个人按揭贷款购房的法律风险有哪些?

2017-08-13 08:14:55  来源:搜狐焦点网

房价越来越高,按揭贷款买房已经不是什么新鲜事儿,不管是投资还是自己住,很多人都加入了按揭贷款买房的行列中,但它也有一定的风险,今天小编来提醒大家按揭贷款买房也有一些需要我们必须注意的地方。

一、什么是按揭?

有些购房人认为“按揭”就是指按揭贷款或抵押贷款,其实,按照理论来讲,按揭的本意并不是贷款,而是一种民事法律行为,或者称作楼宇预售过程中约束买方、卖方(开发商)及金融机构(银行)三方的一种制度。

一般过程:在项目的期房预售合同中,买方支付一部分楼价款给卖方,其余房价款买方通过金融机构贷款支付给卖方。在房产证办理完毕之前,由卖方通过协议将买方对期房的期权让金融机构作为取得金融机构贷款的担保。待房产证办理完毕之后,卖方解除担保,买方将依合同取得期房的期权让与给银行作为偿还贷款的担保。

两者的区别在于期权所有者不同。当买方还清所有贷款本金及利息后,可将期权赎回,取得房产证。如果买方在贷款期限内违约,或不能偿还贷款,银行有权处分按揭房屋并能优先获得赔偿。

按揭购房至少涉及三方当事人,即买方、卖方(开发商)和金融机构(银行)。

在按揭关系中,有4—7个法律关系:

1、买方与卖方之间的房屋买卖合同关系;

2、买方与银行之间的资金借贷关系;

3、银行与开发商之间有关银行同意对预售项目提供贷款合同关系;

4、开发商同意在房产证办理下来之前对买方的还款责任向银行提供担保的保证关系;

5、买方与银行之间的房屋抵押关系;

6、买方为贷款向保险公司办理保险而产生的保险关系;

7、当买方不能偿还银行本息时,银行或开发商回购买方房屋所产生的房屋回购关系。

二、按揭贷款的购房风险?

按揭制度对三方都有风险。对银行来说,其风险来源于开发商和购房人。

由于开发商的欺诈、经营不善、房屋质量不合格、违法预售,以及购房人由于失业、意外事故等原因不能归还贷款,都可导致银行在按揭中的风险。

对开发商来说,由于设计、施工及材料问题导致房屋质量低劣,或者银行不能按时放贷,或者极个别购房者的蓄意违约,都可导致开发商的风险。

银行和开发商在按揭房物买卖交易中处于强势地位,而购房者的风险主要表现为:

1、开发商取得银行划给购房人贷款后,挪作它用,或卷款潜逃;

2、开发商首次涉足房地产,缺乏经验,经营不善或其它原因,导致楼盘烂尾,无限期拖延交房;

3、房产商开发程序违法,不能取得房屋产权证;

4、开发商在建筑工程中偷工减料,导致房屋质量不合格;

5、没有销售许可证或产权证提前搞内部认购,导致合同无效;

6、开发商将土地或房产抵押,购房者事先无法知道,知道后也无法控制,一旦解除不了抵押,或抵押物被执行、拍卖,购房者都无法实现其对房屋的各种权利;

7、银行违约,不能按期放贷,导致买方与卖方的合同违约,双方解除合同。

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