详解!购买二手房的各个阶段经历

2016-12-23 10:07:16  来源:搜狐焦点网

一、网上找房

1、先尽可能的划定购房需求中最基本的范围,一般是总价,几居室,地段交通。这个如果能明确的话,会省下很多事。我们之前没有确定地段,所以东南西北的看房,非常浪费时间。当然地段也不用那么着急定下来,如果你想买的第一地段的出货量有限的话,说不定看看其他出货量大的地段,思路又有启发。

2、网上找房,还要必备几个工具和基础知识:

2.1贷款计算器:

http://m.focus.cn/tools/sydk/

或下载搜狐购房助手,内置计算器,手机访问:

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2.2 各种房子所需税费的知识:

小产权的暂时不考虑,别墅或超出北京市标准的属于豪华房子(单价或总价贵于标准线)暂时也不考虑,其它你可能买的二手房屋类型有:

经济适用房——已转商的同普通商品房,未转商2种情况。

老公房——未上市,已上市同普通商品房2种情况。

普通商品房——(满五,不满五)乘以(业主唯一住房,非唯一)共4种情况。

这些房子要交的各种契税,营业税,个人所得税,印花税,土地出让金等等是不一样的,也就造成你的购房成本是不一样的。突然看到一个单价便宜的房子,一般它有它便宜的道理,别的方面你要交的钱会多。所以尽可能考虑总拥有成本。但在没到中介店之前,网上看到的各种信息都可能因为各种原因而不准确,大概了解即可。

2.3 手机卡

去淘宝买一张匿名的联通手机卡,这张卡用处很多,包括在二手房网站注册帐号,以及给中介留电话等。这一点是为了让你以后不受到中介和各种广告电话的骚扰。

2.4 房源网站

选择比较好的网站,可以多听一些有经验的朋友选择,如果发现虚假不及时的信息放在网站上,尽快更换网站,用你在淘宝买的匿名卡,注册一个帐号,可以看到最近小区的成交价。

2.5 百度街景和地图

街景用来看周边情况,地图用来实际标尺丈量到最近地铁站的走路距离,中介说步行1到5公里都是一样的,只需10到20分钟,所以还是自己事先知道大概情况。

3、细说一下怎么在网站看二手房,并准备一个云笔记的表格来记录你看到的中意楼盘,这样方便在手机端,拿给中介们看,和他们沟通。不然你看完链家也没收获,随意浏览是纯粹的浪费时间。

链接小区,新旧程度,几居室,面积,总价,楼层,朝向,电梯有无报价和你估测包含各种税费之后的总价最打动你的地方不满意的地方估测房东卖房意向是否强烈。

另外,二手房楼盘详情页中各种信息中暗示的信息,以及怎么估测“房东卖房意向是否强烈”。不一定准,仅作参考:

1)挂盘时间过长而未成交:有硬伤,房东不配合经常出差不诚心卖,有租户不配合看房

2)看房客户很多但未成交:同上。

3)中介评论推荐特别多:他们门店热推的,估计能很快成交的房子。

4)中介有钥匙随时看房:悲观的来说该房子不太热门,难以出手,或价格过高,中介有钥匙可以加大带看率和成交机会。乐观的说,如果价格又合适,可能房东是急于出手。

5)没有图片或只有简单的户型图:该房源还没来得及传图(上传时间1天内没图的话),或者该房源来自其他渠道,中介自己也没有照片,或该房子有租户不配合拍照,这种房子靠谱程度不高。

综上,建议只看:图多,描述靠谱没有自相矛盾,近期挂盘,中介评论多的房源,如果价格合适,中介有钥匙也是加分项。

二、中介门店附近撒网看房

终于到阶段二了。其实阶段一和阶段二需要掺杂着一起做。比如工作日和周末的晚上在网上看房,周末白天甚至工作日的下班后去看房。这2件事情越紧密的一起做,越能加快你的效率,不断调整你的方向,策略和具体的实施。笔者和老婆花了一个月的时间除了工作,都在做阶段一和阶段二这2件事。

1、找哪家店呢?

好中介正规数据全,但价格贵一般不打折。

小中介还是不要去了,没便宜多少,但风险高。

选哪家各位自己选择。记得带着你的匿名手机卡的手机和云笔记。除了少数独家的房源,一般其他房源,对于别的中介来说,他们那也有房东的信息。另外即使是独家房源,对于中介们来说,他们对于附近小区看户型照片也能猜到是哪楼哪层,然后他们会挨户敲门,或找物业,帮你问到业主信息。完全跳开中介也可以,但基于操作难度,和陌生人之间相互信任的脆弱,找个能谈到便宜中介费的中介也是一个省心的途径。

2、找哪个中介呢?

中介和中介之间能力也有非常大的差别,选一个工作能力牛逼的中介,对后面你的购买也是好处比坏处多。如果能查到哪个中介的成交量最高,比如看门店的销售明星榜,对方网站中的中介介绍和排名等。当然不看这些也可以,中介看起来自信,诚恳,不是刚毕业的小孩也都可以。另外,中介为了促成成交,多多少少都会耍滑和骗人的,做好功课,在每一步骤前有成文的约定,不相信口头承诺,一般就没问题。接受留给对方的利润,宽容一些不诚实,也容易自己开开心心买到满意的房子。

3、中介费和其他费用,事先商谈好

以低价来吸引用户的中介,一定低于2.7%,而且给你一个还能再谈的假象,但一般都是假象,除非特别能磨的牛人。所以事先货比三家,先谈好一个满意的中介费,同时也注明还包括哪些费用,中介们会后期可能会冒出一个网签手续费,担保费,银行评估费,贷款手续费等等奇怪的费用。什么都没签的时候,最好谈价钱了,所以抓住这宝贵的“上帝”机会。

4、多看房以及和中介聊天

中介也是想促成成交,赚取生存所用的生活费,而你买不买,是否在他那买都可以,所以他比你着急。但从中介角度来看,你的购房目标越明确,意愿越强烈,你在他的最佳顾客列表里就越排在前面。达到这一点,需要多找中介看房,以及多和他聊天。为什么要这么讨好他们呢。因为常见流程是,中介甲带你去看满足你需求区间的已经挂盘的房子。但还有2类房子能不能买到就需要仰仗中介了:1是刚挂盘的,2是早就挂盘但房东一直不方便最近突然方便带看的。

5、看房时中介的常见手法

为了促成成交,以及约束缩小你的购房需求,中介一天会带看3套房子,一般是:有硬伤的房源降低你的期望,无硬伤但很贵房源增加你的幻想以及让你资金上再往上跳一跳,以及他想让你成交的各方面比较平均的房源。总之,正常人看完房子都会大悲大喜到回归理性的过程,但好处是,看的越多,你的购房需求,越来越理性,越来越明确,但对于选择障碍的人也会越来越纠结了。

6、一些可能帮到你的选择和判断

1)次新房还是老破小:同等价位,次新房住的舒服,车位正规有电梯,以及升值速度快,老破小升值慢且小区环境和人员环境会较差但一般交通购物成熟方便,同等价位面积和户型可能较好。建议:有车的话买次新房,没车买老破小:)其实笔者买了现在的房子,只稍微后悔这个,其他的都还算满意。车位,电梯,升值速度,小区物业不作为的环境,是现在后悔的,但也享受到了户型面积,以及交通生活上的便利。

2)朝向:朝向优劣,大家都知道。住起来觉得没什么差别,全明很重要,其他的具体朝向在北京,主要影响升值基本不影响生活舒适度。

3)楼层:尽量选有电梯的(但1、2层不选),没电梯的只能选3、4层。

4)有些可能忽略的地方,物业是否作为(看公共设施的完备性和楼道小广告),人员素质(看地上狗粪和车位以及来往人群的面相,楼道杂物),各个窗户的采光朝向和噪音,卫生间厨房楼上楼下的防水情况(看水渍)。

5)为什么有些地段也不错,房子看起来也不错,但是一个区域都是价格洼地呢。洼地有洼地的原因,一般主要是供货量大,没有学区,房龄太老,交通非常不方便,全是小户型(不正经的人居多的小区)等。

6) 永远差20万:买房子的时候,有一种心理叫永远差20万。人的欲望是无限的,而且毕竟更好的房子会更贵,所以不能无限制的提高自己的资金上限。买房后,三五万的最基础的装修款好歹要备好。

三、走购房流程

1、签合同的小会议室

购房流程里基本跟着中介走。一般中介为了促成成交,会把买卖双方都摁到他们的小会议室里,打开手机信号干扰器,让大家手机都没信号,一般不在房东房子里签合同,这么做有几个原因:

1)第一眼美丽,第二眼丑陋。在房东房子里多呆1秒钟,就可能让客户多发现一个毛病,而中止交易,比如楼道里突然走过一群吵闹的男男女女的租客,楼下交通声音很吵等。

2)买卖房屋这种大买卖,尽量不能受外界影响,所以会有干扰器。

3)签合同意味着中介可以法律保护的等着收钱了,他们在这一个节点,是所有流程里最用心的一个环节,就像媒婆一样,恨不得买卖双方赶紧摁着磕完头立刻进洞房。

2、合同和可能的不确定性

合同一般都是建委标准合同,很正规,也标注了各个流程需要注意的地方,及各种违约责任。有不确定性的地方主要有:

1)房东是否有合法的售房资格,房产证真假,房屋是否归属夫妻共同财产,是否违法被法院扣压等

2)房东可能还有贷款需要还,而且手上的钱不够,需要你先付首付,甚至比首付更多帮他解抵押。

3)你在办理公积金,或商贷的时候,出现意外情况不能批贷或者实际批下来的价格比你预期的少了。

4)没有事先说好房屋中家具,电器和其他东西的归属和清理的责任和时间,以及房东什么时候搬离,以及各种费用的结清和关系移交,比如物业暖气费,水电煤气有线电视机顶盒宽带路由器。

意外情况一定有可能发生,房东也可能不靠谱,但合同是正规的,可以追溯违约人的责任。看完合同,一般会有一个感受,中介基本不可能发生任何责任,他们跑腿就能挣钱,主要可能发生违约责任的都是买卖双方。有个靠谱的房东,买卖过程会顺利的多,据说年纪大的卖房房东不靠谱和事多概率较大,纯听说。如果是和一个知识分子或码农,或70,80后买房的话,应该相对会愉快一些。

3、总体流程

总体过程其实也挺简单的,如果不是房源信息和买卖双方信任问题,自己弄也不麻烦,中介费好贵啊。大概就是:

中介处签买卖合同==>房东可能需要去银行解抵押贷款==>购房者资格审核==>中介会让购房者在网签前交完中介费==>中介网签提交材料==>三方去银行或中介的担保公司面签贷款合同==>银行批贷==>三方去缴税,和过户大厅办理过户==>中介帮你办理房产证抵押给银行敲章==>拿房产证==>和房东办理各种房屋以及相关的水电物业等移交手续

【尾声】

买二手房是一个牵扯大量金钱,时间和风险的工程,耗费线上线下数月甚至更久的时间,带有众多的不确定性,和一群陌生人打交道,筹钱的过程有亲朋的大力支持也有特别的心酸。最终在法律的保护下,这项工程终于圆满结束。拿到房产证的那一刻,一定有别样的情绪,带着对美好生活的渴望,张开双臂奔向远方,仿佛可以拯救全世界。

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