卖房人未依约迁出户口应承担违约责任
2016-09-23 14:31:00 来源：搜狐焦点网
案情
2012
年10月27日，王某与赵某签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定：出卖人王某出售其位于通州区云景东里的房屋与赵某；经买卖双方协商一
致，该房屋成交价格为160万元；当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；出卖人应当在
该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受
人支付人民币1万元的违约金；逾期超过七日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金；双方并就房屋买卖
的其他事宜作出约定。至2013年3月5日，赵某给付王某购房款共计160万元，王某将房屋过户至赵某名下。2013年1月24日，王某及其夫穆某某将户
籍迁至通州区梨园镇云景东里另一房屋，后一直未将户口迁出。2013年8月，赵某起诉至法院，要求判决王某赔偿其违约金共计45840元。北京市通州区人
民法院经审理后最终判决王某给付赵某违约金45840元。
分析
（一）房屋买卖中买受人起诉出卖人迁出户口的处理
当
前，户口仍然是影响入学、就业、社会保障等方面的重要因素。例如部分购房人高价购买学区房的主要目的就是为了子女就学，因此户口能否如愿迁入对于购房人影
响重大，部分房屋买卖过程中会对于户口的迁移问题作出详细的约定。但由于户籍管理属于公安部门的行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围，法院无权干涉。
故对于买受人起诉要求出卖人迁出户口的，无论当事人在买卖合同中就户口迁移事宜是否作出了约定，法院均不会受理，已经受理的，亦应裁定驳回起诉。
（二）对于买受人要求出卖人未依约迁移户口应支付的违约金的处理
户
口迁移问题虽然不属于民事案件的受理范围，但迁移户口确系一项合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取
补救措施或者赔偿损失等违约责任。故对于违反户口迁移约定时，买受人依照合同约定主张出卖人支付违约金或赔偿损失的，应属于民事案件的受理范围，此种情况
下对于买受人的诉讼请求应予支持。
（三）关于违约金的数额
对于违约金的数额，应根据《合
同法》第114条的规定，以当事人的实际损失为基础，在兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素后，确定违约金的具体数额。本案中，
王某并未主张赵某要求的违约金过高，且赵某主张的违约金亦明显低于合同约定的数额，综合案情，法院支持了赵某的全部诉讼请求。
综上，一审法院的判决是正确的。
