3月20日，闲鱼司法拍卖平台“惊现”一套170平方米的北京二环金融街附近的丰汇园小区房产，起拍价为1964万元。不到二十分钟便引来6位竞拍人。据房产中介人介绍，丰汇园小区目前均价在20万-22万元/平方米。

相关司法人士表示，参与拍卖房产交易存在一定的风险。参与竞拍前首先应确认是否具有购房资格；同时法院拍卖的房屋往往需要一次性付款，应提前做好资金准备。

事实上，拍卖房一向被认为要比市场流通的商品房便宜，尤其在深圳等一线城市，在房价居高不下的背景下，部分购房者也会舍弃主流的买房渠道，而考虑买拍卖房。然而，购买拍卖房也很容易“踩雷”，哪些坑要注意躲避？

购买拍卖房跟购买普通商品房有哪些区别？

1.拍卖房的价格一般低于正常的市场价格。

根据相关法律规定，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，在排名前列次拍卖时，保留价不得低于评估价或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。一般而言，拍卖房在价格上比较低廉，成交价普遍比市场上同地段、同品质的房产低，有时由于房产拍卖现场经常会出现互相叫价，使最终房价高于市场价格的情况也时有发生。

2.司法拍卖也会受限购政策的限制。

有些人认为，司法拍卖不受限购限制，各地情况不一样。目前不少法院系统的拍卖都是委托给专业公司进行，法院作为委托人根本没有能力审查竞买人的资质；在此情况下，有些法院所采取的作法是，在发布拍卖公告时，就明确标注凡参加竞买房产的竞买人均需符合当地限购政策规定，因该政策导致的后果由买受人自行承担，委托人及拍卖人不承担任何责任。

3.拍卖房往往不能办理按揭贷款。

在法院主导的拍卖中，大部分情况下，购房者必须一次性交付付款，不能按揭贷款，只有对于本身资质较好的客户，才有可能供贷款支持。如果银行贷款批不下来，会导致保证金被没收。

买拍卖房有哪些风险要注意？

1.存在产权争议问题。

如果房产存在借名购房的代持关系，实际产权人向法院提出执行异议之诉，尽管最后可能法院不一定会支持实际产权人的请求，但是会占用购买人的资金和时间，增加了买受人的成本，最终还可能会拖延买受人的过户时间。

2.拍卖的房产存在长期租赁合同。

现在民间借贷中，债权人往往会要求借款人签订少有的租赁合同或是长期的租赁合同，以保证在债务存续期间，房产不被处分，若拍卖的房产上存在有长期的租赁合同，依据民法买卖不破租赁的原则，买受人取得房屋所有权后，也不能对抗租客的租赁权，即使取得了房屋的所有权，也无法实际入住。很显然这种做法的出租人和承租人主观上存在是恶意，买受人可以向法院申请主张租赁合同无效。但实践中，要证明出租人和承租人存在主观上的恶意是比较困难。

3.房产存在抵押。

在此情况下，抵押权人对拍卖房产主张权利，买受人将陷入纠纷。如果存在无法提前解除的抵押，那会很麻烦。因为解除抵押登记受产权人和抵押权银行之间抵押合同条款的影响，如果银行不同意提前解除抵押权，或者为他人设定的抵押担保，而债务人不愿意提前清偿，则解除抵押也存在问题，又比如卖家和其他人存在联合抵押行为，也存在抵押权无法注销的问题。

4.房屋属于违法建筑或存在其他瑕疵。

房屋如果属于违法建筑，或房屋实际面积与产权面积不一致或存在质量问题等情况，买受人在短暂的现场看房的时间内，可能无法发现房屋存在的隐蔽的瑕疵。由于法院拍卖的房屋，强调现房现状拍卖，对于房屋的状况，仅能依据竞买人现场短暂地看房。买受人购得房屋后，若发现房屋存在以上问题，买受人只能自己承担这个不利的法律后果。

5.实际居住人拒绝搬迁，入住难。

买受人成功拍得房产，也办理了过户手续高高兴兴准备入住时，实际居住人拒绝搬迁，无法入住。在此情况下，竞买人要想通过正常的渠道，收回房产的占有使用权，存在困难。

6.欠缴税费风险。

部分被拍卖的房屋，可能存在拖欠水电费、物业费、土地使用费及滞纳金等费用的情况，这部分费用算下来也可能是一笔不小的数目，如果买受人在竞买前，没有了解清楚的话，需要买受人自行承担。有些拍卖公司的拍卖规则还明确规定一切过户税、费（含应由卖方支付的税、费）均由买受人负担。

购房者怎么才能避开雷区？

1.购买法拍卖房前应先调查清楚。

尤其是该房产是否已取得房产证、是否被查封；还应审查受托拍卖人是否取得了合法有效的授权委托，房屋是否存在抵押权或房屋租约。同时，需了解房屋产权的使用年限、面积和税费情况。在拍卖前，对房屋成交价大概的价格区间做到心中有数。

2.了解是否存在抵押债权。

要想了解拟拍卖房产之上是否存在抵押债权，一般可向拍卖的组织者及房产所在地房地产权登记机关了解是否存在抵押债权，有无办理抵押登记。

3.获知拍卖房具体欠费情况。

可通过相关房产拍卖公告或看拍卖的委托人所披露的信息；此外，也可自行或委托律师等社会服务机构从业人员进行调查。

4.避免因自身原因造成违约。

遵循有关拍卖的法律规定，避免因自身原因造成违约，所交定金被没收并赔偿相关权利人的损失情形的发生。

法院拍卖的小产权房究竟能不能买？

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

其次，小产权房并不等于违法建筑，一般情况下，违法建筑指的是没有取得建设工程规划许可证，或虽已取得建设工程规划许可证，却未按照许可施工所建的工程，在有些地方村委利用集体土地所兴建的统建楼也是领取了绿本房地产证的。

第三，小产权房的存在有其合理性，小产权房也是有一定使用价值的，小产权房进行司法拍卖也是常见的现象，但是该拍卖的小产权房是否系违法建筑，以及能否实际交付由竞买占有使用，在将来能否办理产权登记，都要视情况而论，不能一概而论。