%，而且不能申请住房公积金贷款；类住宅在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免**，交易和持有成本高。

问题二：类住宅是不是一个零

风险、高收益的投资风口？

■专家分析

我们注意到，过去推出的一些类住宅产品，是因为非核心地区办公楼库存量偏大，灵活改为类住宅便于出售，但未来，销售型类住宅产品的供应量存在不确定因素。上海市规土局等四部门也在今年初联合发布了《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》。“意见”规定，商业物业的持有比例为不低于80%、办公物业为不低于40%，且持有年限不低于10年；近阶段商业办公楼宇供应较大的区域，商业物业的持有比例提高到100%，办公物业持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或长期持有。此项规定对开发商的商业运营能力提出了很高的要求，同时，也意味着开发商将承担更多风险，而非转售给投资者。可见，相关政策并不支持类住宅分割散售的投资模式。

更为关键的一点是，类住宅不像办公、商业那样持续产生税收，反而对于其所在区域而言，类住宅成交，大大增加了原本规划以外的居住人口，导致交通出行、商业配套等公共资源被摊薄和挤压。一旦陷入无序发展，很多规划为商业的地块实质上都沦为了住房，这对于长期规划的实现是很不利的。让商业重归商业，让住宅重归住宅，对于未来人口导入，城市规划兑现都大有好处。

问题三：如何保证类住宅产品

销售的规范化、透明化？

■专家分析

规范化、透明化的销售市场氛围，要靠各方的共同努力：作为有社会责任的开发商，不应该将房子快速销售作为少有目的，要兼顾公平性，在供大于求的情况下，也能主动完善选房流程和相关制度；　中介机构也要更自律，对信息披露的真实性、准确性、完整性、充分性和及时性承担责任；　而对于购房者来说，要懂得保护自身的权益，即使有中介推荐，还是要直接去售楼处面对开发商，充分获取房源信息并了解购房流程，此外，也提醒购房者在交易过程中，必须向开发商提供真实的个人信息，以免影响后续进程。

“SOHO、LOFT、酒店式公寓、行政公馆等商业产权的类住宅产品，都成为沪上购房者释放居住需求的有效选项。对于‘夹心层’来说，这种为了居住的过渡置业其实属于刚性需求，应该得到支持，但对于纯投资者来说，则需要理性看待。”——上海新置华城房地产经纪有限公司副总经理