“不限购，可贷款”的法拍房，应该怎么买
2018-12-19 10:34:21 来源：搜狐焦点网
近几年，不限购的法拍房又开始在市场上“作妖”，不少购房者都因此深陷泥潭。
因价格相对较低、不限购（除部分地区有限制，如北京），加上法拍房的渠道限制，大多人存在捡漏的心态，导致法拍房越来越受关注。
但是，近年来，购买法拍房出现的问题越来越多，如可能存在实际费用负担过高、取得房屋产权后不能实际入住、产权不清、不能办理按揭贷款等问题。
今天，小妹专门请来了北京安博（成都）律师事务所的苟凌律师、陈杨律师、何美儒律师坐镇，为大家分析市场上火的不要不要的“法拍房”——该不该买，怎么买以及有购买都哪些注意事项。
北京安博（成都）律师事务所苟凌律师表示，一般情况下，法院拍卖的房产来自银行贷款、民间借贷、司法没收、无主财产，通过京东、淘宝等网络平台进行拍卖。购买法拍房之前应详细了解房产情况，拍卖通常有以下流程：
一、阅读拍卖公告。
购房者应详细阅读法院拍卖公告，核实房屋真实性及是否具备交易资格。所有拍卖的房屋法院都会发布拍卖公告，会对税费、产权、欠费情况等进行说明。
二、看房。
实地看房，了解房屋构造、装修损坏程度及是否实际使用、承租等情况。
三、签协议。
竞拍前去法院签署相关协议。
四、交纳保证金。
保证金额度由法院确定，竞买不成功保证金会在三天之内退回原卡，若不具备竞买资格或反悔的情况下，保证金将不予退还
五、竞拍成功。
如果竞拍成功，会出具《拍卖成交确认书》。
六、过户缴税。
凭转让书和相关证明文件办理过户，还要缴纳契税、佣金和剩余房款。
北京安博（成都）律师事务所陈杨律师表示，法院拍卖的房屋具有一定的法律风险，简要说明如下：
排名前列，税费承担。
一般来讲法院公告会对税费承担方式进行说明，如全部由买受人承担或上下家各自承担。法拍房的税费与普通二手房交易税费一样，购买法拍房的时候一定要弄清产权性质，商用非住宅性质的房屋、存在遗产继承的房屋、划拨土地上的房屋等将产生较高的税费。
第二，法院拍卖房需全款支付，不支持按揭贷款。
对此，现在许多银行也针对法拍房新增了专门的贷款业务。
第三，若房屋早就出租，而且租约很长，则无法取得房屋的使用权。
根据《合同法》规定，租赁物在租赁期间内发生物权变动的，不影响租赁合同的效力。此外，若住着被执行人的家属，不愿搬走的，对房屋的腾空也存在较大难度。
第四，房屋产权风险。
法院会披露这个房子有没产权证，或者以后能不能办下房产证。一定要特别注意这个细节，否则当心误买。
第五，房产存在户口问题。
尤其是竞拍人有购买学区房的要求，避免房内户口无法迁出，导致影响孩子就学，无法达到最终目的。
北京安博（成都）律师事务所何美儒律师表示，现在也有部分人认为法拍房手续繁琐，流程复杂，办理过户时间太长，税费太高，还有后续的一些其他问题，对法拍房都不敢下手。其实只要做好准备工作，了解清楚房产信息，遇到心仪的房产完全可以大胆入手。
排名前列，产权清晰的房产。
拍卖的房子有产权证，无抵押，无租赁关系的，这类房子只要有法院开具的文书就可以顺利过户，而且手续快。
第二，屋况良好的房产。
房屋的使用情况、实际问题，房子的结构，水电，户型等综合考察之后，墙体未遭损坏，电路水管未遭破坏，朝向户型都很好的房子，可以考虑直接入手。
第三，没有租约。
法拍房最怕的就是遇到带租约的房子。而且租约可能很长，在拍卖后租客可能拒绝搬走，造成买家不能入住。
此外，在拍卖之前了解相关手续，以及要交的税费和其他费用，可以减少不必要的麻烦。
