2019年房地产以整体遇冷，局部火热态势收官。

从总体上看，房地产仍然发挥了经济压舱石的作用，2019年16万亿楼市销售额再创新高已成为事实。过去一年房地产调控政策次数达620次，也创历史新高。然而，这些频繁发布的政策，不仅有抑制房价上涨的政策，也有喊停开发商降价的“止跌令”。

这一切都反映2019年楼市调控的基本逻辑：因城施策，“稳”字当头。

更多的还有“开封取消限售一日游”、“张家港取消限售一日游”等疯狂试探放松调控底线的行为，最终迫于各方压力选择了“撤回”。

当前“限购、限价、限售、限贷”四座调控大山，哪一座城市率先取消，都会掀起房地产市场狂欢波澜，于是各地都保持着审慎的态度。

2019年下半年以来政策调整城市 来源贝壳研究院2019年最理所当然的变相松绑要数——放宽落户门槛，发布人才引进政策。既能抢来人才，又能找到楼市接盘侠，可谓一举两得。新增户籍人口打破了“限购”政策，带来的六个钱包楼市购买力。

笔者之前强调过，房地产调控，不是限制房地产发展，更不是打压房地产经济，而是控制疯狂的热钱过多涌入房地产，降低房企和居民杠杆率（关于居民杠杆率请点击蓝字查看往期），防范金融风险。

因此，中国楼市特别不会崩盘，也不允许崩盘。持“房价崩盘论”的，要么是没有买过房的“傻空”，要么不懂我国老百姓的钱都放在什么地方。

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然而，也不能否认，在调控政策影响下，房地产增速各方面指标都降下来了。

图片来源：克而瑞

百强房企销售规模增速从2016年的50.8%下降到2019年的6.5%，可谓直线下跌。国家统计局统计的商品房销售额增速也从34.8%下降到7.3%。

房地产增速下降，说明房地产不行了吗？

其实，不然。

1998年住房改革20多年以来，中国城市面貌和老百姓的居住环境，发生了翻天覆地的变化。这是房地产业腾飞的契机，也是高速增长的红利期，一直延续了这么多年。

现如今，房地产需求依然旺盛，可是高房价和房产过强的金融属性，影响了居民生活幸福感和实体经济发展。所以，才会加以政策调控干预。

房地产当下是从蓝海变红海，增量还在，增速下跌。

中国房地产业协会原副会长朱中一和国家统计局原局长邱晓华则都认为，我国房地产业起码还有10年左右发展期。

因此，对于2020年的楼市，我们不用太悲观。“衣食住行”，住是刚需，过去是，未来也是。

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2020年，楼市如何走？

排名前列，一个基调。

2019年12月的中央工作会议定调：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”

关键词：房住不炒，全面落实因城施策，维持“三稳”。在以“稳”为主的宏观语境下，市场却波云诡谲。

同样是“房住不炒”，2019年有城市房价掉入冰窟，有城市行情火热，逆势上涨，甚至产生了“过热加码调控，过冷楼市止跌”的规律。

2020年，全面落实因城施策是楼市主基调。简单来说，各地微调松绑会增加，同时对炒作房地产和过热的地方会加强监管和调控。

第二，核心城市抢人大战更激烈。

2020年会有更多核心城市加入抢人大战，变相消除限购政策，活跃房地产市场。“全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件”政策已经发出，对于这类核心城市来说，抓住政策利好，放宽落户限制是大趋势。

2020伊始，苏州就发布了降低人才落户门槛的草案征求意见，门槛低到“本科毕业即可落户”。南京政协委员也在官方媒体上建言：“南京要放宽落户门槛迎青年人才”。

随着核心城市群和都市圈的建设，人口、财政以及政策各种资源都是优先倾斜中心大城市，所以2020年看好核心大城市楼市，同时也要注意过热炒作的调控风险。

第三，楼市依旧增长，各地分化明显。

2020年，房地产在国民经济中的地位稳固，总体大概率保持横盘，不存在全面大涨的条件。这个判断基于我国的货币政策。

中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆表示：“中国这几年的货币政策基本上稳定在跟GDP增长率同步，再也不会出现GDP涨8%，货币涨16%或者20%，这样就不会有过多的货币进入到房地产的蓄水池，把房地产价格泡高。”

为什么说2020年楼市依旧增长（包括总销售额、开工面积等各方面）？2019年调控政策如此多，大多针对炒楼和房价过快上涨，真正房价下跌之地还会“扶一扶”，2020这个趋势是不会变的。

同时，要注意的是“各地分化”。在核心大都市圈辐射下的部分三四线城市，会有全面放开落户带来的利好，对于房价虚高经济基础却不怎样的三四线城市，还会有挤泡沫带来的降价。

一线城市和核心大城市，以及各地级市房价较大的变量还在政策影响。