大城市里的租房市场，最近似乎变得异常火爆。在两会期间，人大代表、龙湖集团董事长吴亚军披露了一组数据：在中国的一线城市中，近六成住户都在租房。未来，由于大城市、特大城市仍呈现出较强的人口聚集态势，流动人口数量将持续上升，预计2020年增长至3亿人左右。因此，住房租赁将成为解决大都市流动人口居住问题的主要手段之一。

与此同时，在最近的京沪深楼房中介的铺面，前来询问租房事宜的租客人数确实在增加，似乎在一线城市购房交易量冷清的今天，租房市场却是逆势而行，未来将变得更为繁荣。这是不是说明，我们现在立刻按揭买一套房来出租，是一种很好的投资方式呢？

实际上，在做决定前，我们需要看到一个现实问题，那就是中国一二线城市里的房屋存量目前已经过高，人均超过了一套半。租房市场的逆势而行只不过是大量务工人员回流一二线城市找工作造成的暂时现象。购房者的稀少、租房者的增多，恰恰说明买房来出租这种投资方式并不科学，而恰恰是一种回报率很低的投资方法。

我们可以用房地产市场的租售比来切入这一问题。房屋租售比，即使指房屋每平米的月租金与每平方米房价之比。在发达国家成熟的房地产市场中，正常的租售比一般在1比300到1比200之间。如果低于这个比例区间，说明存在着房产泡沫，如果高于这个区间，说明该地区房产具有投资价值。

中国的房地产市场租售比情况如何呢？我们从房价开始暴涨的北京奥运那一年说起。在2008年，发改委对于全国70个城市抽样调查结显示：国内平均的房屋租售比为1比400，即使当时租金较高的北京也是1比325，均超过了国际警戒的底线。

从2008年至今，中国的房屋租售比情况改善了吗？实际上，中国房屋租售比这些年来越来越严重的偏离了国际的警戒线标准。据统计，2016年租售比偏离值全国较高的城市深圳，其租售比为1比732，北京为1比625，上海为1比607。这些年下来，房租增加的速度远远赶不上房价增加的速度。

比如，北京海淀黄庄的一套一居室，房租从当年的2500元涨到现在的7500元，看起来比原来增加了2倍，但同样一套房子的每平单价已从当年的2万出头涨到了现在的8万左右，增加了约3倍。也就是说，在相同的时期内，房价基本上比房租多张了一倍。

房价涨幅远远超过房租。这种现象说明什么呢？它说明，买房的永远是高收入者，租房的永远是低收入者。原因在于，房租一涨，低收入者对此比较敏感，于是选择搬走，去更偏的地方租便宜的房屋。

根据北京某房屋中介统计数据，北京租房市场交易量上升较快的是回龙观、上地、北苑等等偏远的地区，而在中心城区的租房交易量却连续多年持续走低。搬远的人一多，原地租房的人就变少了，市场供给相对变得更多，房租自然无法过快上涨。

与租房者相反，买房者的心态是一直追涨，并且有一线城市买房实力的人一般都不差钱，于是房价上涨毫无阻力，而且是越是靠近核心地区的上涨越快。假如没有限购的政策限制房价过热，中国的房地产市场现在的租售比或许不是1比700，而是1比超过1000。

另外，国人的生活习俗决定了他们惯于短租，和外国人通常会常年租房不同，我们只把租房看做权宜之计。要想生活上正轨，买房才是最终的正途。根据某网站一项关于“你愿意和丈夫租房结婚持续多久？”调查显示，有39.02%的女士表示一天都不愿意；其余53.7%比例可以在某个时期内选择租房结婚。也就是说超过九成二的人都只会短期租房或压根不准备租房，这会使得租房市场的价格变得很不稳定，导致房租上涨乏力。

面对一群不差钱的购房者和一群随时准备搬家的屌丝房客，我们可以预见，假如你前几年没有买房，现在才试图靠按揭买房然后把房租出去的方法投资，那么这种投资方式其实已经变得不划算，甚至存在风险。

比如你此刻在北京海淀黄庄附近买一套普通的老旧居室，60平米，单价8万左右，总价到达480万，商业贷款按揭7成20年，意味着每月还款接近22000元。而这个房子按照目前市场价格，只能租到5到7千每月。扣除租金收益，每月最少都要倒亏1万5左右。这还不算首付要支付的一百四十多万。总的来看，这是一个前期投入巨大，回本周期极慢的投资。

但在08年的时候，买房出租则是非常好的投资。虽然当年海淀一居室的房租只有2千多一点，但该地区只有不到两万三的房价，算下来月均还款不过6000元，抵消掉租金收入，净支出只有每月3千多元，且随着几年后租金的增加，这部分支出已经完全被租金收入覆盖。

当我们说到投资的时候，不仅要看最终回报，更要看投资的成本，要看投资者养不养得起这个投资计划。前几年买房的投资成本，显然门槛低得多。

首付的巨大差异先不说，单就说当年每月净支出3千多和如今每月最少支出15000以上的“投资成本”，两相比较，就知道今天收入一般的人妄图依靠按揭买房，然后以租养房的投资计划几乎不具可行性。如今，房租的收益已经显得太微不足道，随着今年利率提高，房贷收紧，房地产愈发成为那些有能力直接全款支付、不用按揭的土豪们玩的金钱游戏。

不过，发生在北京海淀这样的中心区域的故事，也有可能会在偏远的上地、北苑、天通苑等地上演。北京的五六环，大城市的边缘地带，恰恰将是当年在核心区域租不起房的人们安居置业的地方。但显然，期待这些地区房价和当年的海淀一样，在八年左右时间从两万出头涨到接近十万，无疑是不现实的。这些地方房价托底的人财力毕竟有限，更重要的是，这些偏远地区的土地上，并没有捆绑着对居民而言最重要的稀缺资源。