对于绝大多数人来说，楼市宏观分析根本没有意义，也不需要懂得很多的未来走势，楼市和股市有根本性的区别。因为楼市完全不需要卖出，也不需要高抛低吸，什么时候买都不会亏。无非就是购入时间点的不同会略微影响到购房成本而已，和房价涨幅来比，完全可以忽略不计。换句话说，大势不必人人掌握，分析不必仔细钻研。很多所谓的楼市专家都是纸上谈兵，闭门造车，自己根本就没有房屋买卖经验，何谈指导他人？而真正事关重大的其实是实操技巧，如何选房、如何买卖、如何操作和如何防骗。楼市最需要经验和技巧的是实操，而不是分析。

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影响产权明晰的类别

一、商住房

2017年初开始，北上广深一线城市陆续重拳整治商住类公寓项目。这股狂风首先是从上海刮起。1月份开始上海突然暂停上百个商住项目的网签，然后集中整治了闵行区的27个在售在建商住项目，拆除插层、隔墙、水电煤管道，恢复办公商业用途。4月21日，上海发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》。5月17日，又发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，整治商住的工作在上海全面展开。

整治内容包括：不论是在建、在售还是已交付的，只要是业主未入住的项目，全部要按照商业办公用房功能进行整改，整改不到位的不得办理房屋交易登记手续。已入住的项目，整改责任由业主承担，相关信息记入房屋交易登记系统，今后转手会受到相应限制，而且支持购房者退房。后台一位咨询我的朋友就惨遭这样的经历，他去年在上海金桥购买的精装酒店公寓，原定2018年3月交付入住，但是现在整个项目还没有开始装修，开发商一边承诺会按时交房，一边接受业主退房，因为不整改，这个项目根本就通不过验收，拿不到大产证。我给他的建议就是赶紧办理退房手续，省的夜长梦多。

3月26日，北京市住建委联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。3月30日，广州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，要求商业办公类项目不得改变用途。5月12日，深圳商住房出台新政，规定商住房不得采用住宅设计。恰巧就在昨天圣诞节12月25日，网传深圳商住公寓的土地增值税税点由5%变更为10%，不过官方尚未正式发布。

政府重拳整治商住房，原因有二：一是为房价降温。由于商住房可以逃避限购，投资客和没有购房资格的人士大量涌入，导致商住房成交量与日俱增，直接推高了房价。比如，上海2016年全年成交一手房10.9万套，其中3.5万套是商住房，占比超过30%。二是北京上海人口规模已到天花板，整治商住房是限制人口增长、清理di端人口的有效措施。

建议：商住房已成为历史。打算通过购买商住逃避限购，或者投资一线城市的，劝你们彻底打消这个念头吧。今后个人根本无法购买新建商住房，二手商住房也会限制交易。没有接盘侠，你只能烂在手里。而且，不能落户，没有学区，水电煤商用，出租回报也会越来越低。如果你购买的商住房已经入住，那么就安心住

着吧，别指望升值了，即使打折出售，估计也很难脱手。出租的话，按照北上深不到2％的回报率，40或50年产权到期那天，应该可以收回成本。

二、小产权房

不可否认，小产权房解决了一部分低收入人群的居住问题。但是，想购买小产权房或者奢望今后小产权房转正的思想是不可取的。不但现在，而且今后国家都会严令禁止小产权房的交易。我国的土地所有制结构，分为国有土地和集体土地两种。普通商品房是建在城市里国有土地上的房子，建在农村集体土地上用于对外销售的就是小产权房。由于没有缴纳土地出让金，这种在农民宅基地上建的房子无法办理土地证和房产证，产权不受法律保护。而且，今后遇到拆迁等情况，也不能依法得到相应的补偿。所以，千万不要相信中介的说辞，贪便宜图侥幸购买小产权房。

建议：贷款买商品房是正路，歪门邪道不要走。除非小产权房的价格极为便宜，相当于付租金，可以考虑购买。我的一个同事亲戚，2009年在上海松江花20多万，买了一栋农村的小产权别墅，只要不拆就可以一直住下去，想想比租金都便宜，何乐而不为呢。

三、共有产权保障住房（经济适用房）

购买共有产权房和经济适用房产生纠纷的事情时有发生，最关键的是这两种房子有个5年限制，而且房屋产权份额是个人和政府共有的。所以，会出现房屋挂牌价格很低的情况，其实是房东只挂牌自己的份额出售，然而，买房人全然不知，贪图便宜，结果深套其中。

相关政策：2014年，住建部提出在北京、上海、深圳等6个城市试点共有产权保障住房，并逐步替代原本的经济适用房。其他城市仍以经适房为主。两种类型住房在出售环节基本相近，都明确规定：在取得房地产权证未满5年内，只能由政府回购，不得对外出售转让。房地产权证满5年后，个人可以按照市场价出售自己的份额，但是，政府具有优先购买权，政府放弃购买的，才可以转让他人。而且，新购买人必须在征得政府同意后，才能购买房屋的全部产权。

建议：共有产权房和经济适用房满5年后对外销售，流程复杂，关卡繁琐。而且，最终算下来的价格和周边商品房相近，根本没有优势。从节省时间成本和降低风险来考虑，还是不买为妙。当然，中低收入无房家庭，可以直接向政府部门申请购买一手共有产权房和经济适用房。

四、法院拍卖房

由于目前房价涨幅较大的城市全部限购了，就有人建议通过购买法院拍卖的房子来破限购。的确，不限购是法拍房的较大优势。但是，风险远远大于优势。因为，法拍房都是由于房东无法履行债务而被起诉，最终被法院强制执行拍卖的。这其中极可能会出现多次抵押的情况，而且，很多民间借贷是无法通过机构查询到的，购买后可能会卷入其它债务纠纷。此外，如果房屋中原本的房东家人或者租客以少有住房为由拒绝搬走，法院是无法强制执行的。另外，房东的户口能否迁出也是未知数。

建议：如果不是公司行为的话，个人购买法拍房特别是吃饱了撑的。

五、套路贷、高利贷的抵债房

当下，在一二线城市，套路贷、高利贷的犯罪新闻不绝于耳。其实，事件本质上是通过小额贷款公司与被害人签订借款合同，制造民间借贷假象，并威逼利诱受害人签订房屋抵押合同，房屋委托出售协议，同时通过公证，再将房子转手获利的骗局。这种犯罪的最终目的只有一个，就是骗取房产并出售套现。作为买房人来说，其实，这种骗局很容易识破。如果你买房子的过程中，始终没有看到房东本人出现，而是第三方全权委托人持有一整套合同、委托书、公证书在和你交易，那么你就要小心了。这种房屋交易本身就属于违法行为，即使过户完成，也极有可能视为无效。

建议：看房买房时，谨记一点：付款、签合同务必要和房东当面进行。全权委托的房子不买也罢。

六、产权纠纷房

媒体上关于房产的新闻，最多的就是产权纠纷，司法介入。这种房子，通常是由于房屋产权不明确存在争议，而限制了房屋的买卖交易。一般是家庭亲戚间财产分割，或者是公司债务问题导致。在法院没有最终裁决前，房子是不能过户交易的。谁要是买到这样的房子，并且已经支付了部分房款，那么，只能听天由命了。

建议：如何避开这种房子才是上上策。最有效、最直接的办法就是拉产调！房屋有否冻结和产权争议在交易中心出具的房屋产权人信息中会显示。所以，买房下定前的最最重要的工作就是去交易中心拉产调！一旦发现有问题，悬崖勒马，还来得及。

七、抵押房

套路贷的以房抵债我在前面已经讲过了。这里所说的抵押房，指的是把自住房抵押给银行或者机构获得贷款，用于经营、投资或者消费。在业内统称“房抵贷”。这种贷款通常由贷款中介公司牵线代为办理，年限5-30年可选，利率上浮10％～60％不等。目前，房抵贷较大的用途主要是企业周转、炒股、炒期货和房产投资。基本上都属于风险很大的行业。

买这种抵押房，较大的风险是：房东存在多次抵押，或者是拿到你的房款后不解除抵押，导致你钱房两空。你应该知道，房屋抵押出去的钱都是用作投资周转的，根本不可能短期内抽离出来，就算有也会优先用作再投资、再生产，而且，很多真实情况是，这个钱被拿去还债了，三角债不是短期内就可以解决的。

建议：买房前，去交易中心拉产调。房屋是否存在抵押，产调上会明确显示。如果不幸被你碰到，走为上策，越快越好。当然，这里不包括那种住房按揭贷款的抵押。这种属于购房抵押，很常见且风险很小。

八、全权代理房

全权代理的房子通常分为两种情况：一是个人委托代理，二是中介委托代理。前面我们提到的以房抵债的套路贷嫌疑人就是个人委托代理。他通过让房东委托他代理出售房屋来获得违法所得。而中介代理的房子通常发生在房东常住国外或者年老卧床的情况下，那么房东会全权委托中介机构代替他签约交易，全权委托的中介必须有房东的书面授权书，产证原件和身份证明。

买全权代理房子较大的风险就是见不到房东，代理人拿的所有证件都可以作假，即使拿着货真价实的公证书，也难保不出现问题，说不定你正在扮演一个销赃对象。

建议：不买是最保险最明智的选择。如果你是专业投资者，或者知道房子的内幕，那可以以很便宜的价格拿下。如果你非这套房子不买，但是又不太懂行，那么记住一点：房款必须汇入房东本人的银行账户，千万不要汇给中介或者代理人。即使全权委托是真实的，你也很难保证代理人不会把房款挪用或者卷款逃跑。

九、背景复杂的房产

我非常信奉一句话：艺术来源于生活，但是生活远高于艺术。现实社会中，有些房子的背景经历的复杂程度你根本无法想象。这种房子很可能就是个坑，即使房东中介没有故意坑你，你也算不清楚其中的人物关系和税费关系，再加上继承、法院判决、抵押等等错综复杂的关系，就算是房东自己也说不清楚。只有进了交易中心，才能知道能不能过户，缺哪些手续，缴多少税。但是为时已晚，因为此时你首付款已付。

建议：如果你政策法规不精通，不具备专业知识，那么就不要以身试法了，否则你就是在赌博。因为你根本没办法完全掌握房子的全部信息，由于信息不对称，你就无法做出正确的判断。只要是感觉房东高深莫测，房子历史源远流长，家族成员各怀鬼胎的，那么奉劝你，有多远走多远。

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影响居住功能的类别

十、新装修无人居住的房子

这里指的是新装修后无人居住的二手房，不包括一手房。有些朋友买房子，为了省去装修的麻烦，排名前列选择装修好、保养好的房子，这个无可厚非。但是要千万小心那种刚刚装修一新，但是房东却没有入住的房子。这种房子在业内称之为“凤变冰”。也就是原先曾是不堪入目的凤姐房，通过简装变成冰冰房，然后再高价出售，房价增值部分远远高于装修标准。更为关键的是，装修的所有材料都是最差，最不环保的东西，水电煤暖等隐蔽工程更是一塌糊涂。房东不但可以把原本卖不掉的老破小高价卖掉，还可以赚取几倍于装修费的利润。这种房子，你买来敢住吗，还是买来再砸掉重装呢？

建议：对于房东自己居住过的新装修房，可以放心购买，而从未入住的新装修房，一定要谨慎。毕竟，装修前打算自住，装完又想卖掉的房东太少了。

十一、紧临棚户区或者待拆地块的房子

不论一手房还是二手房，大家买房时应该有过这样的体验，就是计划购买的楼盘旁边有一块空地、待拆的工业厂房或者棚户区。这时，就要小心了，因为这里迟早会有新建的建筑拔地而起，如果你计划买的房子紧靠这个地块，那么现在貌似无敌的采光和视野将来都会被他“一扫而光”。其实，很多分期开发的楼盘都存在这个潜规则：北侧的房子先开盘先卖，因为南侧的房子建成后，北侧房子就很难出手了。

建议：如果发现这种情况，务必要到规划部门的网站上查询方案公示。如果根本查不到，或者还没有规划，那么较好别买。否则，将来自己住的不舒服，而且还不好转手。

十二、有家庭矛盾的房子

夫妻不和、婆媳纠纷、兄弟反目、姐妹相残，只要这些情节和你买的房子有关联，你就不会顺利成交。家庭矛盾最终都会走向经济矛盾，最后就是房产财产分割。就算房子产权一清二白，也会在交易过程中出现波折和坎坷，我看到听到这样的例子太多了。

建议：看房时和房东好好聊聊，让中介打听下房东的卖房原因，能去邻居居委处讨教下更保险。

十三、凶宅

曾经在房内有过非自然死亡的房子称之为凶宅。这种新闻官司不绝于耳。也根本与自住和投资无关，总之，买到就算你倒霉。发生在自己的房子里，也别故意隐瞒卖给别人，否则即使闹到法院，你也必输。

建议：避免买到凶宅只有一个方法：和邻居保安打听房子的过往情况。虽然，现在邻居间交情很淡，但是如果是凶宅，特别是无人不知无人不晓的，只是人家是否愿意主动告诉你而已。

十四、靠近高架的房子

靠近高架和地铁轻轨的房子，优点是视野好、采光好，一览众山小的感觉。但是，较大的问题就是噪音。地铁轻轨还有运营时间，一般为6点～23点，晚上睡觉能逃过一劫。如果是高架，则噪音是24小时不间断的，而且声音是向上传播的，长期忍受那种嗡嗡嗡的低频声音，对健康和情绪很不利。尤其下雨天，车轮碾压水声的噪音至少增加一倍。

建议：别听中介瞎忽悠，装中空隔音窗也无济于事，所以较好别买。要买也要砍到低价 ，因为，你卖出的那天，一样会有人来砍价。

十五、靠近变电站的房子

相信大多数朋友都知道，房子靠近变电站不好，但是很少有人说的清楚原因。我曾经的工作就于此相关，多次参与说服小区居民变电站不会影响身体健康。但事实上，电力公司的领导员工却从不会买这样的房子。通常情况下，房龄较新的小区内的电站是10kV配电站，为小区住户供电所用，没有辐射影响。但是，商住混合型小区或者旧小区内，可能会布置35kV、110kV、220kV开关站或者变电站，这种变电站会有一定辐射，因此，环保和规划要求是电站外墙距离小区楼房外墙不低于20米。新建小区可以满足，但是老旧小区就难保证了。就算不满足环保要求，政府和电力公司同样会拿出没有辐射的报告忽悠百姓。另外还有一种是高压走廊，就是非常高大的电力支架和高压架空线，通常为110kV和220kV，没有辐射影响，但是影响景观。

建议：不管是10kV配电站还是35kV以上的变电站，所购房子距离越远越好。因为已经不仅仅是健康问题了，而是影响到你房子的价值和变现。退一万步讲，即使你打折买到这样的房子，将来出手也是问题，这个便宜捡不得。

十六、紧靠地铁线路的房子

很多楼盘都在卖力宣传地铁沿线、地铁零距离。殊不知，零距离只是看上去美好罢了，因为紧靠地铁线路的房子，在地铁开过的时候可能会有震动。这种房子通常是沿马路的，道路下刚好有地铁隧道经过，不论新旧、不论高低，只要频率接近，就会产生共振。我朋友的邻居家就有此问题，而且是10年房龄的次新电梯高层住宅，一杯水放在桌子上，地铁开过时，水面就会颤抖，睡觉时也会有“轰隆轰隆”感觉。当然不会影响房屋质量安全，但是，没人愿意一辈子住在这样的房子里。

建议：这种房子中介和上家是特别不会告诉你的。如果恰巧你也不懂，那只能哑巴吃黄连了。看房时，带瓶矿泉水是不错的选择，再和邻居打听下更保险。

十七、冬天日照差的房子

众所周知，我国处于北半球。国内所有的房子都是夏天太阳垂直照射，冬天倾斜照射。而且，冬至那一天是太阳倾斜角度较大的一天，也就是光照最少的一天。简言之，就是冬天日照好，夏天一定好；夏天日照好，冬天不一定好。所以，买房时要注意了。对于前方有高楼的房子，较好的选房季节是冬天，而不是夏天。

建议：当然，买房不可能完全按照季节来选房，毕竟房价不等人啊。但是，买到一套夏天晒死，冬天冷死的房子，怪不得别人，只能怪自己了。

十八、靠近垃圾焚烧厂和垃圾中转站的房子

垃圾焚烧会产生二噁英，垃圾中转会臭气熏天。只有身临其境才有切身感受。上海江桥和浦东御桥垃圾焚烧厂周边有大量的居民区，房价上不去就是这个原因。上海静安昌化路海防路的垃圾中转站周边方圆500米半径夏天都不能开窗。

建议:买房子是脑力活，也是体力活。在小区周围多走走，多看看，多问问，特别有好处。

十九、临近不吉利楼堂会馆的房子

通常认为，临近法院、公安、消防、政府不好，其实还是可以接受的。但是，如果临近医院、寺庙、火葬场、公墓、监狱就特别不能容忍了。上海普陀有个玉佛城小区非常有名，因为它靠近玉佛寺，经常莫名其妙的出现意外死亡事件。这里房子的买卖基本常年是零成交。

建议：不要贪便宜，不要相信任何人，眼见为实，耳听为虚。

二十、顶层的房子

顶层住宅通常会有漏雨和隔热的问题，大家都知道。在上海，还有一种平改坡的老公房，可以解决漏雨的问题，但是隔热效果不是很好。除非是顶层复式价格较贵，其它顶层一定是较便宜的就是这个道理。

建议：有钱就买顶层复式。除此之外，顶楼除了便宜外，没有其它好处。

以上基本就涵盖了最常见的影响产权明晰和居住功能的各项客观因素。房屋本身的质量问题诸如：山墙渗水，天花漏水、管道不通等问题我就不一一赘述了，因为辨别起来并不难。另外，还有一种影响房屋选购的客观标准：“ 习惯 ”，我也不想再多说，因为仁者见仁智者见智，考虑的太多，反而无从下手，裹足不前。关于选房的习惯 ，记住一点即可：“敞亮、舒服”的房子，就是好房子。