二手房价格由什么决定？
2015-09-07 16:06:00 来源：搜狐焦点网
二手房的市场并不小，但是与之相比，大家对于二手房价格评估标准的了解并不多。房子价格最主要是由地价和建筑物决定的，在这一点上，新房和旧房并没有什么本质区别。
1、地理位置
地理位置优越的地段比地理位置差一些地段的地价要高。
地段等级是指房屋所在位置属于哪一级别的土地;在地段等级高的地方本身土地成本就高，所以房屋的价格会更高。
2、环境因素
土地的环境质量包括自然环境与人工环境两部分。
政府对土地的用途、容积率、绿地覆盖率、公建比例等规划指标的限制，也会影响土地价格。比如小区的平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等，旧房都要打折扣。
地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中小学区，都会对房屋价格产生较大影响。比如众所周知的教育地产，如果房子处于某重点中学、小学的学区，那么即使是房龄再老、装修再简陋那么价钱也是相当可观的。
3、交通因素
交通条件主要是指区域内道路通达情况、公交线路数量、到达车站所需时间、周边是否有地(城)铁经过、是否紧邻主干道等。土地附近的街道是否属于主干道，主干道铺设状况、宽窄程度、运输的便利和交通的方便与否，都会影响土地的价格。
4、房屋本身的因素
对二手房的价格影响较大的是房屋成新率、产权性质、楼层、朝向及户型格局。
房屋的折旧及房屋的剩余土地使用年限都会影响到房屋的价格。
房屋的朝向、楼层等自然状况，也会对价格产生一些影响，南北通透的房子相比其他朝向的房子价格可能高一点。
方便合适的楼层相较于其他楼层价格更高。
房屋的装修也会影响到房价，本身装修好的房屋势必价格更高。
产权状况主要分为：商品房住宅、成本价住宅及标准价或优惠价住宅。对于地段相似的二手房来说,商品房住宅的价格较高,成本价住宅次之,标准价或优惠价住宅价格较低。
5、心理因素
如果不是在价格上有大的诱惑力或是处于交通便利等因素，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大大部分人还是会选择新房。考虑到心理因素，二手房一般比同区域同地段的新建商品房单价便宜8%。
6、人为因素
不同的评估机构和不同的卖家会使相同条件下的二手房也存在差价，控制在一定范围之内的差价是很正常和不可避免的。
