买卖二手房 如何能保证按约定迁户口?

2015-06-11 13:51:00   来源:搜狐焦点网

在二手房交易过程中,买卖双方因为户口迁移而产生的问题屡见不鲜。如下案例就可以窥见一斑。

王某与钱某签订售房协议,约定王某将房屋作价80万元售与钱某,先付77万元,尾款3万元作为押金,待王某在3年内迁出所有户口即付该款。超过3年未全部迁出,从2010年2月起,每满一年扣除押金1万元。

王某与单某曾于2005年8月离婚,单某获取房屋折价款30万元后自行解决居住,但单某的户口并没有从该诉争房屋迁出。现王某与单某的户口仍在诉争房屋内未迁出。钱某想要起诉王某将其与单某户口迁出,并要求王某承担违约责任。

点评:要求卖主迁出户口 法院不支持

二手房买卖合同一方当事人因户口迁出问题提起诉讼,因户口迁移属于行政管理问题,不属于民事案件的受理范围,故对买受人要求出卖方将户口迁出的诉讼请求不予支持。

但买受人可以以卖方逾期迁出户口构成违约为由,要求出卖方承担违约责任,这属于民事案件受理范围。

正是由于存在法律空白,如果原业主在卖房后迟迟不迁出户口,在法律上也不构成侵权,新业主如果要维权确实较难,目前常用的方法是与原业主沟通。

合同明确落户事宜 不迁走算违约

法律没有强制对方户口迁走,但合同规定了违约责任,这就算违约,需要负法律责任。在合同中明确落户相关事宜,是一种不得已的保护手段。

本案中,王某与钱某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》不违反我国法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。依法成立的合同受法律保护,当事人应严格履行合同约定的义务。

钱某作为诉争房屋的购买方,已依约支付了购房款77万元,但王某未能按照合同约定迁出户口,其行为已构成违约。

在补充协议中双方约定,房屋买卖押金3万元的返还以王某将所有户口迁移出诉争房屋为对价,王某对此应承担相应责任。违约金应以补偿性为主,兼具惩罚性。

二手房买卖合同,双方应约定卖方户口迁出问题,如未约定,诉讼中买方提出,法院可能以“非属民事法律关系调整范围”为由不予支持。

对户口迁出的约定,应注意到该住处除出卖人以外是否存在其他近亲属或亲属的户口。