换房时常见的风险有哪些?如何降低风险?

2017-10-09 08:24:12  来源:搜狐焦点网

换房既涉及到卖房,又涉及到买房,过程纷繁复杂,若不谨慎则容易出现纰漏,那么,换房时常见的风险有哪些呢?要如何降低这个风险呢?下面就随小编一起来了解下吧。

一、换房时常见的风险

1、时效风险

1)付款时效

换房者与卖方约定,需要用自己卖房所得部分房款来支付购房的首付款。但在约定时间到期后,旧房未及时卖出,导致换房者不能在约定时效内及时付款。具体付款金额及交付日期会在合同的补充协议中体现。

2)交房时效

如果卖方没有按照合同中约定的时间交房,就会面临违约。因此,一定要明确交房的时间以及违约责任,一定要具体到某一个时间,比如,过户后1个工作日,切勿做口头约定,要落实到合同中才有效。

3)户口迁出时效

有可能房子已经买卖过好多次,以前房主的户口还在里面迁不走,导致买方户口无法迁入。因此,一定要在合同中确定现房主户口的迁出时间和违约责任。为避免不必要的麻烦,建议去房屋所属派出所核实户口问题。

2、资金风险

1)交易资金安全问题

从交易顺序来看,前后付款一般包括:定金、首付款、尾款、税费等几笔,存在极个别的卖房者将买房人的房款挪作他用,导致交易无法进行,购房人也面临资金损失。

买卖双方可以进行资金监管,能够更好的保障资金安全,也是规避资金交易风险的良好对策。

2)资金无法按时到位

签订购房合同,旧房卖不出,购房资金难到位。

例:小王近期打算换房,已交付定金并且与卖家签署购房合同,合同中约定在旧房卖出后支付购房尾款,但旧房已卖出却无法及时拿到房款,导致资金迟迟不能到位,面临着违约。

3、违约风险

1)卖方违约

卖房出现违约情形时,应在违约行为发生之日起15日内,以房屋总价的20%向买方支付违约金。

例如下列违约情形:

(1)市场处于上行阶段,房价出现增长趋势,卖方想另卖高价,暂时不想卖房;

(2)卖方所卖房屋无法办理上市或者办理周期过长,导致房屋无法交易;

(3)房屋被查封或限制转让,导致买方无法取得房屋所有权;

(4)卖方擅自提高交易价格或将房屋出售给第三方。

2)买方违约

买方出现违约情形时,应该在违约行为发生15日内,以房屋总价的20%向卖方支付违约金,买方已向卖方支付的全部款项冲抵违约金,多退少补。

例如下列违约情形:

(1)市场比较低迷,房价有略微下降趋势,买家看上了价格更低的房子,不想买房了。

(2)提供的购房所需材料不完整、不真实或无效,导致无法办理过户手续;

二、如何降低风险?

1.防备资金风险,保护资金安全

换房所涉及的资金量相当大,因此资金安全是首要防范的问题。尤其在二手房资金交易中,每一笔款项支出数目都不小,选择资金监管能够更好地保障资金安全,也是规避资金交易风险的良好对策。

2.在合同上落实节点和时间

为了防止风险,建议在合同上确认好卖房环节房款到账时间、买房环节的税费金额、房屋交付时间、原户口迁出时间和购房资质产生的影响。

3.买房准备充足,寻找合适房源

换房是一个买卖并行的流程,在挂牌出售的时候,也要根据时间情况看房选房。然后根据自身的需求,找到合适的房屋户型。

如果已经找到了合适的房源,看好了想要买的房子,价格又恰到好处,建议可以在支付了新房的定金之后,与开发商或者卖房者进行协商,将付款的周期尽量拉长,以便有足够的时间将旧房子卖掉,来及时支付新房的房款以免造成违约。

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