房子的价格到底由什么因素决定?

2017-04-24 08:18:00  来源:搜狐焦点网

建造成本影响房价

房地产区别于一般物品,具备两重属性,即商品属性和资产属性。

其中,商品属性还可以再细分,一是自然属性,即房子用来住,体现出使用价值;二是资产属性,即房子可以买卖和出租,体现出增值价值。

正因为房子的资产属性,所以注定房子的定价不是由建造成本决定的,但是建造成本可以影响一套房子的价格。房子的成本有哪些呢?钢筋水泥加砖头等原材料价格+土地成本价格+人工价格。

这个成本是不断变动的,正因为这些年原料成本、人工成本以及土地价格成本不断升高,而且不同的区域,这些成本存在一定的差距,东部最高,中部次之,西部更低一些

配套环境影响房价

政策方针影响房价

政策对房价的影响很多人都有目共睹,而且这种影响是见效最快最直接的。

虽然房价一直呈现上升的趋势,但是在政府加紧限购的时候,房价上涨速度会放缓。不过政策也是通过行政干预的手段影响市场供求,继而影响房价的。

就如2017年2月底开始的多地限购政策来讲,因为没有那么多人符合政策规定,无法涌入房地产,故而房价上升会放缓。

供求状况影响房价

房产也不会脱离供求价值理论。上述因素对房子的影响是间接的,影响到房子的供求状况最终才导致价格变动。

按照现代经济学的供求关系理论可知,供不应求之时,房价就会上涨,供过于求之时,房价就会下跌。而在现实中,商品住宅供给加大或者库存增加确实会影响到房价,比如2016年长沙有合肥炒房团过来炒房,部分售楼部的房屋供应因此减少,房价出现上升。

股票和房产定价的区别

当然,上述都只是影响,最终决定房价的还是房子具有多高的居住使用价值和投资价值。投资商品的价格等于未来收益的预期折现,用无风险的收益率去折现资产的未来收益。因为资产定价方法存在均衡定价和套利定价的理论,比较复杂。

在这里把房产和股票作比,很多人看不懂股票的逻辑,但是股票定价也是基于供求关系的,也就是市场上买的人与卖的人数量对比来决定,从实际来讲是根据预期收益率来定价,买的人预期未来会上涨,卖的人则预期未来会下跌。

预期是根据时间框架展开的,短期可能是因为突来的利好和利差消息,中期可能是基于技术分析而波段操作,长期可能是基于股票背后的企业盈利改善或者行业基本面发生变化等因素。至于预期收益率的高低,一是要取决于无风险的收益率,二是取决于不确定性的程度,通俗言之即是高风险高回报。

房地产的资产定价理论也是同样的,但是其流动性比股市更弱一点,房地产区域性划分严重。总之,自住房就尽量贴近自住需求考虑,投资方就应该像做股票一样,想远一点,想多一步。

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