房子如何以小换大 换房的注意事项有哪些

2017-06-29 17:01:23   来源:搜狐焦点网

房子面积太小无法满足现有生活怎么办,换房是购房者一定会考虑的一个问题。每个人换房原因不同,考虑因素一般有哪些?换房一般有三种方式:卖小买大、留旧买新、租小换大。由于受到众多城市限购的影响,很多的家庭换房的时候多数会考虑卖小买大,那么采用这种方式又要注意哪些问题呢?

以小换大,购房者应注意哪些问题?

一、从实际出发 判断准确需求

换房是一个家庭的决定,因此名列前茅步需要家人达成共识。如果因为二孩儿或父母导致的家庭常住人口变化,那么需要考虑以下因素:

(1)家有小孩和老人,楼层不宜过高,以方便电梯出现故障,出入方便。

(2)户型要通透,良好的光照条件和空气流通都有益于老年和小孩的身体健康。

(3)周边环境要好,配套要完善。菜市场、公园、医院等配套更符合老年人的需求;而幼儿园、等配套资源对于儿童同样很重要。

(4)对于家庭的“中坚力量”,还需要考虑房屋地理位置,方便上下班。

如果是为了孩子,购买地产那么需要注重考虑以下因素:

(1)首先购房者要了解所处城市中招生是否采用方式,要充分考虑各种可变因素包括范围、时间等,如要置换二手房,还需了解房屋户 口挂靠情况。

(2)并不是好都符合孩子需求。在选择时,家长还需要充分考虑孩子的个性。

(3)购房者需要根据自身的资金实力确定预算。

二、了解当地政策 选择合适方式

一 般而言,广义的换房有三种方式分别为:卖小买大、留小买大、租小换大。由于不同城市的购房政策不同,换房也不是说换就能换。以上海本市户籍家庭为例,限购 两套住宅,如家庭已经有两套住房,有换房打算必须先卖一套房,即办理完旧房过户手续之后才能购入新房。如果家庭名下只有一套住宅,那么既可以选择先出售, 也可以选择先购入。购房者可以根据所处城市来判断自己选择哪一种换房方式。

(1)卖小买大

购房者有两种选择先卖后买和先买后卖。

对于流动资金不足的购房者,先卖后买可以留有足够的资金,缓解经济压力。另外,在大部分城市选择先卖后买,贷款可以继续享受首套房待遇,减轻购房负担。先买后卖适合收入较稳定,手头有足够的流动资金的购房者,不需要面对换房期间面临的租房窘境。

(2)留小买大

留 旧买新适合不差钱、月收入较高的换房者,避免了卖房后居无定所的局面,亦不用考虑房子置换期的租房问题,可保留一套房子作为手段。这种方法考验着换房人的 还款能力,另外如首套房仍属于贷款中,那么再次置业要考虑贷款利率以及税费较首套有所提升,同时要考虑到月供对于生活质量的影响。

(3)租小换大

不少首套房面积小的用户为了改善住宅环境往往会在几年后选择换大房,但又不忍心将辛苦买来的名列前茅套房子出售,采取租小换大的方式可以减轻负担,但适用于首付压力小,月供偿还能力较低者。

三、提前准备各阶段所需费用

选定了换房方式就要考虑每个阶段所需要的购房费用,如采用留小买大、租小换大的购房者,不涉及卖房步骤,那么购置二套房需要考虑贷款额度及月供能力。如果采用卖小买大的方式,还需要考虑如下因素:

1、首付款。如先卖后买,可将卖房所得用于买房资金。如先买后卖,需提前准备买房所需资金。

2、所售房屋尚有贷款,需先还清房贷才能出售。可自筹资金还贷也可利用买方的首付款还贷。

3、贷款买新房。考虑贷款额度及首付比例,如上海采取“认房又认贷”的信贷政策,即使名列前茅套房屋已经出售,购买房屋也要按照二套房标准。

4、留足备用金。卖小买大涉及到买卖两个过程,除购房款之外,还涉及到中介费,契税,税、个税、装修费等其他款项。

换房是个复杂的过程,购房者需依据自身实际情况来决定如何换房,然后按照交易流程来逐步进行,过程中需小心、谨慎。

以小换大,购房者应考虑哪些因素?

注意事项一:如何让旧房子卖个好价格?

出 售的房子属于二手房,要让房子卖个好价格需要注意六点:一是适度整修(例如修一下水龙头、换一下门把手、重新刷一遍墙等,但大修房屋有一些得不偿失);二 是保持清洁,脏乱不堪的房子很难吸引购房者的目光;三是去个人化,适当留白;四是保证光照充足,可以将房屋的窗户换成落地窗,也可在屋内多安装几面镜子; 五是找对经纪,能帮你快速找到适合的买家;六是综合地段、环境、、配套等因素正确定价。

注意问题二:新房子的首付款怎么凑?

1、用小房定金、首付或全部房款做首付

换 房者出售旧房,可与买方沟通定金和首付款的数额用以交纳新房的首付,但由于以小换大旧房子的首付金额可能较少,因此多数以旧房子的全部款项作为新房首付, 需要注意的是如果旧房子的买家要靠贷款方式付房款,收尾款需要在过户之后一段时间才能到账,换房者要提前打好时间差,以免影响居住。

2、提高贷款额,降低新购房首付

购房者在支付新房的款项时可以采用贷款的形式,首付=房款-可贷款额,但很多城市进行了限购的规定,二套的首付比例较高,建议购房者优先使用公积金贷款,可以享受到更为优惠的利率。

注意问题三:如何选择更优质的配套?

以小换大应该满足舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性几个特点。因此选购户型的时候要充分考虑每个阶段的需求都得到满足,例如为孩子准备书房,为老人准备可以养花养草的大阳台。

由于人口因素不得已的“换代升级”,还离不开对周围配套的需求。一般而言,如果楼盘应该距离繁华商圈有一个适宜的距离,既没有市区的喧哗,却又与城市保持了良好的关系,同时社区内外的配套设施要齐全,有餐厅、茶楼、健身、阅览室、幼儿园、医院、银行等。

卖小买大涉及到两次交易过程,未知因素较多,因此购房者在置换过程中需要算好提前量,以免面临租房窘境。