投资买房,还行得通吗?

2017-04-20 11:17:13  来源:搜狐焦点网

房价到了现在这个阶段,已经没有最高,只有更高了。拿北京为例,2016年9月出台了新一轮房产限购政策,但到了2017年初一看,房价竟然还在涨。当然管理层也不是白给的,2017年3月一轮超级限购组合拳,短期应该会把房价压下去了。

很多城市已经把“房价不增长”作为政治目标,可见未来房价整体上涨的预期基本被浇灭。不过,在国内投资渠道依然极度狭窄的背景下,房产投资,还是位居所有方式的第一位。而且,从世界超级大都市的房价走势来看,长期依然是看涨的。那么,如果现在还要买房,改怎么买,去哪里买?

首先肯定是要先看经济状况了,一个经济停滞不前甚至破烂不堪的环境,房价上涨简直是天方夜谭。经济增长,大家财富增长,房价才会上涨。1995年,全国GDP大概在6万亿左右,2015年中国的GDP是67万亿,增长了11倍。过去20年,宏观经济平均增长率为10%,如果考虑到通胀,名义增长率大概在15%左右。在1995年,我国人均可支配收入是4000元,而在2014年,这个数字达到了29000元,20年增长了7倍。房价的上涨速度也基本吻合经济的发展趋势,但房价上涨速度明显高于居民收入增长速度,说明房价增长速度过快了,需要理性回归。

其次我们要看市场的利率水平,这对于房价来说至关重要。过去20年,中国GDP平均保持15%的增长速度,但是基础利率是7%。这意味着只要借到钱,基本上就能赚到钱,更何况很多时候房贷可以在基准利率的基础上打折。要知道,国企、一部分上市公司、知名外企、普通的民企,根本借不到这么便宜的钱,能借到房贷是一个普通人分享利息红利的唯一办法。在高速增长的经济体里面,能以这么低的利息借到钱,基本上稳赚不赔。因此,在各种限购政策中,一定少不了“利率”。

我们接下来要看的是土地,虽然土地跟普通人相距太远,但要想从房地产中再赚到钱,不看土地是不行的。为什么北京的房价这么高?饥饿供地。为什么上海的房价这么高?饥饿供地。因此,要控制房价,土地供应也非常重要。如果我们看到哪个城市,土地供应量突然放大,那接下来几年,房价也许会平稳;而如果哪些城市土地供应量骤然缩减,机会可能就来了。

最后,我们要看人口。人口与房价趋势的对应关系,我们在之前的杂志中有过分析。一线城市和部分二线城市,能够吸引跨区域的人口流入。比如北京吸引东北、华北和西北地区的人口流入,上海吸引华东地区的人口流入,广州和深圳吸引华南地区的人口流入。二线城市中,省会城市基本能够吸引本省人口的流入,而一些计划单列市,如厦门吸引力跟福州差不多,青岛对本省人的吸引力跟济南差不多,大连的吸引力跟沈阳差不多等等。其他的城市称之为三、四线城市,它们的人口能够保持不减少或者停滞是常态。一线城市为什么房价增长的最快?以上海为例,从1999年到2015年,这16年间上海整个人口增加了900万,900万人口放到任何一个世界上都是很大的城市,差不多每年流入将近60万人口。北京也与此相仿,这种巨量的人口流入也带来了对住房的需求。一线城市的人口增幅是最大的,房价自然是涨得最多的;二线城市次之,房价也会涨,但涨幅不如一线城市;而三四线城市,不用说,涨幅空间非常有限。

除此之外,政策和气候对房价的影响也越来越明显。靠近北京的通州、燕郊,受政策影响房价涨幅很大。而由于北方雾霾近年严重,海南的房价攀升明显。

经过以上分析,今后买房要去哪里,心理有数了没?

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