贷款中的房屋如何买卖 这三种方式必须收藏

2017-09-12 11:04:02  来源:搜狐焦点网

转眼间已经来到了九月,没买房子的人想着要不要买房,而已经有了房子的人也在考虑要不要换房子,大多数人都在贷款买房,身背月供几十年,万一有一天需要用钱或者不想要了,正在还贷中的房子可以卖掉吗?这个问题估计是不少有房者所关心的。

答案是肯定可以买卖的。

贷款未还清的房子本质上是处于抵押状态的,需要先到银行解除抵押,买卖双方才能正常交易的,也就是说想要上市交易的话需要先还清贷款才行,主要有以下几种解决办法:

房贷转按揭

转按揭的意思就是把自己的房子出售或转让给第三人,由第三个人向银行重新申请办理个人住房贷款,变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款,目前能做转按揭的银行较少,所以这种方式目前很少有人使用。

具体流程:

1、先由买卖双方签订《房屋买卖合同》,然后由买方、卖方、律师方三方签订《转按揭交易安全保证合同》,之后买方向卖方支付约定的首付款。

2、卖方向原贷款银行(称为A)提出提前还款的申请,并获得A银行出具的确认函,卖方收到银行同意提前还款的意见后,卖方向买方交付房屋,由买方拿着《房屋买卖合同》向B银行提出贷款申请,并提交相关资料,B银行审批房屋属性和贷款人的还贷能力等相关信息后,开始放款。银行的贷款是直接划入卖方的账户中,卖方拿这笔钱还了A银行的贷款之后,将房产解押,交付买方使用,并与买方、律师一同办理过户,将房产抵押给买方的贷款银行。

3、卖方结束对房屋的所有权,买方开始拥有房屋的使用权,并开始还贷。

注意:转按揭这种方式在不同的银行有不同的规定,有的银行可以办理,有的是不接受这种方式的,还有转按揭一般是通过中介公司办理。所以想要以这种方式解决房屋交易问题的,可以提前向中介公司咨询。

用买方的首付款缴清剩余贷款

这个方式的前提是:卖方剩余贷款不多,或者说是买方有足够的资金支付首付款。比如说贷款100万,现在还剩40万没还清,如果买方可以支付40万的首付款的话,那么买卖双方就可以解决这次交易问题,轻松的将房产从银行中解押出来进行二次交易。

具体流程:

1、卖方向贷款银行申请提前还款,买方支付卖方剩余还款金额作为首付款,并签订房屋买卖合同,一定要有担保公司在场作证。

2、卖方前往贷款银行办理提前还款,并事先在还款账户中存入足额钱款,到贷款银行办理结清手续。

3、银行贷后管理中心出具解押材料,将原房主的房子解押出去,卖方前往房屋所在不动产登记中心解押。

4、买卖双方继续办理房屋买卖的剩余程序。

利用其它抵押物给银行进行贷款来还清房贷

如果买方不愿意先支付首付款帮助卖家解押房产的话,卖方还可以利用自己其他的抵押物,如其他的车子、房子来抵押给银行,获得一定的贷款,来还房贷,有点拆东墙补西墙的味道,但不失为一种方式。等到还清房贷,解押出房产,与买方完成交易,拿到买方支付的款项之后,再将抵押物解押,最终完成整个交易流程。

对于购房者来说,买贷款未还清的房子同样存在着一定风险。很多买方爆料经常遇见这样的问题:卖方对约定好的价格反悔、买房在支付房款解除抵押,还没办理过户期间,原房主出现债权纠纷,导致房屋无法正常过户。那么,就让S姐告诉各位购房者,如何避免购买贷款未还清房屋带来的风险吧~

对买卖房屋进行预告登记

在签订购房合同前可以向登记机关申请预告登记,在双方完成预告登记之后,卖方不能做的事包括:转移产权,以房产作抵押,以房产做担保。也就是说进行预告登记后,卖房人未经过买房人同意,无权处分房屋,可以避免房主将房子一房二卖,保障买房人的权益,也保障了卖房人的权益。

注意,预告登记只有三个月的有效期,所以,预告登记三个月内,务必完成不动产登记。如果时间真的来不及,也没关系,你可以反复申请预告登记。

在合同中明确房屋权属、付款方式等问题

在签订购房合同时,要对房屋价格、权属、税费承担方式、付款方式、交付期限、违约责任等进行明确,约束双方行为,避免不必要的纠纷。

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