涨知识:签二手房合同 这样做保证万无一失

2017-02-14 16:29:39  来源:搜狐焦点网

买房是每个家庭的一件大事。对于很多普通老百姓来说,买一套房甚至要花费一代人几十年的积蓄。所以,一定要保证万无一失。如果买二手房,为了小心合同中的猫腻,这样签才最保险。

一、合同要正规

用房管局提供的二手房买卖合同范本,在范本的基础上做改动。

民间合同多由卖方提供,买方这时候就要注意,卖方做了哪些改动,提出自己的意见看法。

二、必须所有产权人到场签字

按照规定,有共有人不同意的买卖无效!

签合同之前做一次产权调查,房子到底有几个产权人,签约时要所有产权人全部到场签字,并核实所有人的身份证件。

如果有人不能来,要求此人出具书面的授权委托,总之就是要留证据,以防突然有共有人跳出来说,我没同意卖!

三、确保基本信息真实有效

房产证、身份证、签署合同人要统一。

基本信息以产权证上注明的为准,包括地址、门牌号、面积、户型等等,一定要严格填写。

尤其是面积,一定要对照清楚,赠送的面积在合同的“其他条款”中注明。

房子的现状也在合同中注明,以看房情况为准,写清房屋装修及配套设施有哪些,双方约定好是否留存家具家电,对此必须有所注明。

四、签合同时重点关注

1、付款时间和付款方式

包括总房款、付款方式、首付款、尾款、付款时间、付款条件等等,和钱有关的这一环节最容易出现纠纷,重点关注。

2、税费谁来承担

现在卖家挂的大多是到手价,将本应承担的税费转嫁到买家身上,如果双方已经达成一致,那就另当别论了。

3、确定交房的时间和条件

比如卖方也负责清空房间、整理干净等。

4、物业费、水电、电话费等要结算清楚

如果有拖欠,写清楚何时交清,如果没有结清,是谁的责任。

5、定好过户时间和卖方户口迁出时限。

备注:买卖双方在签订合同的时候,如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后或合同后填写附加条款,将双方的意图写明。

五、明确违约责任

为了保障自身利益,必须明确违约责任。每项主要义务都要有一一对应的违约责任,最好直接定下具体数额的违约金(别定太高,太夸张好像法院也不认)。另外,违约方要承担守约方的诉讼费、律师费等等花费。

总之,违约支付的成本越高,交易越安全。

可能的违约责任包括但不仅限于:

二手房卖家逾期交房;

买家逾期付款;

卖家或买家单方面解除合同;

验房发现房屋质量不符合约定;

因非抗力因素(如政策变动等);

不能办理或按时办理过户;

因房子被查封或抵押无法过户;

因卖家隐瞒违建导致无法过户;

拖欠相关税费导致无法过户;

贷款出现问题等等。

备注:所有商定的事儿都别只是嘴上说说,全部落实到合同,将来追责有依据和参考。

六、睁大眼睛盯着有没有霸王条款

合同是房产交易最重要的文件,一定要逐字逐句搞清楚,一些地方可能隐藏有霸王条款。

比如以下三种情况:

1、买方无权调整合同

凭什么?合同是买卖双方协商制定的!

2、违约责任不对等

合同中对买家的违约责任定的十分详细,对卖家却模糊不清。

3、延期交房可免责

若非卖方的原因而导致的延期交房,卖方不承担任何责任,这也是霸王条款。

备注:

对合同上的所有条款进行逐一审看,看到类似的霸王条款,现场马上提出质疑,对方不更正坚决不签字。

七、网签

签完合同马上网签。所谓的网签是指签完二手房买卖合同后,到房地产相关部门进行备案,并将信息公布在网上。而后有关部门会提供一个网签号,可以通过这个号在网上进行查询。

网签可以起到很好的监督作用,有效地避免了“吃差价”、“一房二卖”、责任不明确、合同不规范等风险。

备注:网签系统有三个月保护期,期限一过卖家可以再次签约,所以尽量在3个月内办理过户手续,防止一房多卖。

八、保留所有证据

买套二手房过程漫长又复杂,只要没有过户,房东随时可能毁约。建议你从一开始就保留所有相关证据,一旦发生争议,也好维权。

建议保留的证据有:合同文本、收据、支付凭证、备忘录、邮件、短信、微信等资料。

发现对方违约进行催告或通知,保存催告的文本及寄送的存根等。

上述证据有助于还原事实并确定违约责任。

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