大产权和小产权怎样区分？注意事项有哪些？
2017-12-15 17:01:00 来源：搜狐焦点网
大产权是指对房屋行使占有、使用、处分、收益的权利，可以依法交易。买房中，要注意区分大产权和小产权。
大产权房的产权年限是多少年？
大产权房的产权年限是指房屋建筑产权的归属年限，使用年限是根据不同的土地性质来决定，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：“土地使用权出让较高年限按下列用途确定：
1.70年
居住用地
2.50年
工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或者其他用地
3.40年
商业、旅游、娱乐用地
注：如何判断产权年限
房产证上“土地用途”一栏，会注明土地用途，购房者可以根据房产证上信息判定房屋产权年限。
大产权和小产权有哪些区别？
可以从产权归属、合法性、交易税费等三方面进行区分。
1.按产权归属分
开发商的产权叫大产权, 购房人的产权叫小产权, 之所以如此划分是因为购房人的产权是由开发商的产权分割来的。
2.按合法性分
国家发产权证的叫大产权, 而国家不发产权证, 由乡镇政府发产权证书的叫小产权。
乡镇政府发放的产权证书实际上不是真正的产权，这种房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证, 有关部门不会予以备案。
3.按交易税费分
所买的房再次转让时如果不用交付土地出让金，那么为大产权。如果仍然需要补缴土地出让金，这样的产权叫小产权。
按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房, 对这个区别, 购房人可从合同排名前列条土地使用权的取得形式中加以确认。
具体来讲, 房地产商提供的土地证明如果是通过划拨得来，则为小产权；如果是通过出让或转让得来，就是这里所说的大产权。
4.合法性不同，拥有的权利不同
大产权房也就是购房者既有了《房屋所有权证》，也有了《土地使用权证》。可以合法的进行二手房交易。大产权房具有占有、使用、收益和处分四项完整的权能。
“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。
购房前有哪些注意事项？
在购房前，购房者要清楚该房屋的产权年限、用地性质、建筑属性。
1.清楚产权年限再购房
不管是二手房还是新房都要了解产权年限，尤其是二手房产权年限。比如说，1995年开发商买到该房屋的土地使用权，并且使用权是70年，但是实际上2017年新房主买下该房后使用年限只有48年。
但《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”
2.辨别房子的用地性质
不同的用地性质有着不同的建筑属性与产权年限，购买新房时，购房者可以查看开发商的《土地使用证》与《商品房销售(预售)许可证》；购买二手房时，购房者可以看房屋产权证上的房屋性质与规划用途。
3.有房屋未必有产权
一些所谓的“小产权房”，如占用集体土地违法建设的住房是没有产权的，不能进行上市交易，无法办理合法的产权手续。购房者应该清楚“小产权”的风险。
