​购买苏州市区产权房和房卡房的差异

2017-03-21 00:05:00  来源:搜狐焦点网

你知道购买苏州市区产权房和房卡房的差异吗?在此,小编结合自己不太全面的认识,谈一点一家之言,供大家参考。可能存在一些谬误,望方家及时指出,也利我去伪存真。

(一)产权房和房卡房的定义和概况。

首先说说老百姓口中所谓的“产权房”, 官方的定义是:含定销商品房、危旧房小区改造配建商品住房等以外的新建商品住房和二手住房。本文简单来说一般指具有房产证、土地证等完备手续的目前受国家限购政策直接影响的普通住房。那些不受限购政策影响的商业住宅(比如酒店式公寓)、商铺、写字楼、门面房等在此本文就不阐述了,那些建在农村宅基地等的小产权房本文也不谈。“产权房”和户籍关系不大,不管产权人的户口是否落户在“产权房”中,都不影响产权人对“产权房”的所有权。

苏州目前的这种受限购政策影响的“产权房”包括:多层住宅、小高层住宅、高层住宅、别墅等。这些所谓的“产权房”又大致分成两种:一种是由近几十年,原苏州各机关企事业单位福利分房而来的所谓的“房改房”;另一种就是经政府公开招标、挂牌、拍卖的,由房产商建造并销售的所谓的“商品房”(也包含具有两证的可上市直接交易的所谓的“拆迁房”)。

“房改房”的土地性质往往都是“划拨”,没有使用年限,土地使用权理论上一直属于产权所有人。“房改房”的产证面积往往就是套内面积,一般没有公摊面积,有的甚至都比实际面积要缩水。因为当时福利分房时,为了能够用最小的代价换得最大的房子。很有趣的是,一个单元同样套型、一楼到六楼的面积竟然是不一样的。这就是老百姓口中所谓的“很实惠的房子”。当然,这类房子在苏州市区大都房龄都不短了,所占的比例也随着商品房的不断增多而越来越小。不过,这些房子所处的地段却往往是市中心(特指姑苏区和原吴县城区)很好的黄金地段,有些还是所谓炙手可热的“学区房”。

“商品房”的土地性质往往都是“出让”,使用年限一般为70年。“商品房”的产证面积一般包含公摊面积,故实际使用面积远小于产证面积。很多人感觉房产商的良心越来越黑,就是觉得实际使用面积距离产证面积的差距越来越大。这些房子的房龄比“房改房”要短得多。房屋质量不敢比较,至少房屋结构、建筑设计等方面确实有改善。

接着说说老百姓口中所谓的“房卡房”,它的正式名称叫“苏州市区直管公有住房”(其他区县的公有住房的情况比较复杂,在此不多说了)。官方定义是:指由房产管理部门管理的,以政府制订租金标准的居住房屋。根据规定,承租人承租直管公有住房,应当与受托管理部门签订《苏州市区直管公有住房租赁协议》。签订《租赁协议》的期限一般不超过五年。这种房子只有租赁证,因此为了体现其合法拥有,往往“房卡房”租赁人都一般在“房卡房”中落户。“房卡房”的来源大致也分成两种:一种是新中国成立后,历经多次政治运动,尤其是十年浩劫由政府接管、没收及个人“捐献国家”的老房子,这类房子大多建筑于1949年以前,最突出的特征是弄堂中没有卫生间的平房。即所谓的“非成套直管公房”,苏州人俗话说叫“老公房”;另外一种是政府在福利分房政策结束前兴建的老小区,后来也没有转为“产权房”的所谓的“成套直管公房”,苏州人俗话说叫“新公房”。

这类房子在当年类似于现今非常热门的保障房和廉租房。不过还是明显有不同的。国家当年想尽办法弄到这些老房子,建起一些现在看来很老,当年的“新公房”,就是为了解决苏州市区机关企事业单位的城镇职工住房问题。当年国家就是希望“房卡房”成为现在的廉租房。因此,从单位或街道分配到这种“房卡房”就是为了居住。“房卡房”租赁人有机会拿到面积更大、条件更好的新房子的话,还必须要把原来的房子脱出来,让单位或街道重新分配给无房的职工群众。后来政策执行中,出现了不少走样的情况,加之住房改革开始,单位和街道不再对无房的城镇职工群众实行福利分房。“房卡房”似乎变成了没有产权的“保障房”了。除了没有直系亲属继承人的情况下,“房卡房”一般都由原租赁人的继承人继续租赁。“房卡房”租赁人在满足一定条件下,政府也允许他们将自己原租赁的“房卡房”进行上市有偿转让。其商业价值就此完全展示出来。

(二)现今产权房和房卡房的优缺点对比。

还是首先说说“产权房”吧。一般苏州人都觉得有了两证,在《物权法》等法律的保护下的房子似乎更加稳妥,能给人以安全感。“产权房”交易在国家实行“限购”政策之前,买卖似乎也没有什么明显的门槛。“产权房”能够直接贷款,能够抵押。“产权房”大多在相应的小区中,基本设施齐全。一般来说环境卫生和居住人员素质都明显好于“房卡房”……

问题是在国家实行“限购”政策的现实下,“产权房”的不足也体现出来了。不少想购买“产权房”的买家,已无购房资格。没有资格比没有资金要更让人伤感。一般“产权房”相对于大多数“房卡房”面积一般都不小,自然总价都不低。“产权房”可以贷款,但是国家还同时实行“限贷”政策。这个政策还是全国联网,不像“限购”有区域性。因为面积大、总价高、国家限制多,所以“产权房”过户成本也是和成交价格及面积呈正比的。望房兴叹而急需改善居住条件的刚需人群不在少数。最让人诟病的就是“产权房”那繁琐的二手房过户程序,其他就不说了,光签字都不少于几十个。园区二手房过户尤其繁琐和冗长,在苏州尽人皆知。

然后我们来说说“房卡房”。“房卡房”属于政策性住房。一直以来,都要求租赁者必须拥有苏州本地户籍。2013年1月1日起甚至规定,只有苏州市姑苏区户籍的居民即原沧浪区、平江区、金阊区户籍的居民才能租赁和有偿受让“房卡房”。这样就进一步限制了租赁和有偿受让的人员范围。“房卡房”不能贷款,不能抵押。虽说一般“房卡房”由于面积不大,总价相对于“产权房”很低,几十万现金加上每平方550元到800元的过户费用还是相当体现个人经济实力的。“房卡房”大多在苏州的弄堂中,能走汽车的不多。由于房龄较老,不少年久失修,外表破烂不堪,内部安全隐患巨大。不少住惯了成套住房的七零后、八零后等的潜在的租赁和有偿受让“房卡房”的群体对此感到害怕也就不足为奇了。居住在一般“房卡房”中的居民除了外地务工人员外,主要是本地的低保户、残疾人等弱势群体。他们的观念同“产权房”中的居民还是有明显差异的。

说了这么多“房卡房”的不足。在国家实行“限购限贷”政策的现实下,“房卡房”的优点同样十分明显。“房卡房”过户是最简单的,不需要繁琐的流程,简单快捷。尤其是“房卡房”的继承比之“产权房”继承要更为省时省力省钱。“房卡房”本来就是用现金购买的,是否限贷对其没有意义。租赁和有偿受让“房卡房”后也能一次性提取公积金。最关键是直到目前“房卡房”还是不限购的。只要你现金足够,理论上你甚至能把姑苏区3.4万户“房卡房”全买下来,不用担心资格问题。“房卡房”都在姑苏区范围内,地段大都属于黄金地段,不少还是控保建筑和古街巷中的名人故居。其经济价值和升值潜力显而易见。即使不考虑可能的拆迁和征收,在现有情况下,“房卡房”的短期投资回报率也明显高于“产权房”,这一点本博将专文另述。

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