二手房过户方式不同 税费竟相差这么多钱!

2017-09-05 09:14:24  来源:搜狐焦点网

房产过户有赠与、继承和买卖三种方式,过户方式不同需要缴纳的税费也不一样,到底哪种方式最划算呢?今天就给大家算笔账。

赠与过户

1、非直系亲属房产赠与税费:

契税:计税价格*3%

个税:计税价格*20%

营业税:(同买卖过户标准)

1、普通住宅:满2年免营业税;不满2年,计税价格*5.55%。

2、非普通住宅:满2年,(计税价格-购房价格)*5.55%;不满2年,计税价格*5.55%。

说明:计税价格:《房屋买卖契约》上的售房价格与同类地区同类房屋市场价格,按"孰高"原则予以确认。购房价格:根据纳税人提供的《销售不动产发票》确定。

2、直系亲属房产赠与税费:

直系亲属之间无偿赠与房产,免征营业税和个税,需交3%契税。

契税:3%

个税:免征

营业税:免征

PS:

(1)什么是直系亲属?

a、指相互之间有一脉相承的血缘关系的上下各代亲属,如父母与子女、外祖父与外孙子女等。 

b、配偶的姐妹及其子女不属于直系亲属,属于姻亲。 

(2)房产赠与不需要交公证费

在办理个人以离婚财产分割、赠与亲属、赠与抚养人或赡养人方式无偿赠与不动产、土地使用权的免征营业税手续时,不再要求提交赠与公证材料。

(3)赠与获得房产再出售正常交税

通过赠予获得的房产再出售,按买卖正常交税:包括契税、个税和营业税。

特别提醒:

1、继承或直系亲属赠予取得的住房,购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。

2、非直系亲属赠予取得的住房,购房时间从受赠产权时间开始计算

继承方式过户

房产继承是按照《继承法》的规定,把被继承人所遗的房产转归继承人的行为。房产继承是不需要交税的(包括契税、营业税和个税等)。

但是有两个条件:一是继承应当在被继承人死亡后才能发生;二是继承遗产的应当是被继承人的法定继承人。

《继承法》规定的法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、儿媳、女婿。

继承第一顺序:配偶、子女、父母。继承第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

特别提醒:继承房产需要办理继承公证,收费采取分段递减累计收取。受益额按公证处委托的机构提供的“评估价”计算,通常低于市场价。

具体标准如下:

受益额20万元以下的部分,按不超过1.2%收取;

超过20万元不满50万元的部分,按不超过1%收取;

超过50万元不满500万元的部分,按不超过0.8%收取;

超过500万元不满1000万元的部分,按不超过0.5%收取;

超过1000万元的部分,按不超过0.1%收取。

证明单方赠与或受赠的,减半收取。(目前公证处只办理双方公证)

需要交的费用:如果受益额100万,20万×1.2%+30万×1%+50万×0.8%=9400元(公证费)。

特别提醒:继承过户获得的住房,再次出售时和买卖过户获得的住房一样正常交税(营业税、个税和契税)。(继承或直系亲属赠予取得的住房,购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。)

买卖方式过户

1、契税(买方缴纳)

2、营业税(卖方缴纳)

计税价格:按《房屋买卖契约》上的售房价格与同类地区同类房屋市场价格,按"孰高"原则予以确认。什么是普通住宅?住宅面积≤144㎡且容积率≥1.0

购房价格:根据纳税人提供的《销售不动产发票》确定。

满2年或满5年如何界定?

①按市场价格购买的住房以《房屋产权证》上记载的日期和《契税完税证》的填发日期,按"孰先"原则确认。

②按房改政策购买的住房以《房屋产权证》上记载的日期、《公有住房购买契约》的签定日期和付款收据时间,按"孰先"原则确认。

③继承或直系亲属赠予取得的住房,购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。

④非直系亲属赠予取得的住房。购房时间从受赠产权时间开始计算。

3、个税(卖方缴纳)

核定征收:纳税人不能提供房屋原值等费用发票,个人所得税=计税价格×1%(南京目前按此标准征收个税)查验征收:纳税人能够提供房屋原值等费用发票,个人所得税=(计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用)×20%

什么是家庭唯一住房?纳税人家庭在南京没有其他的住房,至于纳税人本人或者配偶或者未成年子女在外地有没有住房、有几套住房,都是不管的。纳税人名下如果有其他的期房,只要购房记录已经在房管局备案,即使房产证没有办下来,也不予认定为"唯一住房"。

从以上的税费明细我们来举例计算一下:

我们按照90㎡以下家庭唯一,总价120万来计算。

1、法定继承人之间过户继承最划算

法定继承人之间的过户,继承最划算,除了公证费无需交纳任何税费,非法定继承人之间的只能通过赠予或者买卖过户。

提醒:在实际操作中,因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户,所以这种过户方式的人比较少。

2、房子须缴营业税时赠予较划算

如果房产交易未满2年,需要缴纳营业税的情况下,

直系亲属赠与:免征营业税和个税,需交3%契税,即3.6万

非直系亲属赠与:契税+个税+营业税,即120*3%+120*20%+120*5.55%=34.26万

买卖过户:契税+个税+营业税,即120*1%+120*1%+120*5.55%=9.06万

如果房产交易满2年,不需要缴纳营业税的情况下,

直系亲属赠与:免征营业税和个税,需交3%契税,即3.6万

非直系亲属赠与:契税+个税,即120*3%+120*20%=27.6万

买卖过户:契税+个税,即120*1%+120*1%=2.4万(按照满2年不满5年计算,如果满五年税费更少)

由此可见非直系亲属不管在什么情况下都是买卖过户最划算,而直系亲属之间当需要缴纳营业税时赠与比买卖过户更划算,当不需要缴纳营业税时,买卖过户更划算。

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