不买房再等二十年房价才能进入波动下行周期

2017-06-16 07:37:08  来源:搜狐焦点网

郑重其事的告诉你,中国房价进入波动下行周期,迎来楼市新的调整期,意味着全国房价见顶微跌,房价拐点确认(注:全国商品房均价)。有条件、有能力、有需求的首次与改善需求的购房者,如果有合适的城市、合适的楼盘、合适的房子,完全可以考虑在今年三四季度入市购买,否则错过这轮购房最好时机,再等20年。老百姓普遍不相信房价下跌,因为房贷利率大幅度上升与首付提高,购房成本、门槛已变相提高了。因此,房价数据表面上看是下降了,实质上是房价还是上涨了。

今日,一组释放房价波动下行周期的国家统计局统计数据显示,自2014年11月全国商品房均价由负增长转入正增长的止跌回涨,到2017年5月止涨下跌,正式结束28个月上涨期。今年前5月全国商品房均价7959元/平方米比今年前4月7975元/平方米,首次下降16元/平方米;今年前4月全国商品房均价7975元/平方米比今年前3月7623元/平方米上升了352元/平方米;今年前3月全国商品房均价7623元/平方米比前2月全国商品房均价7688元/平方米,下降了65元/平方米。

按照国家统计局最早的房价统计数据看,1987年开始,到2016年全国商品房每年平均房价及每年上涨幅度都呈现以下几个特征:房价上行周期长,下跌周期短;房价上涨年份多,房价下跌年份少;房价上涨幅度大,房价下降幅度小;房价平均数越来越高,定基房价指数越来越高。因此,房价的原始数据都是来自国家统计局的公布与收集/计算/整理,基本无误。房地产业攸关中国经济与股市,尤其攸关房地产股。

(注:年度商品房销售单价是一个国内平均数,各地、城市、区域数据则存在很大差距,东部、西部、 中部、南部、北部之间;一线城市与二线城市,三线与四线城市之间,一二线城市与四线城市之间;中心城市与非中心城市、中心区域与郊区之间)

根据国家统计局最早房价统计时间看,1987年全国商品房平均单价仅408元/平方米,到了2016年则达到6793元/平方米,同比上涨7.43%。计算定基房价指数1987年开始,基数为100,2015年已经是1665,29年上涨15.65倍,平均每年上涨10.18%。2000~2015年,这16年上涨仅2.3倍。到2016年全国商品房销售均价7476元/平米,同比涨10.1%,30年上涨超过18倍以上,平均每年上涨超过12%。

1988年、1992年、1993年、2009年这几年上涨最多,上涨幅度在23~29%,都是因中-央-政策的大变动,突然大增投资、超发货币、恶性通货膨胀等。譬如1988年的物价失控的抢购风,1992年邓-南-巡-大-搞基本建设投资风,1993年24%的通货膨产失控风,2008年砸4万亿,想不暴涨都难。1999年、2000年则没涨,应是因为全国启动公房大改革,又1997年亚洲金融风暴、1998年`1999年通货紧缩,2008年下跌,则是金融危机。2000~2016年,这17年上涨仅2.5倍。

中国住宅市场真正全面商品化应该是1998年全国公房改革开始之后,就是2000年之后,或者说2005年(当年销售17576亿元)以后更客观一些,因为公房改革花了好几年时间。

想想看,1987年的那个408元平米的平均价格作为基数客观否?那时白菜、萝卜也就1-3分钱一斤,那时的大学生刚毕业也就52元工资,看病/住房等全由国家负担的完全计划经济时代。何况1987年商品房销售也就110亿元,而且主要是办公用商业楼,而2013年销售高达81428亿元,2015年更是高达87281亿,增长了792.5倍,到2016年117627亿,增长了1000倍以上,且现在销售的主要是住宅楼,是商品化的准市场经济时代,未来30还会像前30年一样每年有10.18%复增长吗?

按照国家统计局的数据显示,2016年1-11月份,全国商品房成交均价7546元/平方米,同比增长10.6%,房价涨幅创近7年最高。这一涨幅略偏离近几年的合理值,全国市场总体偏热。从历史数据看,2001年以来,商品房成交均价整体上呈现上涨趋势。在2005年之前房价增幅稳步上升,从2001年的2.8%上升到2005年的16.7%。随后在2005-2006年的房地产调控影响下,上涨趋势得到遏制,但随后的2007年又开始大幅上涨。在金融危机的影响下,2008年成交均价曾一度微幅下跌。

但是2009年在救市政策的拉动下,成交均价出现了23.2%的超高涨幅。2010年国家实施严厉调控政策以来,成交均价涨幅再次受到压制,增幅均低于年度平均值。2010-2013年,房价增速基本稳定,保持在7%左右。2014年受行业调整及楼市库存压力较大的影响,房价增速明显回落,仅略好于2008年。2015年在楼市复苏的背景下,房价增长稳定,同比涨幅回升到7%以上。

从月度走势来看,2011年全年市场整体处于震荡调整期,2011年年底和2012年初,市场加速降温,价格下跌。2012年楼市见底复苏,房价止跌反弹。2013年初价格增幅快速上扬,随后冲高回落。2014年年初再次进入负增长区间,此后跌幅逐步收窄,11个月再次回到正增长区间。2015年均价月度增幅保持稳步增长态势。2016年年初增幅快速回升,2016年4月见顶后逐步回落并保持趋稳态势,增幅基本稳定在10%左右。

从地价占房价的比重趋势看,近几年整体呈现振荡上行的态势。2016年5月后上行幅度加大,2016年前11个月,全国房地产开发企业土地购置均价占商品房销售均价的54.1%,相比1-10月份继续提高1.4个百分点,创历史新高。主要原因是土地购置均价涨幅明显超过房价涨幅,地价存在着一定的泡沫。如果说少数城市存在房价泡沫,则这些城市的地价泡沫更大。预计2017年全国商品房成交均价继续上涨,预计全年增幅在5%左右。

一是从近几年房价增长趋势看,整体呈现惯性上涨态势,房价粘性较强,由于2016年上半年多数城市房价基期值不算高,因此2017年全年仍然上涨;二是虽然一线及热点二线城市近期随着楼市政策的收紧,房价上涨放缓甚至下跌,但大部分三四线城市楼市表现滞后,且2017年上半年仍存板块轮动现象,预计房价稳中有涨,从而推动了全国商品房成交均价的上涨;三是价格变化滞后于成交量,2017年成交量回落,但价格仍将小幅上升,将高于成交量增速。

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