个人卖房如何缴税？个人受赠住房如何缴税？继承房产也要缴税吗？……近年来，房地产交易税收相关政策频出，我们接到许多市民对房屋买卖相关税收政策的咨询。

销售住房:如何缴税看时间

市民张某打算卖掉自己的一套<a href="http://news.zhugefang.com/html/esfbk/20170805/8624.html" target="_blank" title="购买商品房划算 还是购买房改房划算呢">商品房，近日他到地税机关咨询销售住房的税收政策。地税局的税务人员，对“个人销售住房”的相关税收政策进行了详细讲解。

根据《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）的规定，根据个人所得税法规定，个人出售自有住房所取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。

根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）的规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。商品房原值具体指购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的相关税费。合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）的规定，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。例如，张某于2017年9月出售普通商品住房一套，该房已满两年但尚未满五年，售价210万元。张某购买该房时支付的总房款为100万元，契税1万元，相关交易费用1000元，购房后，支付住房贷款利息50万元。

若各项税费均能提供有效凭证，根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）的规定，自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。因此，张某在售房时免缴增值税、土地增值税、印花税等税金。若纳税人能够提供房屋原值、银行贷款证明等费用发票，个人所得税=(210-100-1-0.1-50) ×20%=11.78（万元）。

满2年住房，免征增值税，计算个税时不需要再换算。若纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。则个人所得税=计税价格×核定率。

此外，根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）的规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭少有生活用房取得的所得，免缴个人所得税。若纳税人符合上述文件规定，则可以免缴个人所得税。

赠与住房:如何缴税看身份

眼看着孙子就快上小学了，老李想将自己名下的一套学区房产赠给儿子。老李很关心办过户手续需要缴纳哪些税，特地提前来房产交易大厅的税务窗口了解情况。工作人员告诉他：以赠与形式转让不动产，涉及到的税费主要有增值税及附加、契税、印花税、土地增值税、个人所得税。

以不动产估值200万元为例：增值税方面，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》排名前列条的规定，下列项目免征增值税：涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征增值税。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。因此，父亲将房产赠与给儿子免征增值税。

契税方面，我省契税的基本税率为3%。根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）排名前列条的规定，计征契税的成交价格不含增值税。由于免征增值税的，确定契税计税依据时，其成交价格，均不扣减增值税额，因此，受赠方应缴纳契税为200×3%=6（万元）。

印花税方面，赠与双方应按照“产权转移书据”缴纳印花税，各自的印花税额为200×0.05%=0.1（万元）。

土地增值税方面，根据《土地增值税暂行条例》及其《实施细则》的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第四条的规定，细则所称的“赠与”是指如下情况：房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。因此，父亲将房产赠与儿子不征收土地增值税。

个人所得税方面，根据《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）排名前列条的规定，以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。父亲将房产赠与儿子不征收个人所得税。

综上所述，父亲将房产赠与给儿子，免征增值税，不征收土地增值税和个人所得税。受赠方按照3%税率缴纳契税；双方按照“产权转移书据”万分之五税率缴纳印花税。

继承房产缴契税:法定继承最简单

在不动产权属转移的各种方式中，通过继承遗产转移，是一种特殊的形式，前提是被继承人死亡。根据《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）的规定，一、对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。二、按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

这里举几个具体的例子。甲、乙为夫妻，育有一子丙，丙育有一子丁。甲名下有一套房产，估值200万元。例一，甲、乙过世，丙继承该房产。因子女属于法定继承人，丙无须缴纳契税。例二，甲、乙过世，丙健在，丁继承该房产。因孙子女不属于法定继承人，丁须按受遗赠，以法定3%税率缴纳契税6万元。例三，甲、乙过世，丙在甲、乙之前过世，丁继承该房产。因丁作为丙的晚辈直系血亲，符合《继承法》中有关代位继承的规定，也归纳为法定继承人继承的情形，则丁无须缴税。需要注意的是，丁需要提供继承公证书，如公证书上没有记载代位情形的，需提供证明属于代位继承的材料。