买房子要注意什么?详细购房知识大全

2017-10-17 09:25:37   来源:搜狐焦点网

城市里奋斗,一个人甚至一个家庭往往都要花上多年的积蓄才能购买一套房子,所以在买房时一定要做足功夫,以避免引起不必要的纠纷和造成不必要的损失。

首先,购房前,购房者应先进行“可行性论证”,做好前期计划:对买房的开支进行预算、确定准备购买房屋的大概位置、房屋的类型、是一手房还是二手房 等;当前期计划做好后,便可着手寻找合适的房屋了。看房时切忌不能操之过急,要对房屋本身、整个建筑及配套设施、周围环境进行观察,并且要清楚是否须交管 理费等费用、费用的数额等,再结合交通、停车等等条件,计算在此处的“生活成本” 是否在可承受的范围内。经过一番论证后,才决定是否购买。

其次,当决定购买签订认购书及合同时,对认购书及合同的条款要仔细审查发现合同中可能存在的“陷阱”,及时与开发商或卖房者沟通,对“陷阱”条款做出 修改。但是要发现合同中的“陷阱”需要具备一定的法律及专业知识,所以为保险起见,最好请律师或其他专业人员在签订购房合同过程中全程把关,现在已经越来 越多的人意识到这一点,虽然需要再支付一笔律师或中介费用,但却可以避免发生 “省小钱而亏大钱”的事情。

再次,收楼时应对房屋仔细验收。目前开发商交楼的通常做法是让业主先在收楼文件上签字,再发批准条,让业主到物业管理处去拿钥匙,等业主进得房去,发 现存在问题,申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况,业主坚持先验房后办理手续,对房中各个部位及配件仔细查验,并应将验房时发现的房屋质量、室内有害 气体超标、公摊不公等问题,以书面形式递给开发商并让其签收,以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”等字样。还有要向开发商索要俗称 “两书一表”的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《竣工验收备案表》。

以上几点主要是针对在购买一手房时的注意要点,而在购房二手房时,除了上面提到的一些相关问题需要注意外,还有三个要点:1、验明产权现状,看房屋产 权的关系是否明晰,有无遗留纠纷问题,防止一房两卖;审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性,注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,看有无抵押或共有 人等;还要搞清楚所购房子是商品房、集资房还是经济适用房。2、确认卖房者的合法身份,在签订《买卖契约》时,应审查卖主的身份或卖主的合法代理人的身份 授权委托书。购房者可直接与卖方签定《买卖契约》,也可通过信得过的房产中介与卖方签订三方合同。3、必要程序不能简化,购房后,购房者应尽快办理房屋过 户手续,领取房产证,并督促卖方尽快迁出户口。如果为了省下相关交易过户费用,而把这一步也给省略的话,将来可能出现各种纠纷,后患无穷。

应如何对付购房陷阱?

目前商品房存在购房陷阱导致投诉主要表现在以下的十大方面:广告多虚假,承诺不兑现;定金做圈套,债务变债权;地位不平等,合同欠规范;一房卖多家, 销售搞诈骗;价格不真实,价外又加钱;面积水分大,随意可加减;设计随心改,功能任意变;违规乱开发,产权登记难;质量无保障,购房居难安;物业收费乱, 服务无人管。

为避免购房人吃亏上当,现提出具体的几条防止陷阱的对策:

第一,要有强烈的法律意识。对于购房人来说,挑选所购房屋的位置、压低价格固然重要,但我们认为更重要的是要时刻警觉。我们要看到在尚不规范的房地产 市场中,陷阱无处不在。因此,学习了解有关法律、法规,向专业人士(特别是专业律师)咨询、了解有关购房方面的法律规定、知识是十分必要的,惟有此,才有 可能较好地维护自己的合法权益。

其次,要充分行使法律赋予的权利,在交易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原则。平等交易是一个法律原则。目前在房地产交易过程中,开发商(售楼人 员)处在强势地位,与购房者之间信息极不对称,存在种种开发商(售楼人员)以强凌弱、做霸王买卖的现象。为此,消费者要摆正心态,不畏强权,购房时要把问 题搞清、搞细,对合同条款有异议、约定不明确、不满意的,就坚决不签,坚决不买;该坚持的原则就一定要坚持,不要图一时之快,随便妥协,从而给自己带来无 穷的烦恼和巨大经济损失。

再次,要认真签约,保留好证据。在购房过程中,不要轻信开发商(售楼人员)的花言巧语。在签署合同时一定要认真审查每一个条款,把相关问题问清楚、搞 清楚;您希望得到的一切承诺,和双方业已形成的协议内容,务必以书面形式记录下来,以免日后空口无凭。收楼时和入住后,一旦发现问题,应保存好各种证据, 必要时对相关事实可以通过办理公证的方式保留证据,以证明侵权事实的存在。

最后,要学会依靠专业人士、拿起法律武器维护自己的权利。房屋买卖不同于一般消费,涉及工程、质量、合同、物业管理等多个领域,有关法律法规比较复 杂。购房人即使经多方考察,一般也很难通过个人的努力搞清问题的症结所在。因此,如果发生了对您不利的事情,或者您预料到风险可能到来时,为有效地维护自 己的正当权益,就应及时和该领域专业人士、法律界人士、中介机构、维权组织取得联系,以求得帮助。

聘请律师帮助买房以下好处:

一.了解房屋及开发商的情况。

一些楼盘的背景比较复杂,如没有具备必要的权证手续,有的拖欠施工款项而抵债销售等。律师受过专业训练,了解有关法律法规,能比较准确地发现问题,了解内情。

二.谈判、确定补充协议,维护消费者的合法权益。

开发商的宣传或承诺如何落实在合同中?很多现实的问题如何在购房合同中体现呢?通过律师帮助订立补充协议,可以将重大的问题以书面方式体现,从而确立了法律依据。

三.消除不信任因素,便利购房过程。

实际上,目前很多开发商也在尽量地合法经营,但是由于社会诚信度不足,销售人员说的实情也往往被消费者怀疑,在这样的不信任情况下,容易出现麻烦或纠纷。律师可以从公正角度,按照法律客观地分析、介绍相关情况,减少由于不信任因素而给购房者带来麻烦以及费用的增加。

前期准备 自我评估

(一)买房的价格预算

“到底需要买什么样的房子”是购房者在购房前需要找到答案的问题。

如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资,您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然,最好还是听听专家的建议,看看百家杂谈,根据自身的特点从以下两个方面考虑:

购房资金的准备:您先要根据自身家庭的积蓄、可以获得的各类贷款的数额以及其它各项资金的来源估算出自己的实际购房能力,如果是按揭购房,一定要慎重 考虑首期房款的筹集和交付的比例,一般为房款的30%,年轻的购房者可能获得20%的许可,有能力者也可以多付;但对有些楼盘推出的“零首期”和“1万元 入住”的优惠您需要特别慎重,因为以这0样的方式购房,在头几年要同时承担银行按揭和发展商垫付的首期房款,容易出现负担过重和断供的情形,会使购房者产 生压力和造成不必要的损失。而且,按揭月供的数额一般不要超过家庭月收入的1/3,以免影响家庭正常的生活开支。

买房的目的:在决定投入多少资金的时候,您一定也要同时明确您的购房目的,是自住还是投资?这两种类型的房屋,有一些共同点,但本质还是不同的,需要 考虑的因素也有所差异。自住型的房屋,一定要适合自己以及家人的居住需要,生活便利成为最先考虑的问题。而投资型房屋,一定要能够租出去,租赁前景至关重 要。

(二)房屋类型

商品房和经济适用房有两个不同的地方:一是价格,商品房价格确定的方式是市场行为,每处商品房的价格由开发商自行确定,而经济适用房的价格则由政府统 一确定。二是房屋所有权,商品房的业主拥有房屋的所有权,可以随时上市交易,经济适用房的业主拥有部分产权,在上市交易的时候,要补交一定的地价款。

合作建房(集资房)的形式目前已经比较少,而宅基房大多属于违章建筑,产权不受法律保障,容易发生产权和合同纠纷。

(三)确定大方向

区位和地段是购房的决定因素之一,每个购房者的区位选择都是根据各自的经历、习惯和爱好来决定的,具有很强的主观意识。一般来说,应考虑以下几个方面:

1.城市的“上风上水”。

2.交通便捷。

3.城市化水平高。

4.生活便利。

5.环境宜人,自然、人文景观优雅。

(四)选期房还是现房

期房和现房哪个好呢?行家认为,这主要还是根据购房者自身的经济状况,以及改善居住条件的迫切程度来决定的。期房的优点是开盘价位较低,购房者可以得 到一些折扣,而且,有些开发商还可以根据购房者的具体要求改变房屋的格局;缺点是如果看走眼,或开发商实力不足,不能按时交房,也有可能是实际的交房面积 和当初严重不符,当初承诺的配套设施不能马上兑现,甚至会有烂尾的可能。现房的优点是购买房屋后,马上可以入住,而且,在购买的过程当中就可以对楼盘的现 状进行实地考察;但缺点是价位有可能比期房高,另外,在户型、朝向等方面的选择余地小等等。到底是买期房还是现房,应当根据您自己的实际需求和期房现房的 特点进行适当的选择。

实地考察阶段

(一)购房须具备的四大意识

这是一道比较复杂而且非常重要的“工序”,因为您要学的东西比较多,而且,您所学的一切知识,对您买到一处满意的住房至关重要。关于具体的购房知识在 此就不多做介绍,因为在后面我们会为您作详细的说明。而随着房地产方面的纠纷呈不断上升趋势,面积缩水、房屋渗漏、虚假广告、逾期交楼、拖延办证、反租骗 局、零风险投资等让消费者吃亏上当的事屡屡发生,为此,专家提醒消费者购房须具备四大意识。

首先是维权意识。对于普通老百姓来说,挑选位置、压低价格固然重要,而更重要的是,要时刻警觉,在尚不规范的房地产市场中,要尽量避免陷入经济纠纷,要学会维护和保障自己的合法权益;但在维权过程中也要保持理性,要有理有据有节,不要无理取闹、不当和过度维权。

其次是平等意识。目前在房地产交易过程中,普遍存在开发商与购房者之间信息不对称的情况。为此,消费者要摆正心态,并积极行使协商权。

再次是证据意识。购房过程中,不要轻信开发商的广告宣传和口头承诺。您希望得到的一切承诺和双方业已形成的协议内容,务必以书面形式记录下来,以免日后空口无凭。入住后,一旦发生问题,应保存好各种证据,必要时可以公证,以证明侵权存在。

最后是求助意识。房屋不同于一般消费品,房地产市场运作十分复杂,涉及工程、质量、合同、物业等多个领域,有关法律法规极其复杂。即使经多方考察,一 般消费者也很难通过个人能力维护自己的正当权益。如果发生了对您不利的事情,或者您预料到风险可能到来时,应及时和该领域专业人士、法律界人士、中介机 构、维权组织取得联系,以求得帮助。

(二)看广告和楼书

消委会特别提醒大家:看楼时,要注意保留广告和楼书,以备将来维权时使用,而更重要的是自己在与开发商签订购房合同时,应做到把开发商在广告或楼书中的各项承诺写入合同。

(三)实地看房

买房子可不像买其他商品,广告中说得再好也要去实地走走看看,看周边环境,考察发展商的实力,做到货比三家不吃亏……

第1式:看位置

随着南昌交通路网的不断完善,时间、空间概念逐渐改变了原来的绝对位置概念。所以在选择区位时还要注意交通是否方便,有多少路公共汽车能够通到小区。 交通方便往往是开发商的强劲卖点,有的售楼广告说地铁某号线直达小区、某宽阔大道紧邻小区……,其实这有可能只是城市规划中的远期设想。对于交通条件,购 房者一定要不辞劳苦亲临实地做调查分析。

第2式:看配套

居住区内配套公共设施建设是否方便合理,是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学,以排除城市交通对小学生上学路上的威胁,且住 宅离小学的距离应在300米左右(近则扰民,远则不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套,服务半径最好不要超过150米。

第3式:看绿化

目前南昌住宅项目的园林设计风格多样,有的异国风光可能是真正的翻版移植,有的欧陆风情不过是虚晃几招,这就需要购房者自己用心观察和琢磨了。但是居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率,指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。

第4式:看布局

建筑容积率是居住区规划设计方案中的主要技术经济指标之一。这个指标在商品房销售广告中经常见到,购房者是应该要了解的。

一般来讲,规划建设用地范围内的规划建设用地面积乘以建筑容积率就等于楼盘开发的总建筑面积。

即:容积率= 建筑面积/占地面积,如:占地5万平方米的地块,容积率是2,总建筑面积就不允许超过10万平方米。

规划建设用地面积指允许建筑的用地范围,其住区外围的城市道路、公共绿地、城市停车场等均不包括在内。

第5式:看区内交通

人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通畅”,以防过境车流对小区的干扰。还要看是否留够了汽车的泊位,停车位的位置是否合理,一般的原则是露天 停放的汽车尽量不进住宅组团,停车场若不得不靠近住宅,应尽量靠近山墙而不是住宅正面。另外,汽车泊位还分为租赁和购买两种情况,购房者有必要搞清楚:车 位的月租金是多少;如果购买,今后月管理费是多少,然后还要仔细算一下这笔账,再决定是租还是买。

第6式:看价格

对有意购买的几个项目进行性能与价格的比较时,首先要弄清每个项目报的价格到底是什么价,有的是“开盘价”,即最低价;有的是“均价”;有的是“最高 限价”;有的是整套价格;有的是套内建筑面积价格……,最主要的是应弄清(或换算)所选房屋的实际价格,因为这几个房价出入很大,不弄明白就会影响您的判 断力。房屋出售时是“毛坯房”、“初装修”还是“精装修”,也会对房屋的价格有影响,比较房价时应考虑这种因素。

第7式:看户型和朝向

客厅:应该宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野,采光口和地面面积之比不应小于1/7。

卧室:主卧室最好有好的朝向,宽度不宜小于3米,面积大于12平方米。

餐厅:和客厅空间宜相对独立,既有关系又有分隔。餐厅如独立设计,最好做成开放式的明餐厅,净宽度不宜小于2.4米。

厨房:应与餐厅密切联系,直接对外采光通风。净宽度不应小于1.5米。厨具按洗、切、烧的顺序合理布置。厨房宜带一服务阳台。

卫生间:带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米,如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。对着起居室的卫生间应设前室,将洗衣机放在前室内。

阳台:为了保证客厅有良好的视野和采光,阳台栏杆高1.1米,但其实体的栏板应降至850至900毫米(上加横栏杆),或将封阳台的围护结构做成全透明或部分透明。

储藏间:可不对外采光通风。

第8式:看布局和结构

第9式:看设备

住宅设备包括管道、抽水马桶、洗浴设备、燃气设备、电梯、通风设备等等。主要应注意考虑这些设备的质量是否精良,安装是否到位,是否有方便、实用、高科技的特点。

另外,在选择住房的时候,也应当注意配套设备技术的成熟度,即是否被广泛使用,是否经过市场检验。一些开发商为制造卖点,盲目使用不成熟的高科技产品,最终有可能造成用户的使用不便或是增加不必要的高额支出。

第10式:看隔音

噪声对人的危害是多方面的,它不仅干扰人们的生活、休息,还会引起多种疾病。《住宅设计规范》规定,卧室、起居室的允许噪声级白天应小于50分贝,夜 间应小于或等于40分贝。购房者虽然大多无法准确测量噪声的分贝,但是应当注意:住宅应与居住区中的噪声源如学校、农贸市场等保持一定的距离;临街的住宅 为了尽量减少交通噪声,应有绿化屏幕、分户墙;楼板应有合乎标准的隔声性能,一般情况下,住宅内的居室、卧室不能紧邻电梯,以防噪音干扰。

第11式:看私密性

住宅之间的距离除考虑日照、采光、通风等因素外,还必须考虑视线的干扰。一般情况下,人与人之间的距离在24米内能辨别对方,12米内能看清对方容 貌。为避免视线干扰,多层住宅居室与居室之间的距离、高层住宅的侧向间距不宜过近。此外,若设计考虑不周,塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象, 选择住宅时应予以注意。

第12式:看年限

第13式:看面积

住宅档次的高低其实不在于面积的大小。专家认为,三口之家面积有70至90平方米就基本能够满足日常生活需要了,关键的问题在于住宅是否经过了精心设计,是否合理地配置了起居室、卧室、餐厅等功能,是否把有限的空间充分利用了起来。

第14式:看分摊

第15式:看物业管理

南昌大多数楼盘的物业管理是由发展商指定和委派的,大的品牌发展商通常都特别重视物业管理和服务的质量,甚至有的发展商还有一定的费用贴补。目前广州 市的物业公司和物业管理费都规