关于房产置换,看这一篇文章就够了

2019-05-15 09:22:31  来源:搜狐焦点网

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最近因为土拍市场火热,一二线城市加速回暖,更多人把买房更加紧迫地提上日程,而最焦虑的莫过于置换改善群体。

虽然他们现在有房,但因为涉及到一买一卖,唯恐自己在这波行情躁动期卖得低了买得高了。

置换不仅是个脑力活,更是个体力活,看房子,谈价钱,签合同,办过户,办贷款,交税费,拿房本...

还得搞两轮,真是累!

得和买家打心理战,守住底价;还得和卖家讨价还价,想着再争取一点优惠,更为难他们的是,市场留给他们的换房时间越来越紧张。

所以,除了刚需在助推着房价回暖,置换也让最近的二手房成交量暴升。

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而现在市场的置换群体,主要是出于:

置换更好的城市:二三线城市置换一线城市、三四线城市置换二线、强省会城市、非核心都市圈置换核心都市圈,占位未来的城市资源。

置换更好的区域:传统老城区置换城市新中心,将成熟溢价的房子,置换成未来房价红利不断释放的房子。

置换更多的房间、更好生活体验的房子:两房置换成三房四房,处于二胎或父母居住、置换更新的小区、置换居住体验更好的大平层、叠墅。

.......

置换是值得鼓励的,如果是改善自住,通过原有的房子,再撬动一点杠杆,就可以置换更好居住品质的房子,即使成本高一点,我觉得都是值得的,毕竟住得好,才能更好地享受生活,这个是不存在争议的。

但是如果是投资性房产置换,如果你觉得卖了这个买不到更好的,就别瞎折腾了。

例如,武汉光谷新区置换杭州钱江新城,就完全没有必要了,因为以后两者的涨幅和动能是差不多的。

因为一定有更好的投资选择之下,才有必要置换。

而这一刻,如果你可以搞定房票,置换到高能级城市,例如太原置换深圳,我觉得成本很高,但出于家庭财富布局和占位,我觉得都是值得的。

再者,我觉得非常有必要置换的是老破小,除了绑定顶级学区房和北上广深特殊位置的老破小还是有价值,那些二三四线城市的老破小,完全不符合未来的90后、00后居住要求的房子,是完全要被抛弃的。

毕竟,好产品才配谈地段。

关于买房时机,“先买后卖”还是“先卖后买”这个问题,其实关键都是取决于你有多少银子。现在虽然是全面回暖的行情,但也不存在“跳价”的风险,所以还是有时间让你卖了房子再腾挪资金去买的。

当然,最理想的状态是,等卖房合同签好,收到首付款之后再下定金买房。

当然,如果你手头上有充足的资金可以赎楼“过桥”或走抵押贷的路子。

牛市里,建议先买后卖,因为房价向上走,你占了两套房子都在上涨的红利,也不至于卖了房子又买不到合适的。

熊市里,更建议你先卖后买,在卖家被动的行情,“有钱才是爷”,只要你手里握着钱,哪的房子不是随你挑!

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如何卖房?

虽然我们一直强调好产品才能拥有最大的涨幅。

对于卖房,卖对时机反而比买到好产品还重要,所谓的置换城市、置换区域也要遵循房价轮动规律。

一般行情都是自上而下走的,从市中心轮动到郊区、从一线城市轮动到二线、三线城市。

而如果你在房价上升期,卖掉郊区还未上涨的房子而置换到已经涨过的主城区,那实在是太不值了。

有时房子好坏反倒成了次要,卖房最关键的还是看时机。

二手房如果不是顶级学区房,基本都是要看品相。如何提高你房子的品相,你就学学开发商用装饰华丽的样板间的套路。

高端玩家是“凤变冰”,二次装修之后卖出高溢价,而普通玩家基本都是请个保洁阿姨,来做一次深度清洁。

其他的不说,地板、洗手间、厨房这些还是要收拾一番的,毕竟你也不想买家看房时捂着鼻子一副嫌弃的表情。

如果房子不是你自己住,房租没有高到离谱,我认为在你挂牌卖房时,最好还是不要带租约比较好。

租客住在里面,看房不方便不说,然后再在买家来看房时不配合的话,你这房子基本都挺难卖,而且租客爱整洁还好,如果不是,你很容易被买家压价。

卖房一般要准备两个价格,一个是给中介的报价,一个是你愿意承受的底价。

这个中介报价一般都是预留了砍价空间的,在目前企稳的行情中,可参考同小区报价适当上浮一点。

在没有和买家坐到谈判桌前,坚决不要和中介和买家透露你的底价。现在是回暖行情,其实卖家的底气还是要足一点的。

关于中介,一般都是挂牌多个中介,一般都是链家中原这些大品牌中介会比较靠谱。

以前流行的独家代理,现在基本都不适用了,毕竟广撒网才能快速找到更多意向客户,缩短交易周期。

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如何买房?

首先最关键的是要先研究清楚各城市限购政策、贷款、税费政策。

例如一线城市认房认贷,肯定是先卖了房子再买会比较实惠,以深圳为例,名下无房有贷款记录首付4成,名下有房有贷款记录首付5成。

在这里,我很想强调的是,在未来房价越来越高的时代,品质感和得房率是两个要重点关注的指标。

例如深圳300万一房一厅、无小区绿化、有人车分流和300万两房一厅、有小区、有人车分流,后者显然要比前者更有升值空间,毕竟房价高,差一个房价就是几十万,真的不是所有人都能置换得起的。

一室一厅这种鸡肋的产品,只符合单身或两口之家,而多一个房间,以后的溢价即使多出个50万都不稀奇,人生或许就是这样慢慢拉开差距的。

现在如果想买二手房,一般都比较难砍价,因为业主也不愁卖,像最近的深圳二手房全面回暖,不愁钱的业主真的是一点都不让价。

坚持白天看房,多挑毛病,少说优点,不能表现出你对这个房子很满意。

买二手房多看户型看装修看小区绿化,看采光看通风,跟小区的人聊聊物业和生活方便,记得关注物业和人车分流。

记得查完房子的产调再付定金,毕竟50%以上的房产官司都是因为抵押、法院查封引起的,而且还要结合当地特殊情况,例如上海房子是有20%遗产税和房产税,是否已经结清,这些都是麻烦事儿。

现在遇到中介逼单,你真的不用担心房子当天就被买走,且放120个心吧,现在已经过了以前那种行情快速变化的时期,不是说你不下定金,立马被买走,现在是预留了时间去给你去好好挑选的。

除了房子,还要和中介打好关系,才有机会第一时间淘到笋盘。

我一样坚持是大品牌中介,多出点中介费也是值得的,他们会帮你砍价,争取最大利益。

小品牌虽然中介费低,但套路是很深的,坑你没商量。由于运营不规范,甚至有些会联合业主卖高价,然后业主再给中介一点回扣的情况。毕竟是涉及几百万上千万的大宗商品交易,我想你也不放心交给小品牌中介的。

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置换,很多都是对以前买房的一次纠错和改进。趁着现在有差价有空间,要换的得赶快了。

毕竟这种企稳的行情,不是那么容易遇到的。给你时间让你去卖个高价,又给你时间去挑挑捡捡淘个笋盘,换个自己喜欢的房子,换个有升值空间和上涨动能更强的房子。


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