二手房购房合同怎么写 这六点是重中之重
2019-01-28 09:19:01 来源：搜狐焦点网
二手房合同怎么写
1、验明并写明中介公司的真实性和法律资格
通过中介公司购买二手房，要先同中介公司签订房产经纪合同，待产权交易即将形成时，再同原房主签订房产买卖合同。签订房产经纪合同前，一定要验明中介公司的真实性和合法性。要验明原房主对中介方的授权委托书，以确认中介方是原房主的合法代理人，避免遭遇欺诈。
2、要核实并写明签约主体
买卖双方在签订二手房买卖合同前，首先确认签约主体的真实性，主要是核实卖方主体资格的真实性。
3、交易税费承担
理论上由房主承担的税费有：营业税、个人所得税，商业性质房源还有印花税(双方各交一半)和土地增值税;由买房人承担的税费有：契税、商业性质房源还有印花税(双方各交一半)。另外，在房屋过户时还要交手续费、交易管理费等费用。
需要注意的是，在实际交易中，房主报价一般都是净得价，税费都由买房人承担。
4、责任和赔偿金额
房产交易过程复杂且金额较大，有时会出现意想不到的情况和违约行为。为避免以后出现纠纷时难以解决，就需要在签订二手房买卖合同时写明违约赔偿责任和赔偿金额。
5、要写明房产、附属设施的交接时间
在确定和写明所购二手房及附属设施交接时间的同时，还应注意确定和写明水、电、气、暖、物业等费用的划界承担时间。
6、写明过户和交房时间
(1)具体的过户时间
比如合同签订之日起XX日内办理过户。
不按时过户，可约定为：买卖双方任何一方不按时过户的，可按照逾期一天按照总房款的5%支付违约金，如果逾期超过15天还未办理的，视为根本性违约。按照总房款的20%支付违约金。
(2)交房时间
①办理权属转移登记手续后X个工作日
②收到全部购房款或首付款后X个工作日
③其他双方协商一致的约定，但是一定要有具体的时间，比如过户后3个工作日
签订合同时要注意什么
1、签订正规合同
一般交易时，买卖双方都会签订中介方提供的正规房产合同，这是非常有必要的，不能随意采用不规范的合同范本。
因为中介公司的合同范本经过律师修正，严谨而具有可操作性;私下签订的合同则不然，合同签订是保障自己权益的排名前列步，一定要规范。
2、产权共有人是否都在场
签订合同时，一定要看房产证原件，并确定房产证上所列的全部产权人都到场且同意出售(不到场也需有同意售卖说明书等)，防止后期出现其中之一产权人不同意售卖等情况而引起纠纷。
3、确认房子产权情况
被抵押、查封的房子无法过户。在购买二手房之前，和房东一起去房屋所在的房地产交易中心拉产调，确认房子无抵押、查封再签约。如果房子确认已抵押，要求房东提供解除抵押的可行性方案，如果房子被查封，放弃购买。
4、约定好税费
二手房交易肯定会有对应需缴纳的税费，而针对这些税费要明确约定，有特殊情况的，只要买卖双方达成一致，在合同补充条款里备注清楚即可。
5、核对房屋面积
有的卖家报的面积跟房本上的实际面积相差甚远。所以购房者要核实面积，看房本面积是否跟房屋实际面积一样。建议较好用尺子量一量，这样才有保障!
6、赠送家电是否写进去
买二手房通常会赠送一些装修、设施设备。在签合同时，将设备品牌、成色以及能否正常使用写清楚，作为交接时的清点验收依据，如有贵重物品，拍照留存。
7、房屋交接时间
如果对购置房屋的交房时间有特殊需求，双方协商一致的情况下，一定要在合同里备注清楚。
为了保障自己的合法权益，建议卖方最少要在收到一部分保证款之后，才可提前交接房屋;买方最少要在房产证过户成自己名字后，才可将首付款解冻给卖方。
8、违约责任要标注清楚
什么情况属于违约，违约责任的赔偿数额，定金缴纳方式，如分期付款是否存在担保，担保的具体情况等等。
9、小心霸王条款
在房屋交易过程中，经常会遇到各类违约情况，而为了保障自己的合法权益，一定要在合同中明确详细双方的违约责任，包括双方需配合的时间，证件等，因违约付出的成本越高，合同执行的安全性越高。
