最近南京楼市都在谈论一个数字——“12%”，南京新政规定楼市年化涨幅较高不宜超过12%。年化涨幅什么意思？不宜超过又是啥？我们一起来看一下。

南京出台新政稳定楼市 设定12%较高年涨幅

4月21日早7时许，南京一个本地政府部门微博“玄武发布”发布消息称，“南京将加强房地产市场引导，主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目，申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2万－3万元的，年化涨幅不宜超过10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜超过8%。”这一微博很快被删除。

4月25日，南京市发改委公布关于《中共南京市委南京市人民政府关于推进供给侧结构性改革的意见》的政策解读：南京的楼盘申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2万~3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。

南京即将开启“限涨令”模式。

接下来，购房指南为大家介绍这一新政背后的基础知识，方便大家自己解读新政：

为什么要限价？南京几次限价回顾

2011年以来，南京楼市走过三个上涨周期和两个下跌周期，限价也并不是排名前列次实施。

2011年3月，南京市政府就曾公布2011年度新建住房价格控制目标不得超过10.4%。

2013年3月底，在“国五条”刺激下南京楼市不冷反热，南京市政府也发布了《关于公布南京市2013年度新建商品住房价格控制目标的通知》，将当年新建商品住房价格控制目标确定为涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。

2013年11月，由于房价持续上涨，南京市政府又发布了“宁八条”。

2014年2月，南京市政府办公厅应对房价持续上涨，又再发“宁七条”，要求按季度分解控制房价涨幅。

2015年房价大涨17.8%，超过北京和广州，如此高的涨幅足以惊动南京政府，南京楼市“限涨令”已呼之欲出！

那么新政中说的“年化涨幅”是什么意思？

与此前的限价不同，这次南京对楼盘价格的“限涨令”，提出了“年化”涨幅的概念。

有业内人士分析，所谓“年化”涨幅，与通常表述的一年内涨幅还是有区别的，你不能一季度大涨、二季度又大跌，虽然最终也只涨了8%，但是这样并不满足“年化涨幅”限制的要求。以“申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%”为例，也就是要求将这一指标分配到每个季度的话，各季度的涨幅都不得超过3%，以防止楼市大起大落。

而“年化涨幅”的基点，如果是按照今年1月份的房价为基点，那么全市有30%的楼盘已经无法再涨价了。如果是按照当前的房价水平来计算，也就是以今年4月份到明年4月份为区间，就还可能涨一点。而关于价格涨幅提到的是“不宜超过”，这被许多业内人士认为是预留了一定的空间。也就是说并非一刀切，根据不同的板块或者不同的项目背景而有所区别。

开发商会如何看待“限涨令”？

如果“限涨令”严格落实，会不会有一些价格涨不上去的楼盘索性不卖了，即便达到领取预售证的标准，也不去领证，而是选择“捂盘惜售”？价格上不去，开发商会不会变相“涨价”，比如过去常用的毛坯改精装，增加装修部分的附加值。此外，开发商还可能“夹带”车位销售，抬高车位的定价弥补房价的“损失”。

据了解，4月26日，南京“限涨令”正式公布后的首次开盘落幕，位于河西中部的宏图上水云锦推出216套均价45000元/㎡的豪宅，开发商对外宣称不到两个小时就卖完了。相比首次开盘的整整一年之前，房价上涨了47.5%，相比前一次开盘价37500元/㎡，房价也上涨了20%。此外，有媒体对南京近130家楼盘进行统计，有40余家楼盘今年以来的房价涨幅超过了规定的“红线”，也就是说三分之一楼盘涨幅已“越线”。

已经设置了涨停板，竟然还有那么多商家不按规定售房，甚至大大超过规定的涨幅。其实《意见》虽然划出了限涨红线，但不是真的限价，前面还有“不宜”两字。看清楚这两个字就知道了，南京不是真的“限价”，是对房地产开发企业的定价行为进行指导。对此，南京市物价局的相关工作人员回应称：我们并不是不让企业涨价，而是希望企业合理定价。