最近两则消息引起了大家的关注：

7月初，针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。还具体提出了五点监管要求。

随后的7月12日，国家发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》。《通知》明确指出，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

很明显，这是地产调控的延续！

众所周知，中国的房地产行业其实是资金密集型行业。房地产企业具有高杠杆、投资规模大、运营周期长的特点。开发商用于土地开发的资金主要通过自筹资金和其他融资渠道资金来解决。其中的自筹资金主要是购房者的定金和购房款，而其他融资渠道主要靠银行信贷、股权融资、境内外发行债券、以及非标融资。（非标，即非标准化债权资产，是指未在银行间市场及证券交易所市场交易的债权性资产，包括但不限于信贷资产、信托贷款、委托贷款、承兑汇票、信用证、应收账款、各类受（收）益权、带回购条款的股权性融资等。）

由于此轮楼市调控严格且持续时间长，开发商从银行得到贷款要看自身规模和资质，而股权融资渠道则早已名存实亡。银行贷款方面，现在的银行对于房地产行业早就不是“雨露均沾”了，如果不是排名靠前的规模房企或者国企，基本无法获得银行的大额度“粮草”支援。而资本市场的直接融资更是受到监管层的严重关注，很长一段时间内没有房企在A股IPO成功过，哪怕如绿地这样的地产巨头也只能在遥远的2015年完成A股借壳上市。在2016年9月30日之后A股中的房企定向增发再融资也实质性暂停。随后的2016年10月，上交所、深交所发布《关于实行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，房企在境内发行债券也受到了管控。

信托和海外发债成为房企优选

在此背景下，非标融资中的房地产信托和境外发债成了房企最信赖的融资渠道，毕竟相较于境外IPO，这两种融资方式耗时更短，材料审查也较为容易。

中国信托业协会在5月30日发布的报告中指出，国内信托资金投向房地产领域的信托资金占比有所上升，2015-2017年间此比例一直维持在10%左右。而自2017年开始此比例持续攀升。

图片来源：中国信托业协会

根据银保监会有关部门负责人7月6日的谈话显示，截至2019年5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额的14%，较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。

海外发债方面， 2017年开始房企在海外发债规模大幅飙升，海外发债已经成为房企一个重要的融资渠道。

根据中金公司7月12日的报告，房企境外发债用途主要为再融资（还债）和业务发展。2019年至今，再融资（还债）用途的发行金额占比为59%，为海外发债募资最主要的用途。而12日的政策明确表明房企发外债只能还外债，外债融资既不能用于还内债也不能用于地产业务，这无疑更加考验房企的融资能力和运营能力。

开发商融资渠道持续收紧

实际上，针对房企融资端政策的收紧可以向前追溯到5月份。今年5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》。随后的一个多月，房企融资端收紧的消息不断更新。

据不完全统计，2019以来，监管部门在公开场合至少有5次提及房地产金融风险。在房地产市场交易端的调控政策已经较为严格的背景下，进一步收紧融资端可能是未来的调控手段。在这个趋势下，龙头房企将继续享受融资渠道多样化（银行信贷+低成本发债为主），以及融资成本低廉化带来的优势，加速房地产行业内部的优胜劣汰，部分房企可能陷入流动性危机。

还记得去年下半年开发商的苦日子吗？正是由于2018年6月底，国家发展改革委、财政部联合印发了《国家发展改革委财政部关于完善市场约束机制 严格防范外债风险和地方债务风险的通知》。彼时的《通知》指出，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约。要限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。有人会问了，既然去年就已经收紧了，为何今年还要收紧？其实，在今年年初开发商的融资环境有了明显改善，原因就是融资阀门自年初开启，只不过没有文件明文下发而已。现在，全国土地市场持续火爆，深圳惊现“史诗级”土拍的大环境下，一心要楼市稳定的高层只能又祭出这些手段来调控。所以，快死了就松一点，又出来疯狂的时候就要戴上“紧箍咒”了。这种张弛的调控节奏都是为了平稳，既不能过热也不能死。