九种坚决不能买的二手房 谁碰谁倒霉

2017-02-14 21:11:55  来源:搜狐焦点网

二手房购买纠纷繁多,由于卖二手房的原因各不一样,而二手房的出处和背景各不相同,在二手房交易时,更容易遇到法律障碍。所以不管如何,能得到法律的支持才能维护自身权益。但是究竟什么样的二手房才适合购买,哪些二手房是一定不要动心的呢?下面我们一起来看看九类不能购买的二手房,购房者千万不要中枪。

一、在拆迁区的二手房买卖


很多二手房购买者在购房之前不了解房屋是否在拆迁范围内,而等到房屋拆迁消息下来的时候,只能承受在找房的麻烦。另外有一部分想要进行投资购房的人想要投资临街门脸房,而过了没有多久就被告知该区衣归入拆迁范围,虽然得到了部分补贴,可是由于投资出钱较多也是得不偿失。这就需要提醒那些想要在旧城区进行投资购房的人,在进行购房前,一定要了解该区域是否在拆迁之列,是否有开发商将在此地开发项目,国家是否在近期或远期将此地区列人旧城改造等。否则,盲目购房不但不会有所赢利,而且会使投资人在经济上遭受损失。


二、已有银行按揭的二手房的买卖


在此类二手房买卖中,如果买卖双方有意向达成交易,买方应与卖方一起先征得银行和开发商的同意。对此类交易有两种处理方法:一是如果买方能一次性向卖方付款,程序也相对简单,由二手房的主人一次性向银行还清按揭贷款,终止原借款合同。如有抵押登记应办理抵押解除手续,再请开发商与银行解除阶段性连带保证担保法律关系,接着解除二手房主人因开发商为其担保而建立的反担保法律关系,之后由二手房主人在房屋土地管理部门向二手房购买人办理产权转让手续。二是如果买方不能一次性向二手房主付款,而是采用银行按揭贷款方式,则二手房主人可以推荐买方向其贷款行申请贷款,即将原借款人换成新的买主。当然这样做首先要经过原按揭银行的同意和认可,并与银行办理新的贷款手续,终止原来的贷款协议。同时还要与开发商取得联系,征得开发商同意,终止开发商为二手房主人的担保协议,而由开发商与银行对新的二手房业主重签担保协议。这样每一个环节都要重新走一遍。原来的法律关系需要重新调整,新的法律关系需要重新建立。


二手房购买人也可以选择在另外一家银行进行按揭贷款,但这样做,原二手房的主人与原借款银行的法律关系就需要终止。也就是说,需要二手房购买人向二手房主人一次付清其向银行的借款,否则,无法了结原二手房主人与其贷款银行的法律关系。这样做会使程序较为复杂,因此最好的办法是二手房购买人与二手房主人达成一致意见,请二手房主人的按揭银行仍然做二手房购买人的银行,这样操作,程序就较为简便,法律障碍就少多了。


所以购买此类二手房的投资人应首先弄清楚二手房的主人是否已付清全款,是否已经拿到产权证和土地证。如果是银行按揭的话,要弄清楚贷款期限,尚剩多少期贷款未还。除此之外,还要知道在办理二手房转让时,银行和开发商是否给予配合,如果不配合怎么办?


三、夫妻共有的二手房买卖


根据《婚姻法》,夫妻在婚姻关系存续期间的共有的财产,在婚姻解除时,应由夫妻双方来分配,任何一方不能独自侵占共有的财产。在二手房买卖时,稍不留心,购房人所签的二手房买卖合同就会因为二手房主人的婚姻变故而导致无效,有时还会引起其他麻烦。


这类情况大体归为两类,一类是房产证上有夫妻两人的名字,这样的情况较为容易处理,购房人应该请夫妻二人共同与其签订房屋转让协议。如果夫妻一方不出面签字,则应该让不来的一方给签字的一方授权,此授权应该让公证处公证或律师见证,以证实其真实性。夫妻共有的房产,只有在夫妻二人共同同意下签订的转让协议方为有效,否则在法律手续上不完善,协议无法律效力,在产权过户时还会遇到障碍。


另一类情况是房产证上虽没有写明夫妻二人的名字,但二手房主是已婚的人。这种情况较为复杂,针对夫妻的共有财产双方都有权利享有收益权这一原则,购房人应该要求由二手房主人夫妻共同在二手房买卖合同书上签字,以示同意转让。这样做看似麻烦,实际上可以避免不必要的风险,否则如果签了转让协议,二手房主人的夫或妻一方不同意,她(他)就会想方设法阻止购房人办理产权过户手续。


如果夫妻一方不在国内,就要请签字的一方出示另一方的委托书或同意函同意转让其二手房,如果不在的一方连委托书或同意函也没有的话,要请签字一方,当然也应该是房产权属证有其姓名的一方,出具保证函,保证其房产的转让是其夫妻共同同意的,并保证对此引起的一切后果承担法律责任。这份保证书实际上也是一个试金石,如果签字的一方连保证函也不敢出的话,这就证明里面一定有问题,那么购房人就应该警觉,这个二手房到底该不该买。


四、共同拥有产权的二手房买卖


当购房人遇到几个人共有产权的二手房时应格外小心。因为这类二手房是几人共同拥有的共有财产,所以任何一个人都无权单独处置共有的房产。关键的问题是看是否所有的共有人一致同意转让该二手房。在以后就该二手房转让事宜的谈判中,应该要求所有的共有人给共有人的代表出具授权委托书。在转让协议签订时,所有的共有人都应当在协议上签字,如果有的共有人不能出席,应委托其指定的代理人代签,该代理可以是共同共有人,也可以是其他人。但该授权委托书应该是经过公证或律师见证过的法律文件,该法律文件的原件应该附在合同后面作为转让合同的附件。


如果共同所有人里有一个人不同意转让,则转让协议在法律上归于无效,任何人未经授权和公证的程序代替其他共有人的签字在法律上都是无效的。所以在购买共同拥有产权的二手房时,一定要重视法律文件的完善,千万不可轻信其他共有人口头上的承诺。


五、欠物业管理费和其他费用的二手房买卖


现如今,越是高尚住宅区,小区的物业管理费越高,有的高级住宅区的物业管理费达到每平方米每月2.5美元或3美元。而高级住宅的面积一般倾向于大而豪华,一般的面积都在100平方米以上,所以每月的物业管理费、水电费或煤气、取暖费也会相对较高,在购买这类高档住宅的二手房时就应该注意上述问题。


在签订高档二手房买卖合同时,应该把物业管理费的收费标准和缴费情况、暖气费和其他收费的情况都搞清楚,最好在交易时彻底了解,否则当交易完毕后,物业公司会拿着欠费单来找麻烦。


六、拍卖时的二手房买卖


拍卖二手房的背景较为复杂,有的情况是二手房主人欠银行的款,债务到期无力偿还,被银行诉至法院,进行拍卖。有的是作为抵押物担保,抵押期到抵押权人实现抵押权而拍卖。也有的情况是二手房主人因经济或刑事犯罪,法院拍卖其房产并没收其财产等等。


这时往往是购进二手房的好时机,因为拍卖的价格可能会较为理想。但购房人一定要注意,拍卖行拍卖的仅是房产,而由房产引起的其他费用,拍卖机构一律不予过问。例如物业管理费、水费、暖气费、国际电话费和国内长途话费等。因为原房主人已经因各种原因早已无力偿付上述费用,而拍卖方一般是债权人或法院。当拍卖完毕,受益人会立即领钱走人,其他的费用则无人会过问,而这些费用很可能由于房产的不可移动性,而仍然会由有关人士前来催缴,所以拍卖房购买人会发现自己一下子陷人许多莫明其妙的债务之中。


所以购买拍卖房的投资人在应拍前应该了解被拍卖房产的有关情况,并制定相应方案,一旦应拍成功,如何面对和处理一大堆的债务。这些情况应与拍卖公司和债权人及物业公司协商,最好制定出相关法律文件。


七、已经设定抵押的二手房买卖


根据《城市房地产抵押管理办法》,已经设定抵押的房地产,经抵押权人同意,抵押房地产可以转让或者出租。购买了这种设有抵押权的房产对购买人来说也存在法律风险,一旦抵押权人要实现抵押权,购买人的风险就显现出来。怎样有效避免这种风险呢?在实际案例中,的确有人将已设定抵押的房产在未经抵押权人同意的情况下转让出去,自己获得房价款后离开,由此引起更复杂的法律纠纷。


购买该类二手房风险防范的方法是在选好了欲购买的二手房后,要先到该房产所在地的房屋土地管理部门去核查,应注意的是中外合资企业的房产或是原属外销商品房的二手房应该到所属市房屋土地管理部门核查,看是否该房产设定了抵押,抵押权人是谁,抵押期限多长,然后应与房产所有人一起到抵押权人处获得抵押权人同意转让该房产。购房人能够得到抵押权人的书面同意文件为佳。现有的《城市房地产抵押管理办法》和《房地产抵押管理办法》,只是强调了经抵押权人同意,而没有说明是否需书面同意,抵押房地产可以转让。但在实践中,请抵押权人出具书面同意抵押房产转让的法律文书,这样对购房人在法律上比较有保障。同时在转让协议上也要请抵押权人签字,转让协议签署完毕,抵押人和抵押权人应与购房人一起到房屋土地管理部门解除抵押协议,然后抵押人应与购房人一起办理产权过户手续。


八、产权关系不清的二手房买卖


由于各种历史原因或因为不同的机构变动,会导致原来的法律关系的调整。原来法律关系的主体因为历史的沿革与变化也会导致原来法律关系主体所拥有的房产的归属之变动,有时甚至不清。到底这些二手房归谁所有,谁拥有最后处置权,面对这些产权关系不清的房产到底该怎样办?


首先应该理清这些旧房产的法律归属和法律关系,找到实际拥有人,与旧房产的实际拥有人一起持转让协议和所有历史文件及相关上级机关的证明到房屋土地管理机构办理产权转移手续。在旧房产转让协议里,购房者应要求旧房产实际所有人出具保证函,保证在关于旧房产转移过程中,如出现权属争议时,保证人应该承担所有法律责任。这就在法律上保障了购买人的合法权益,将可能有的关于权属的争议排除在购买人的法律责任之外。对于有的法律关系不清、权属也不确定的旧房产,建议购房人未理清之前,不应贸然与出卖人签约,以免陷人法律困境。


九、有法律纠纷的旧房产的交易


由于社会上各种复杂的经济关系,使得许多房地产处在法律纠纷之中,例如被法院强制查封、处于拍卖中等等。出卖人会大大降低房价吸引购房者的关注并实施购买行为。在购买诸如此类的房产时,购房者更应该进行前期的调查,这种调查应该是全面的、综合的。尤其是大额的二手房买卖需要调查出卖人的财务报表,审查其是否有重大诉讼,什么诉讼,有无长期投资,有无重大贷款,公司股本情况等,如是合建项目,要审查其合建双方的合建协议等。

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