来自公众号《每日风暴眼》

自杭州住宅对外地人限购后，很多人都盯上了不限购的司法拍卖购房。

法拍购房忌讳的人多，参拍的人也多，除了不限购，还有一个重要原因：捡漏，通常人们认为司法拍卖的房屋会比市价低很多（对，仅仅是认为，事实上现在法拍价格也很高）。

我们曾经请律师专门剖析过，似乎并不过瘾。下面这位围观司法拍卖多年的老司机，日前就真的去网上拍了一套房子，看看她这条路怎么走。

关注淘宝司法拍卖的房子已经两年，每次看见眼热的房子都会默默“模拟”拍一下，解解“心瘾”。今年年中，我把少有的住宅出手，此时杭州的楼市已是“卖出容易买进难”，无房怎办，于是我去法拍实战一把！

一般来说，法拍房排名前列轮如果没有两个及以上的ID报名，那本场拍卖就宣告流拍，一直可以持续到第三轮拍卖。

案例：淘宝司法拍卖网上挂的一套房，首轮拍，无人报名，4635人围观。

多年的经验，司法拍卖的房子，有共性：除非特别俏的房子一开始就抢外，一般情况围观群众都很默契，默默地等到第三轮才开始“进场火拼”，因为这时起拍价往往会只有首轮起拍价的七、八折……有漏不捡，天理难容！

咱相中的房子已到第三轮，开拍前两天，我特意去现场查看一番，进行6步热身。

01/实地看盘，非常重要！千万别以为网上法院公告信息是完全正确的，咱这套居然连南北朝向都写错了。

02/去房子的物业走一趟，询问所欠的物业费及水电费，这些欠费都得由受让方承担，默默算进成本。

03/再进房实地看下，有些虽被法院执行，仍会有租客或房主本人居住，将来在交接中会有麻烦，这类房建议不碰。

04/去周边的房产中介逛一逛，把这套房的市场价问清楚，拍或不拍基本有个底。

05/法院公告内提及可提供贷款的银行较好都去问一圈，一般能提供贷款的银行，也都是让你自己先交足全额房款，再提供贷款。总之，在法院规定的交款期内备足现金，会让你从容不少。

06/最后，在决定拍与不拍之前，务必要考虑税金。虽说网拍是不收取任何佣金的，但买卖双方应缴的税是由受让方全额承担的。

一切都摸清之后，就妥妥地筹好保证金，等待开拍。

网拍时间为24小时，本日早上10点-次日早上10点。

一般可以到次日早上9点30分再去理会，这里要注意看一下，如果报名人数达5人以上，也基本别抱“捡漏”心了，最终成交价一定不会低，除非你铁了再“杀”进去。

但我那天看的房子，才1人报名，于是就打入保证金报名。交付保证金，其实是授权冻结余额宝或者网银内的额度，非常方便，一般两秒就能成功。若拍卖不成，立刻解冻。

整个拍卖过程很简单：9点55分，我过马路等绿灯，看了一下，共3人报名，有1人已加1万开拍。过马路前，我追加1万。过了马路几分钟后，我就收到通知，说拍到手了！

的确，整个过程就是这么狗血！到手的这套房子是商住用途，司法拍卖到手价不算上税是1W/㎡，比市价低了20%。

当然，我的房子能算是“捡漏”，但在此提醒，这半年间，杭州楼市的疯狂已经席卷到法拍，商业和别墅还能在网上捡个漏，市区公寓的拍卖基本等不到第三轮“打折”就开拍，而且参拍热情强烈，最终房子往往超出评估价成交。

案例：银马公寓这套房评估价619.5万，最终拍到了652万。

拍卖成交后，接下来，就走上了一条完全陌生的“道儿”——缴费办事去除查封。

首先是去银行向所属法院汇入除保证金外的剩余房款，拿着银行缴款凭证前往法院，法院会给你一份《拍卖成交确认书》，并告之受理此案的法官姓名及办公室电话号码。

联系法官或法官联系你后，会拿到《执行裁定书》，以及分别向税务局和国土资源局发出的《协助执行通知书》。然后捧着这些材料，去相关银行拿出房屋钥匙。

但住进去是一回事，如果想拥有这套房子的合法产权，就得办理过户。

办理过户，首先拿着法院的所有材料《确认书》《裁定书》、给税务和国土局的《执行通知书》前往市国土资源局大厅，调取以下内容：房屋产权信息，土地产权信息，最后是出让方上次购房的原始发票影像。

特别提醒：调取产权信息时，较好过个半个月再去，因为这个时候房子可能还是处于“查封”状态。等过几天拿到“无查封”的信息资料后，就可以去办理过户了。

我去的是平海大厦办证大厅——再次提醒，真心不推荐这个市中心的办证大厅，每天人挤得都快晕过去。

一般司法拍卖的房子都会有抵押贷款，咱的房子是二次抵押贷款，所以排名前列步先办理抵押权注销。

办理注销，我的经验是，所有的原件和自己的身份证事先务必大量复印，因为大厅现场复印队伍极其漫长。然后再将所有的原件、复印件，统统交给办证人员就是了。

我的流程：

如果只有单次抵押贷款的话，只需前两步即可。

接下去的流程跟普通的房屋交易一样：办理过户，缴纳契税，登记领证。当前，咱还在缴纳税费的过程中，具体多少税费还有待税务部门核算。

凡事都有排名前列次，过程需要摸索，好在这一切都是有法律依据及司法保障的交易。当然，以上经历仅供参考，毕竟司法拍卖上的房屋性质情况都有很大不同。