现在人们买房时都在考虑全款还是贷款买房，贷款压力大，全款又可能不太宽裕。有人想要为了减轻生活负担申请提前还款。那么问题来了，提前还款方式都有哪些？贷款年限能减少吗？但是这些还款方式真的能省钱吗？如何才能更省钱的还款呢？

全款购房不省钱

  比如你要买一套50万元的房子。首付20%（目前支持两成首付的城市不多，以三成为主），你需要先准备10万元的首付，剩下的40万元向银行贷款，假定贷款30年，目前商贷利率4.95%，那么30年后你总共还给银行的是764246元（其中本金40万，利息364246元）。一看这个数字很多人直呼银行真狠，还款总额都是贷款的2倍了，利息都和买房的钱差不多了，然后就把能拿出的钱都付了。

  其实你忽略了个问题：钱是在贬值的，同样房贷利息也在一直贬值，我们可以换个思维把它想成贬值费，贬值费的利率设定为4.95%。只要除首付外那部分购房资金超过4.95%的年化收益，那么贷款就完全是划算的！现在市面上很多金融服务都是5-6%的收益率，完全可以拿来做投资，用来还贷款，而且还有剩余。

  如果将除首付外余下的40万拿去做理财，年化收益率为8%。40万元存30年，年化收益8%，每月可以取出2935元，累计本息可以取得1056620元，1056620-764246=292374，你还多赚了接近30万。

提前还贷能省利息吗

  提前还贷是指借款人将自己的贷款部分向银行提出提前还款的申请，并保证以前月份没有逾期且归还当月贷款；按照银行规定日期，将贷款部分全部一次还清或部分还清。购房者需要了解的是，提前还款并不像我们想象中那样受到银行“待见”，一不小心你可能除了还贷还要交违约金。

  目前商业银行针对提前还贷有几种处理方式：一是无论何时还款，均不收违约金。二是在一定时期（3个月、半年、一年）内不允许提前还款，此后不收违约金。三是有些银行规定，提前还款将收取违约金。有的以本金的百分比算，有的加收若干个月份的利息。

  提前还贷并不是人人都适合。比如，公积金贷款在几次降息之后，5年以上贷款利率已经降至3.25%，与其提前还款，还不如把这笔钱拿去做理财。如今低风险货币基金的收益率都已经回升至4%以上了。对已经签约7折左右利率商业贷款的借款人也可以按上述情况处理。

  同时，等额本息还款已经超过5年的借款人也不适合提前还贷。因为按银行等额本息的还款方式，贷款年限过半，就意味着超过一半甚至近80%的贷款利息已经在前期的还款过程中偿还，剩下月供中绝大多数都是本金，提前还贷的意义不大。

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买房要注意的问题

  1、提前还款方式受银行限制选择缩短贷款年限，月还款额不变比减少月还款额、贷款年限不变更能节省利息，不过有的银行规定是，默认第二种方式，也就是利息高的那种。要知道，银行是通过利息获利的，购房人利息交少了，会影响贷款银行收益，因此只能规定默认“减少月还款额、贷款年限不变”的方式限制购房人。当然并不是所有银行都是这个规定，房贷政策具体到每个银行的话会有差异，而且缩短贷款年限也有弊端。

  2、缩短贷款年限需要重新签订贷款合同选择缩短贷款年限，提前还贷剩余部分需要重新签订贷款合同。举个例子，贷款100万，已经还了30万，还剩70万没还，想申请提前还贷20万，选择缩短贷款年限的话，在还款20万后，剩余50万贷款部分要与银行重新签订贷款合同，按照较新的房贷利率执行剩余贷款，今年信贷政策收紧，不少热点城市利率优惠幅度骤减，以前利率是8．5折，现在变成9．5折甚至是基准利率。另外，银行还会重新评估借款人的个人资质，有的贷款人在还款期间出现过征信问题，这样会影响之后的还贷，没准还会提高贷款利率呢！

  3、贷款收紧、理财收益升高，提前还款未必划算去年以来，银行持续的宽松政策、加之投资渠道有限，大家不愿意把钱存在银行，于是房地产成为投资者的香饽饽，大量资金涌向楼市，不断有买房人找银行贷款，银行的钱只出不进，贷款的人多，存钱的人少。为了防止资金过度集中在楼市，银行贷款开始关闸限流，又是提高首付、又是提高贷款利率，为了鼓励大家存钱还渐渐提高理财收益，一些银行理财收益已经超过了5％。如果当时贷款的时候享受了9折以下的利率优惠，现在与其提前还款，不如拿去做理财实在。

  以上就是小编总结的关于买房贷款方式的总结。