买卖二手房八大毁约现象 早预测早杜绝

2017-04-21 15:07:01  来源:搜狐焦点网

二手房买卖违约情况有很多,其中八种现象占比较高,买方和卖方都应提前做好准备。究竟有哪些现象?我们怎么来看这几种现象?

一、中介问题:“包购纠纷”不是违约

买方认为既然与中介签订合同,约定具体的买卖条件,且付了一定数额的意向金或预付了部分房款,后未能买到房子,即是中介违约了。

相关知识:判断是否违约得看合同如何约定。法律没有规定中介公司有义务必须买到房,但是一旦中介公司作出承诺或者保证买到房屋,如果仍没有买到,应当视为违约。

二、中介问题:买方拒付居间费

买方以中介公司提供虚假信息、隐瞒重要信息等原因,拒付居间费。

相关知识:中介公司有如实向客户提供房屋真实情况的义务。承担赔偿责任必须要看客户损失和中介公司的行为是否相当,是否能够构成拒付理由。一旦因为中介公司的隐瞒行为或者虚假信息,造成了客户重大损失,例如中介公司未将房屋上设定抵押的情况告知客户,给客户造成了重大影响,那么中介公司要承担相应责任。

三、卖方问题:后悔不卖房

部分地区房价上涨,卖方违约情况由此增多。虽然在房屋买卖合同中约定了违约金的支付,但是仍然有很多卖方不惜承担违约金赔偿作为代价,赚取差价。

相关知识:这种现象属于典型的恶意毁约。民法中的诚实信用原则体现在合同法中,就是合同信守原则,均要求当事人双方遵守合同约定,合法正确地行使双方的义务。同时,合同法中约定了违约责任,购房者可以要求卖方继续履行合同。如果合同已不能实际履行,购房人还可要求赔偿相应损失。

四、卖方问题:家庭意见不一

买卖双方已签订定金合同,卖方往往只有部分产权人出面签约,事后,其他共有人以未征得同意为由提出诉讼,要求确认预约合同无效。

相关知识:按照民法规定,共有人擅自处分共有房屋,如果其他共有人不追认或者处分人事后没有取得完全权利,此行为即属于无效。

但现实生活中,往往一些当事人利用该条款,明明签约出售了房屋,却以其他共有人不同意为由,要求确认合同无效。一旦发生这类情况,必须首先基于事实判断。通过各种事实和证据查明,如果其他共有人明明知道,但不表示反对或者应当知道该买卖行为,那么在法律上也可以推定已经征得了其他共有人默认或者追认,构成民法上的表见代理,视为合同有效。

五、买方问题:房“不吉利”要退房

二手房交易后,买方得知房屋中有人死亡或者门牌号中有“4”等类似情况,以“不吉利”为由提出退房。

相关知识:这往往涉及到法律和风俗的关系。一般来说,法律不会考虑迷信因素。但是,在一些特殊情况下,可能对购房者的心理影响大,法官会参酌这些因素,进行利益考量。

六、买方问题:反悔不买房

买方在双方签订协议后,又以种种理由不购房,要求中介公司退还意向金。

相关知识:意向金不是法律概念。首先根据当事人在合同中具体的约定,判断意向金是不是可以退。如果意向金具有定金或者预付款性质,那么理应不能退还。但是,如果双方约定了退还意向金的条件,一旦对方行为不符合条件规定,那么应当退还这笔费用。

七、双方问题:弥补房屋涨幅差价

房价不断上涨,在双倍返还定金不足以弥补房屋涨幅的情况下,买方起诉主张房屋的差价损失。

相关知识:如果双方当事人在合同中约定了违约定金条款,收取定金一方如果违约,除了承担双倍返还定金外,如果不能弥补实际损失,还应当赔偿损失。

合同法上的损失除了实际的财产减少损失,还应当包括市场等因素带来的本应获得而不能获得的间接损失。

八、双方问题:“跳单”买卖方违约

为了省下中介费,在中介介绍买卖双方见面后,买卖双方跳过中介私下交易,也属于违约。

相关知识:中介公司的劳动同样受到尊重,中介公司为买卖双方提供信息,起到了桥梁作用。在中介公司诚实履行了中介义务后,如果买卖双方违反合同约定,直接进行交易,对中介公司也构成违约,应当承担相应赔偿责任。

以上八种情况是二手房交易中易发生的违约现象。不管你是买方还是卖方,都应该弄清相关责任,不要犯这种错误。

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